文|AI財經社 田晏林
編| 嵇國華
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在萬科北方區域媒體交流會結束的第二天清晨，萬科董事會主席鬱亮和幾十位愛好跑步的媒體記者一起海邊晨跑。
55歲的鬱亮，腿部肌肉線條十分明顯，作為一個有10年長跑經驗的運動者，他有一套自己習慣的跑步節奏。AI財經社記者注意到，晨跑的前兩公里，他都與領跑者相隔幾十米遠，勻速慢進，但等到了第三圈，眾人體力慢慢消耗時，他會放慢腳步，在隊伍前方穩定節奏。
跑步，是萬科多年的企業文化，幾乎所有萬科高管都被鬱亮要求過跑步。他甚至專門請人在萬科總部修了一條1000米的跑道，每週跑5次，每次5到10公里。去年11月，鬱亮曾以3小時06分01秒的成績，完成了紐約馬拉松，平均配速4分24秒，儘管他在後半程還是有些掉速。
不過今早的海邊晨跑，大家並不在意速度，反而更關心鬱亮的隱秘紋身。10月17日，在媒體交流會現場，鬱亮自曝，為了“討好”95後，他紋過身。坊間傳言，該紋身位於腳踝處，是一串英文字母。但無論媒體如何詢問紋身圖案和其背後的故事，鬱亮都沒有正面回應，只是笑著說，肯定是在某個特殊時間點和事件下才去弄的，但不能透露再多的信息。
在外界看來，一向偏保守穩健風格的萬科，掌舵人居然是“紋身boy”，強烈的衝突感讓人好奇“這還是那個萬科嗎？”
9月25日，萬科通過調研發現，95後對其品牌無感。為了俘獲未來的消費人群，萬科決定了將品牌年輕化的思路，但萬科沒有辦法做到像“95後”那樣生猛無畏。萬科還是那個萬科。無論紋身彰顯了鬱亮怎樣的個性，他在媒體晚宴上，言語依舊慎重，不評價同行，不回應爭議，審慎談論宏觀市場。
（萬科董事會主席鬱亮）
01 “萬科會在房地產一根筋發展”
前些日子，萬科與搖滾樂隊新褲子合作了新歌《就是不妥協斯基》，“筋廠”也成為萬科2020年的全新廠牌。褪去了大眾常見的西裝革履，活動當天，鬱亮穿著印有“筋廠製造”的文化T恤和休閒鞋褲，分享自己“一根筋”和“多撞南牆”的人生體會。
鬱亮首先反思自己過去的言行，覺得被誤解了。“兩年前我說過‘活下去’，之前還說房地產進入白銀時代，這些都被人認為是我不看好房地產行業的證據。有些人還說我們是在嚇唬別人，想從中漁利。萬科是很淳樸的公司，是農民，我們是說過‘活下去’，是告訴員工要有危機感，但很多人把‘感’字拿掉了，只說危機。”
透過來自北方區域的百餘家媒體，鬱亮撂下“狠話”，表示自己看好房地產行業發展的潛力和未來，並且萬科未來會在房地產行業“一根筋”地發展下去。
其實微觀變化正在發生：從去年底持續到今年上半年的“大江大海”計劃不斷深化，萬科也將組織架構重新打破，在原有的南方區域、上海區域、北方區域和中西部區域基礎上，分拆成立了新的西北區域。所有行為都“聚焦”到地產主業上。
第三方機構克而瑞研究中心統計，2020年前三季度，在中國房企的銷售榜單上，萬科以4927億元的全口徑銷售金額排在碧桂園和中國恆大之後，位列行業第三。但鬱亮似乎不太在意這些，他給出的態度是，“我們都要健康地活著，都要活下去，活得好，活得久。”
近期，監管部門對房地產企業融資設定“三條紅線”，頭部房企均有不同程度的踩線。融資環境的進一步收緊，意味著房企資金壓力加大，拿地、開發、銷售節奏都將受到較大影響。鬱亮曾表示，“三道紅線”的影響力不亞於2002年實施土地招拍掛，所有房企將再次來到同一起跑線。
“儘管三條紅線告訴大家，房地產行業不應該佔用太多金融資源，但人家說這個行業還是普通行業，還有發展空間。”在鬱亮看來，房地產行業已經從最早的土地紅利階段，過渡到金融紅利，再到現在的管理紅利階段，他主張向中國絕大多數的製造業學習，因為後者早就進入管理紅利時代，“這些企業發展既不靠關係，也不靠槓桿，而是靠好的產品和服務，提升競爭力。”
02 誰是下個風口？
進入行業下半場，頭部房企之間的近身纏鬥，亦對萬科提出了更高要求。鬱亮認為，目前公司的賽道佈局相對完整。2020年上半年，萬科首次在財報中主動披露除地產主業之外，其他多元化業務的營業收入。
數據顯示，得益於近5年來在市場上的外拓，萬科物業的營收擁有行業中罕見的較高獨立性。期內，萬科來自物業服務的營收同比增長26.8%至67.0億元，其中的55%來自萬科以外的第三方項目，項目比例接近1:1。
而租賃板塊，據萬科長租公寓BU首席合夥人、總經理胡冬華介紹，截至目前，萬科進入33個城市，累計開業泊寓13萬間，整體出租率94%，上半年營收10.5億元。另外再加上物流倉儲和商業，上半年萬科多元化業務收入合計約116.3億元，佔總營收比重的近8%。
從營收上看，物業目前發展最好。鬱亮在交流會上坦言，萬科物業一定會上市，“只是這個時間我還沒想好。”萬科物業首席執行官朱保全還表示，去年12月12日，通過與戴德梁行成立合資公司——萬物戴德梁行資產服務有限公司，萬科物業實現了10年前在“甲級寫字樓向全球招租”的夢想。
一位萬科內部人士告訴AI財經社，“你看以前物業也不是行業風口，現在一大波企業趨之若鶩地上市，所以像租賃這樣的業務短期雖然見不到高效益，但萬科的目的就是先佔住賽道再說。”
據萬科調研，北京目前250萬套租賃房源是合規的，人均租金在7000元左右。大部分人認為花30%的收入去租房較為合適，即3000元左右。“所以我們團隊就在想，有沒有能力在北京給年輕人提供3000元的租房？前提是40分鐘坐地鐵可以到達辦公室。不僅提供租房，還提供配套設施、服務。”
這顯然需要耗費很多精力和資金成本，一般來說，綜合成本、產品坪效和社群運營是影響項目收益的三個難題。北京萬科團隊目前找到的解決方案是集體土地。據劉肖介紹，目前北京現有的集體用地裡，北京萬科已經拿到了30%以上的房子，大概有2.2萬套。但萬科發現，由於中國沒有關於租賃住房的建築標準，不知道是按照酒店還是住宅的標準進行，這兩個的建安成本的計算完全不同。
以萬科全國首個集體用地長租公寓——泊寓成壽寺項目為例，據萬科集團副總裁、北京區域首席執行官劉肖計算，回報率只有6%。這的確無法和地產開發的項目回報率相提並論。
據瞭解，泊寓成壽寺項目是萬科與村集體合作的，村集體以土地經營權與萬科合作，萬科負責所有建設成本投入，獲得項目45年經營權，村集體享受保底收益以及經營分紅；萬科則負責產品打造和服務運營。
不過近日，原本計劃今年“十一”入住的第二批公寓業主卻收到萬科的施工延期通知，將入住日期推遲了15日。對於延期交付的原因，萬科北方區域副總經理盧冰告訴AI財經社，受疫情影響，原定的傢俱一直沒到貨，所以耽誤了組裝。萬科方面表示，泊寓租戶會被統一安排到雙井如家酒店居住，且由萬科承擔這15日的酒店租住補償。
（萬科北方區域媒體交流會現場）
