昆明南市區改善樓盤,復地雲極項目評測

NO. 1|

項目回顧


2019年8月14日,昆明覆地房地產開發有限公司(上海復地)以27.67億元奪得昆明市西山區前衛街道辦事處編號為KCXS2019-16、KCXS2016-4、KCXS2019-13號地塊的國有建設用地使用權,土地成交單價1632萬元/畝,樓面價5782元/㎡,三個地塊土地面積合計為113024.60平方米。KCXS2019-13和KCXS2019-16為商住混合用地,出讓年限:40/70年,KCXS2016-4為純商業用地,出讓年限:40年,用途:商務金融用地。


根據土地出讓文件顯示,項目配建下圖中的市政基礎設施及公共服務配套設施。

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大致總結就是以下內容:

1.競買人在競得土地後,須引入一家國際醫療機構,並已通過JCI(國際醫療衛生機構認證聯合委員會)醫學中心評審認證,並負責該醫療機構的運營、管理,約定自竣工驗收之日起一年內投入運營。


2.競買人在競得土地後,須引入不少於5家銀行、證券、保險持牌機構入駐本項目。


3.土地競得人須承建西山區318號規劃路(前興路-盤江西路)、西山15號規劃路、海埂路下穿工程等城市道路工程。


4.土地競得人須承建西山區龍江公園(園博園)工程(含河長林工程),正大河綜合整治工程、垃圾中轉站、 12班幼兒園、老年人服務站點、衛生站等。


NO. 2|

區位分析

項目位於昆明西山區雙塔片區,雙塔片區的規劃定位是以綜合服務、活力居住、綠色遊憩為核心功能的城市綜合活力發展區,最早的時候雙塔片區是想發展成為昆明的中心商務區的,後面隨著巫家壩的重新規劃,就拋棄了它,整個片區內一條地鐵線路都沒有,片區的商業商務功能自動降低一個檔次。對於生活居住來說,因為片區建設起步比較早,基本的生活配套設施還算完善,日常生活比較便利。


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項目在建實景圖

NO. 3|

交通分析


項目有三個地塊,其中一期距離官南大道上面的的地鐵2號線玉龍站約900米左右,二期距離約1.1公里,三期距離約1.3公里,項目一期算是勉強能用地鐵,總體上距離地鐵較遠,日常使用不方便。在日新路上面公交線路還是比較多的,乘坐公交車出行比較方便,自駕出行方面,周邊路網比較完善,日常出行較為便利。

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項目周邊公交線路


NO. 4|

地塊分佈


項目總佔地約169畝,分為三期開發,根據項目建設安排,KCXS2019-13號地塊為項目一期,KCXS2019-16地塊為項目二期,KCXS2016-4地塊為項目三期。一期、二期為商住混合用地,而三期為純商業用地。目前項目一期住宅在售,戶型建面為110㎡、125㎡和143㎡和176㎡,均價約21000元/㎡,精裝修交付。本文評測對象為項目一期(KCXS2019-13號地塊)。

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地塊分佈效果圖


NO. 5|

周邊主要項目


1.龍湖新希望項目

2020年4月23日,昆明市西山區前衛街道辦事處南壩社區居民委員會KCXS2017-7、KCXS2019-14號兩個地塊成功拍賣,昆明龍湖宜恆房地產開發有限公司以人民幣372151萬元拍得,平均樓面價達10769.29元/㎡。項目是龍湖地產和新希望地產合作開發,具體的項目產品還未公示,和本項目是競爭產品。

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龍湖項目實景圖


2.昆明雙塔

項目距離昆明雙塔約850米左右。2019年昆明雙塔的入住率只有7成左右,因為市場存量太大,昆明產業結構不合理,民企不發達,大企業不多,對高端寫字樓的需求量比較小,嚴重供大於求。昆明雙塔和本項目三期後期會是競爭產品。對於周邊居民來說,商業配套豐富,日常生活和工作方便。


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項目周邊項目分佈圖


3.北大附中雲南實驗學校

北大附中雲南實驗學校是由昆明市官渡區教育局、北大附中教育投資公司和雲南科新教育投資有限公司合作興辦的一所全寄宿制國有民辦學校。學校創建於2003年,總投資2.4億元,佔地近200畝,建築面積達14萬平方米。擁有116個教學班,5000餘名師生,是一所由小學、初中、高中和國際部構成的十二年一貫制學校。


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4.龍江公園

位於盤龍江的西側,結合盤龍江形成的一條帶狀公園,對於周邊居民來說,有個飯後遛彎的地方,距離項目一期約500米。


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日新路實景圖


NO. 6|

規劃方案

項目一期位於西山區日新路與希望路交叉口,項目備案名為復地雲極小區-雲邸苑”。土地性質為商住混合用地,地塊淨用地面積為57.79畝,地上建築面積155146平米,地下建築面積55549平米,容積率4.0,建築密度20.20%,綠地率32.11%,共規劃建設7棟28-32層的高層住宅、1棟21層商辦產品、1棟12班幼兒園。項目全精裝修交付,帶地暖,產品的整體裝修標準在這個價位還算湊合。


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項目一期地理位置圖


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項目總平面圖


樓棟分析:


1#樓,總高21層,本棟是商辦產品,和住宅區之間有圍牆隔離的。下圖為樓棟的標準層平面圖。


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1棟標準層平面圖


2#樓,總高32層,南北朝向,2梯4戶的設計,假板式樓,有建面126平米(中戶)、建面143平米(端戶)兩個戶型可選。距離南側3棟約32.85米,樓棟西側為小區外的規劃綠地。


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2#、4#、6#、8#棟標準層平面圖

3#樓,總高31層,南北朝向,2梯4戶的設計,假板式樓,有建面110平米(中戶)、建面143平米(端戶)兩個戶型可選。樓棟北側有一處機動車出入口,樓棟南側有一處社區文化活動場地,樓棟距離南側的日新路約31米左右。本棟日照比較好,外部噪音影響大。

4#樓,總高32層,南北朝向,2梯4戶的設計,假板式樓,有建面126平米(中戶)、建面143平米(端戶)兩個戶型可選。樓棟東側為小區次入口,樓棟南側有一處社區文化活動場地,本棟日照比較好,外部噪音影響大。

5#樓,總高31層,分為兩個單位,南北朝向,2梯2戶的設計,板式樓,本小區的樓王,有建面176平米戶型。距離南側4棟約34.75米,下圖是樓棟的標準層平面圖。


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5#棟標準層平面圖


6#樓,總高28層,南北朝向,2梯4戶的設計,假板式樓,有建面126平米(中戶)、建面143平米(端戶)兩個戶型可選。距離南側5棟約41.35米,距離北側規劃市政道路約10.05米,樓棟一層設置有社區用房。

7#樓,總高28層,南北朝向,2梯4戶的設計,假板式樓,有建面110平米(中戶)、建面143平米(端戶)兩個戶型可選。樓棟距離南側的8棟約36.65米左右。距離北側規劃市政道路約10.05米。樓棟東側有一處機動車出入口,本棟設置有老年服務站,整體上本棟外部噪音影響較大。

8#樓,總高32層,南北朝向,2梯4戶的設計,假板式樓,有建面126平米(中戶)、建面143平米(端戶)兩個戶型可選。距離南側幼兒園約20.17米,本棟東側為小區主入口。本棟的東南側有一處幼兒園的次出入口,可能會對本棟產生一定的生活幹擾。


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項目效果圖


9#樓,總高4層,東南朝向,規劃為12班幼兒園。


NO. 7|

戶型評測


戶型建面有110㎡、125㎡和143㎡和176㎡,公攤大約20%左右。

143㎡戶型,分佈在樓棟的端戶,每層兩戶。四室兩廳兩衛,實際套內建築面積111.9㎡,小陽臺面積約3平方米,大陽臺面積約6.3平方米,主臥帶的陽臺面積約3.2平方米,主臥面積約19.3平方米,次臥面積約9.5平方米,這兩個臥室是可以打通的,做成一個套房。北側兩個臥室面積約6.5平方米左右。面積比較小,本戶型屬於市場常用戶型之一,南北通透,戶型方正,戶型進門正對玄關,對戶外的視線產生了一定的視覺屏障,方便進門後換衣、換鞋等功能,客餐廳一體。視野比較開闊。可能對於一些客戶來說,大陽臺面積不夠大是一個缺陷。


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126㎡戶型,分佈在樓棟的中戶,每層兩戶。三室兩廳兩衛,實際套內建築面積100.1㎡,大陽臺面積約9.0平方米,主臥面積約17.4平方米,次臥面積約10.2平方米,北側臥室面積約7.4平方米左右。本戶型屬於市場常用戶型之一,整體戶型較為方正,大主臥設計,主衛客衛一樣大,乾溼分離設計,這些比較不錯。本戶型的問題就是隱私感不行,北向的幾個功能房間(廚房、次臥、主衛、客衛)通過連廊採光,黑了點。如果窗戶換成磨砂玻璃或者LOW-E,那就廚房更黑了,必須開燈才能使用。


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110㎡戶型,分佈在樓棟的中戶,每層兩戶。三室兩廳一衛,實際套內建築面積85.9㎡,大陽臺面積約8.7平方米,主臥面積約10.3平方米,次臥面積約8.8平方米,北側臥室面積約8.0平方米左右。本戶型就是閹割版的126㎡戶型,砍掉了一個衛生間和壓縮了面積,具體的就不寫了。


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NO. 8|

配套設施


周邊商業非常豐富,能滿足日常生活需求。項目自身帶一個12班幼兒園。項目本身沒有配套教育設施,周邊的學校有北大附中雲南實驗學校、海貝中英文小學等。醫療方面,項目往南約1.5公里是昆明市兒童醫院,項目西側有一處有昆明骨科醫院。

項目周邊整體配套較為齊全。


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海貝中英文小學


NO. 9|

老聶綜合點評


項目本身產品、周邊生活配套都還算可以,但是項目在這個價位裡面,競爭力一般,因為缺少了地鐵和教育配套這兩個最核心的資源,所以產品能不能支撐這個價格,購房者會給出答案。


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