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月15日，國家統計局公佈了2020年1-11月國民經濟運行情況以及房地產行業數據。
1-11月，全國房地產開發投資129492億元，同比增長6.8%，增速比1-10月份提高0.5個百分點。
其中，住宅投資95837億元，增長7.4%，增速提高0.4個百分點。
總體來看，11月房地產市場似有好轉跡象，商品房銷售面積和銷售金額分別累計增長1.3%和7.2%。與之相對的則是，土地購置與房屋新開工面積均顯疲態。
預計全年全國商品房銷售面積和金額分別增長1.5%和7.7%，行業銷售規模將再創新高。”
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01 11月銷售面積同比增長12%
國家統計局數據顯示：1-11月份，商品房銷售面積150834萬平方米，同比增長1.3%，增速比1-10月份提高1.3個百分點。其中，住宅銷售面積增長1.9%，辦公樓銷售面積下降12.8%，商業營業用房銷售面積下降11.1%。商品房銷售額148969億元，增長7.2%，增速提高1.4個百分點。其中，住宅銷售額增長9.5%，辦公樓銷售額下降10.7%，商業營業用房銷售額下降13.7%。
單月來看，11月全國商品房銷售面積、金額為17540萬平方米和17304億元，環比分別增長8.1%和8.0%。同比分別增長12%和18.6%，漲幅較10月進一步收窄。
11月全國銷售表現雖然從環比來看出現了一定的回升，但從同比來看，就有點後勁不足，主要有兩大原因。
一方面，今年受疫情影響，一季度全國市場整體跌入冰點，二季度部分城市率先復甦，三季度整體市場逐步復甦，在這樣的背景下，眾多房企為了搶收全年業績及銷售回款，從第三季度開始進一步加強營銷力度，“金九銀十”“雙十一”等節點營銷手段頻出，這使得11月全國商品房銷售規模較10月明顯上揚，同時體量僅次於6月、9月兩個銷售節點期，但其商品房銷售面積、金額同比漲幅較10月分別收窄3.2pts和5.3pts，二三線城市在普遍降價走量與渠道為王的營銷動作下，商品房銷售後勁明顯不足。
另一方面，對比歷年商品房銷售月度走勢來看，年末銷售節點已經提前，據此推斷12月單月商品房銷售面積、金額同比漲幅料將再度收窄，其中銷售面積同比增速預計將降至10%以下。
具體到區域、能級來看，東部、西部地區銷售繼續領跑，商品房銷售面積、金額累計增速進一步擴大。1-11月份，東部地區商品房銷售面積61468萬平方米，同比增長5.3%，增速比1-10月份提高1.3個百分點；銷售額82568億元，增長12.6%，增速提高1.5個百分點。成為全國商品房銷售規模增長主要支柱。
而中部及東北地區新房銷售表現則繼續走冷，中部地區商品房銷售面積41021萬平方米，下降3.3%，降幅收窄1.7個百分點；銷售額29898億元，下降1.4%，降幅收窄1.5個百分點。西部地區商品房銷售面積42026萬平方米，增長1.9%，增速提高0.9個百分點；銷售額31267億元，增長4.4%，增速提高0.8個百分點。東北地區商品房銷售面積6319萬平方米，下降7.5%，降幅收窄1.3個百分點；銷售額5236億元，下降3.2%，降幅收窄1.6個百分點。
此外，根據CRIC監測數據11月二線、三四線城市商品住宅成交面積分別增長4%和27%，蘭州、岳陽等中部、東北地區城市與合肥、徐州等東部城市市場表現兩級分化。
圖：全國月度商品房銷售面積、
銷售金額及其同比走勢（單位：萬平方米、億元）
數據來源：國家統計局
從全年走勢來看，隨著疫後購房需求的釋放疊加資金層面的貨幣寬鬆政策使得商品房銷售規模快速增長在疫後期間快速增長。
具體來看，6月、9月兩月銷售規模創近兩年內新高。但同時由於並非全國普漲，局部區域、能級間分化加劇，部分城市2020年下半年市場已較為艱難。2020年全國商品房銷售面積、金額增速呈現先升後降的走勢，至年末已出現疲態。
綜合上述觀點，我們維持對2020年全國商品房行業創新高的預判，全年銷售面積、金額預計將達到17.4億平方米、17.2萬億元，同比增長1.5%和7.7%。
圖：全國曆年商品房銷售面積、
銷售金額同比走勢（單位：%）
數據來源：國家統計局
02 三線新房房價同比漲幅收窄
根據全國商品房銷售面積、金額估算來看，11月商品房銷售均價繼續回落，降至9865元/平方米。
從全年走勢來看，今年6-9月，全國新建商品住宅單月成交均價分別為10113元/平方米、10263元/平方米、10540元/平方米和10191元/平方米，連續四月穩站一萬關口，其中8月單價最高為10540元/平方米，在9月單價出現了一定的回調後，2020年10-11月，全國商品房銷售均價連續2月降至萬元以下，我們曾說過，考慮到疫情影響及“三條紅線”的壓力，進入第四季度許多房企會有降價促銷的動作，全國房價也存在均價再次回到1萬以下的可能，進入12月全國商品房均價或將繼續延續這一態勢。
從全國70個大中城市商品住宅銷售價格來看, 一線城市同比漲幅趨於穩定，同時全國整體及二三線城市房價同比漲幅已由2019年高位回落，至2020年11月漲幅降至4%上下。
11月份，4個一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.1個百分點。其中，北京下降0.1%，上海和深圳持平，廣州上漲0.9%。二手住宅銷售價格環比上漲0.5%，漲幅與上月相同。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.5%、0.3%、0.8%和0.6%。31個二線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.1%，漲幅與上月相同；二手住宅銷售價格環比上漲0.1%，漲幅比上月回落0.1個百分點。35個三線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.1%，漲幅比上月回落0.1個百分點；二手住宅銷售價格環比上漲0.2%，漲幅與上月相同。
由此看來，各線城市一二手房房價基本延續了同比漲幅持穩、環比漲幅回落的整體趨勢，具體到城市而言牡丹江新房及二手房銷售價格已連續3個月以上環比回落。此外，鄭州、濟南、安慶等新房銷售價格出現同比回落，其中11月安慶降幅達2.5%。這一系列事實與上文中部、東北部以及部分三四線城市房價回落相符，一部分城市市場景氣已嚴重下行。
圖：2019年1月以來70城及各能級城市
新建商品住宅價格指數同比走勢
數據來源：國家統計局
圖：2019年1月以來70城及各能級城市
二手商品住宅價格指數環比走勢
數據來源：國家統計局
03 開發投資同環比均下降
國家統計局數據顯示：1-11月份，全國房地產開發投資129492億元，同比增長6.8%，增速比1-10月份提高0.5個百分點。住宅投資95837億元，增長7.4%，增速提高0.4個百分點。
這其中東部地區房地產開發投資68488億元，同比增長7.4%，增速比1-10月份提高0.3個百分點；中部地區投資26012億元，增長3.6%，增速提高1.2個百分點；西部地區投資29746億元，增長8.3%，增速持平；東北地區投資5245億元，增長6.2%，增速提高0.6個百分點。
單月來看，11月全國房地產開發投資額12936億元，同比漲幅收窄1.8pts至10.9%，環比也降1%。單月開發投資規模的收窄使得全年累計規模增速出現“降速”。
11月全國房地產開發投資額回落與預期相符，受 “三條紅線”限制，房企當前迫切需要資金節流，房企新開工面積與土地購置面積已連續兩月出現大幅度回落。受此影響下全國房地產開發投資額繼10月回落後11月再度環比回落。
我們認為融資收緊下房企資金問題短期內難以發生根本轉變，同時時至年底本輪供地週期內核心土地出讓也基本結束。
圖：全國房地產開發投資額
月度走勢（單位：億元）
數據來源：國家統計局
圖：房地產開發企業施工面積
月度走勢（單位：萬平方米）
數據來源：國家統計局
04 11月房企新開工環比降1.3%
國家統計局數據顯示：前11月房屋新開工面積201085萬平方米，下降2.0%，降幅收窄0.6個百分點。其中，住宅新開工面積147344萬平方米，下降2.7%。單月來看，11月房屋新開工面積為20367萬平方米，環比降1.3%，同比增4.13%。
但由於“金九銀十”市場表現分化，部分房企資金面的緊張並未能通過銷售回款緩解，因此房企對建安投資仍保持謹慎。
圖：房地產開發企業新開工面積
月度走勢（單位：萬平方米）
數據來源：國家統計局
據國家統計局數據顯示：前11月，房地產開發企業土地購置面積20591萬平方米，同比下降5.2%，降幅比前10月擴大1.9pts，連續5個月降幅擴大，相較7月即將轉增的跌幅已然擴大4.3pts。
圖：全國房地產開發企業
土地購置面積增速
數據來源：國家統計局
我們認為，房地產業將繼續發揮經濟穩定器作用，預計全年行業銷售面積增速將在7%以上。
商品房銷售情況來看，2020年全國整體銷售規模已經恢復，但區域間分化明顯，同時考慮到年底銷售業績衝刺節點有提前跡象，房企銷售回款仍有一定壓力，全年商品房銷售面積、金額預計分別增長1.5%和7.7%。
在“三條紅線”下融資管控收緊的壓力下，房企資金運用將更加審慎，新開工面積全年增速回正無望。房地產開發投資額受前兩者影響已出現增長降速，但在建安投資的支撐下，預計全年房地產開發投資額仍將維持7%以上增速。
