石家庄
▍行情基本面
2019年7月，石家庄楼市整体依然处于横盘中，房价无明显波动；国大二手房成交量环比上月下跌约2.5%，同比2018年7月下跌约19%。同时，石家庄各大新建商品房楼盘成交量环比上月也有所下跌。
▲近六个月内，国大地产成交数据统计
▲房价走势图（房天下）
本月，润江壹號首次开盘，当天几乎售罄，均价一万五，成为销冠楼盘；紧随其后的的维多利亚四期，捆绑一个43中学位，很受购房者青睐，月均成交量一直在50套以上；旭辉中睿府本月成交量同样不低，住宅产品接近清盘，距离首次开盘时间不到一年。（楼盘关注度=经纪人备案数量+实际到访量*1.5）
▲2019年7月，石家庄市销量与经纪人关注度排名前五楼盘
注：二手房成交数据来自于国大地产内网，新房楼盘数据来自于国大商品房事业部，由作者归纳总结，可靠度很高，统计楼盘包括荣盛和府、荣盛御府、润江煦园、东创铂悦府、金盛悦府、想象国际、恒大御景半岛、中山尚郡、万合华府、远洋7号、旭东城、万合名著、润都荣园、保利堂悦、半岛名邸、汇君城、新合国际、润德天悦城、保利茉莉、蓝郡绿都、瀚正御璟城、高远森林城、帝华鸿府、旭辉中睿府、融创中心、悦公馆、宝能中心、众里景园、大尚华府、远洋晟庭、世茂璀璨裕华、紫涵樾府、盛佳锦绣家园、水润华府、长安颐园、福美六号院、和平阳光苑、西美花盛、岸芷汀兰、保利西山林语、恒大林溪郡、瀚唐晟世、花样年南湖琅樾、绿地西斯莱、保利国际广场、保利西悦春天、保利堂悦、保利时光印象等。
▍本月土拍
2019年7月，石家庄公开土地市场上，共计出让了8个地块，总面积约209.19亩，总金额约6.71亿，平均亩单价约302.78万，平均溢价率约21.59%。其中，共有2个住宅地块，总面积约34.79亩，总金额约4.17亿，平均亩单价约1198.70万，平均溢价率约34.95%。
本月石家庄土地市场份外冷清，仅拍出8个地块，出让总金额仅6.7亿。值得关注的是：中央商务区地块第一次出现在土地市场；鹿泉区突破“金山湖”事件影响，土地市场破冰复苏，预计下半年会推出海量土地；中睿府（住宅）开盘不到一年即将清盘，旭辉继续在石家庄“下注”拿地。
▲2019年7月，石家庄市土拍区位图（住宅地块已重点标识，图片可以缩放、但会被压缩，粉丝群中有原图）
▲2019年7月，石家庄市已出让地块信息一览
楼市头条
一、住建部：17万个城镇老旧小区待改造，涉及居民上亿
7月1日住房和城乡建设部在会上表示：经过摸底排查，各地上报需要改造的城镇老旧小区有17万个，从调查和各地反馈看，加快改造城镇老旧小区，群众意愿强烈。
今年4月，住房和城乡建设部会同发展改革委、财政部请31个省区市和新疆生产建设兵团开展全面排查，汇总统计需要改造的城镇老旧小区基本情况。截至5月底，各地上报需要改造的城镇老旧小区17万个，涉及居民上亿人。按照住房和城乡建设部的要求，各地应优先改造小区水电路气及光纤等配套设施，有条件的地区可因地制宜加装电梯，建设养老和抚幼服务设施、无障碍设施、停车库等配套设施，实施节能改造等等。截至去年年底，全国试点城市已经改造老旧小区106个，惠及5.9万户居民。
二、政治局会议重申房住不炒，“不将房地产作短期刺激经济手段”
7月30日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。 其中，44字定调房地产市场。会议要求，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。这也是在去年末政治局会议不提房地产后，今年4月19日与7月30日，连续两次政治局会议重申“房住不炒”，同时直指“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。
三、银保监会：加强房地产信托领域风险防控
中国银保监会有关部门负责人近日表示，为加强房地产信托领域风险防控，针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，银保监会近日开展了约谈警示，要求这些信托公司控制业务增速，提高风险管控水平。
该负责人表示，截至2019年5月末，房地产信托资产余额3.15万亿元，占全部信托资产余额14%，较年初增加1665.97亿元，同比增长15.15%。但部分信托公司房地产信托业务增长较快，部分房地产信托业务存在一定合规问题和风险隐患，需要引起高度重视。
四、统计局：上半年GDP同比增6.3%，房地产业增2.5%
7月16日，国家统计局公布2019年二季度和上半年国内生产总值（GDP）初步核算结果。查阅数据获悉，经初步核算，2019年上半年国内生产总值450933亿元，同比增长6.3%。分季度而言，一季度同比增长6.4%，二季度增长6.2%；一季度环比增长1.4%，二季度增长1.6%。以行业分类来看，住宿和餐饮业增加值8109亿元，同比增长6.2%；房地产业增加值31095亿元，同比增长2.5%；租赁和商务服务业增加值12631亿元，同比增长7.8%。
五、住建部：上半年棚改新开工约180万套完成目标任务62%
7月19日，据住建部网站消息，2019年全国棚改计划新开工289万套。1-6月，已开工约180万套，占年度目标任务的62%，完成投资5200多亿元。
据了解，2018年，全国各类棚户区改造开工626万套，顺利完成年度目标任务，完成投资1.74万亿元。
六、2019上半年40城地市量缩价涨
上海易居房地产研究院发布的最新数据显示，2019年上半年40城土地成交面积为25411.5万平方米，环比下降16.6%，同比下降3.6%，成交量环比下降较明显。回顾历史，成交量同比增幅于2015年上半年开始逐步上行，于2018年上半年见顶后回落，当前仍处于下降趋势中。
40城地价同比涨幅于2016年上半年达到最大值57.2%，随后开始持续下行，并于2018年下半年触底反弹，2019年上半年同比涨幅达到了22.9%。6月份，40城中土地成交溢价率排名前5的城市分别为金华、南宁、荆州、深圳和福州，土地成交溢价率分别为72%、70%、58%、48%和44%。
七、房企洗牌进入密集期，河南20家房企宣布破产
在房地产融资不断收窄的背景下，行业的阵阵寒意已经率先让行业内的中小房企经历“最冷的夏天”。人民法院公告网显示，截至7月26日，今年全国共有275家房地产企业宣告破产清算。而在2019年已经有20家河南房企宣告破产清算。
需要说明的是，在这宣告破产清算的275家企业当中，大部分属于分布在三四线及以下城市的本地中小型房企。在河南，今年以来也有20家房地产企业宣布破产清算，这一数字已经超过去年的13家。从注册地来看，这些破产清算的房企多来自市县级城市，郑州暂无房地产企业进入名单。大河报·大河财立方记者查询得知，截至7月26日，商丘市有8家房地产企业被宣告破产清算，开封市则有4家房地产企业被宣告破产清算。
八、部分银行迎“窗口指导” 房企融资渠道再收紧
国家发改委日前发布《对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》，要求房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。规定：房地产企业在外债备案登记申请材料中要列明拟置换境外债务的详细信息，包括债务规模、期限情况、经发改委备案登记情况等，并提交《企业发行外债真实性承诺函》。此外，房地产企业发行外债要加强信息披露，在募集说明书等文件中需明确资金用途等情况。
通知还要求，房地产企业制定发行外债总体计划，统筹考虑汇率、利率、币种及企业资产负债结构等因素，稳妥选择融资工具，灵活运用货币互换、利率互换、远期外汇买卖、期权、掉期等金融产品，合理持有外汇头寸，保持境内母公司外债与境外分支机构外债、人民币外债与外币外债、短期外债与中长期外债、内债与外债合理比例，有效防控外债风险。
此外，据新华社报道，截至5月22日，我国集合信托市场共成立7477只信托产品，募集资金规模为8779.2亿元，年化平均收益率为8.24%。就投资领域来看，房地产信托共成立2309只产品，募集资金最多，为3456.9亿元，占比为39.4%。6月底、7月初，多家信托公司收到银监窗口指导，要求控制地产信托业务规模。“至少有十家信托公司陆续收到窗口指导，被‘约谈’、‘警示’。”某信托公司管理人士透露。
九、土地增值税法征求意见：集体房地产纳入征税范围
7月16日，中华人民共和国财政部、税务总局联合发布《中华人民共和国土地增值税法（征求意见稿）》，落实税收法定原则要求，以及健全地方税体系改革方案有关内容。
关于征税范围，《条例》规定，转让国有土地及地上建筑物、构筑物并取得收入的单位和个人应缴纳土地增值税。在此基础上，《征求意见稿》将出让、转让集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物（简称“集体房地产”）纳入征税范围。同时，拟将目前对集体房地产征收的土地增值收益调节金取消，使立法前后集体房地产负担总体稳定。
关于税收优惠，《征求意见稿》在延续《条例》优惠规定的基础上，对个别政策做了适当调整。一是吸收了现行税收优惠政策中关于建造增值率低于20%的保障性住房免税的规定；二是增加授权国务院可规定减征或免征土地增值税的其他情形；三是将建造增值率低于20%的普通住宅免税的规定，调整为授权省级政府结合本地实际决定减征或是免征；四是增加授权省级人民政府对房地产市场较不发达、地价水平较低地区集体房地产减征或免征土地增值税的规定。
十、违规“首付贷”等业务再遭严查，全国房贷利率开始“触底反弹”
21世纪经济报道消息，近日有传言称银保监会正在部署房贷检查，涉及多个城市与数十家机构。记者24日从某大行信贷业务人士处确认了这一消息。目前从房贷市场的表现看，自6月起，全国范围内多个城市房贷利率掉头向上，尤其是房地产热门的二线城市。下半年银行的信贷资金普遍比上半年紧张，再加上热门城市的房地产调控等因素影响，预计接下来可能有更多城市和银行加入到房贷利率上调的大军中。
据融360最新房贷统计数据显示，2019年6月份，全国首套房贷款平均利率为5.423%，环比上涨0.14%；二套房贷款平均利率为5.75%，环比上涨0.01%。
房企与城市
一、克而瑞公布2019年1-7月中国房地产企业销售TOP100排行榜
1-7月，按照可比口径统计，TOP100规模房企的累计业绩同比增速在4%左右，行业整体规模增速较2018年放缓显著。7月，百强房企的单月业绩表现整体平稳，与上半年均值基本持平。单月操盘口径和权益口径的销售规模均较6月环比降低近29%，同比略高于去年同期。我们认为，2019年将是房地产市场销售“小年”的预期不变。三四季度随着企业供货的增加，百强房企的整体销售会有一定幅度的提升，但出现快速增长的概率不大。
具体而言，一线城市成交量环比全线回落，同比仍增长21%，北京同比倍增。二三线城市成交量环比下降12%，同比基本持平。近6成二三线城市成交量环比高位回落，重庆、济南等环比跌幅超-30%。近4成二三线城市成交量同比有所回调，长沙、重庆成交显著缩量，同比皆腰斩。受延迟备案等因素影响，昆明、武汉等成交量仍处高位，同比均翻番。
二、北京7月楼市消息
①北京发布住房租赁合同示范文本，新增禁止违法群租要求
7月8日，北京市住房和城乡建设委员会、北京市市场监督管理局发布关于住房租赁合同示范文本的通知，共包括《北京市住房租赁合同》《北京市房屋出租经纪服务合同》《北京市房屋承租经纪服务合同》三个合同示范文本。据了解，本次合同示范文本主要做了以下两个方面的调整：
一方面，合同适用区分更加明确。不同于2008年版的房屋租赁合同示范文本只是根据租赁的不同成交方式做了区分，此次发布的三个合同示范文本是分别针对住房租赁和房屋租赁经纪服务制定的。无论是通过自行成交的，或是通过经纪机构居间成交、经纪机构代理成交的，住房租赁合同均可统一使用《北京市住房租赁合同》示范文本。
另一方面，增加了禁止违法群租的相关要求。《北京市住房租赁合同》《北京市房屋出租经纪服务合同》示范文本均在说明中强调，不得改变房屋内部结构分割出租、出租房屋人均居住面积不得低于5平方米、每个房间居住的人数不得超过2人等有关禁止违法群租的文件规定内容。同时，在合同中通过设立房屋整租、分租有关事项条款，明确禁止违法群租。
②北京年内卖地收入达1023亿元
证券日报消息，7月15日，经过56轮持久战，北京土地市场拍出了今年的全国总价地王，以79.4亿元、18.8%的溢价率成交，竞得者为中海地产。该地块位于丰台区花乡造甲村，属于四环内地块，将以“四通一平”形式供地。起始价为66.84亿元，用地面积5.91万平方米，规划建筑体量21.65万平方米，住宅用地容积率为2.8，建筑控高80米，建筑密度30%，绿地率30%。
③北京统计局：上半年商品房销售面积同比增长68.7%
7月17日，北京统计局公布了2019年上半年北京市房地产市场运行情况。较去年上半年，商品房销售面积、房地产开发企业到位资金、房地产市场建设等指数均有上升，房屋竣工面积则有所下降。
房地产市场销售方面，上半年，北京市商品房销售面积为387.9万平方米，同比增长68.7%。其中，住宅销售面积为330万平方米，增长1倍；办公楼为21.4万平方米，下降4.9%；商业营业用房为12.9万平方米，下降17.8%。
房地产市场建设方面，上半年，北京市房地产开发企业房屋新开工面积为971.1万平方米，同比增长10.4%。其中，住宅新开工面积为510.3万平方米，增长0.6%；办公楼为80.2万平方米，增长9.1%；商业营业用房为62.4万平方米，增长51.8%。
④6月北京新建商品住宅价格环比下降0.1%，为年内首降
北京新房价格年内首次出现环比下降。国家统计局近日发布的6月70个大中城市商品住宅销售价格变动数据显示，住宅价格涨幅呈现稳中有降的态势。其中，北京新建商品住宅价格环比下降0.1%，为年内首降；二手住宅价格环比与上月持平，同比微涨0.1%。
目前“限竞房”项目已经成为北京新房市场成交主力军。据相关机构的数据显示，上半年北京新房总成交额1784.31亿元，同比去年上半年增长1.35倍，共成交35332套。共有产权房和限竞房项目对市场价格起到显著的平抑作用。
三、央行：上海上半年个人房贷增加537亿元同比多增254亿
7月15日，中国人民银行上海总部公布2019年上半年上海货币信贷运行情况。上海上半年人民币贷款增加3358亿元，同比少增875亿元。分部门看，住户部门贷款增加1127亿元，其中，短期贷款增加296亿元，中长期贷款增加831亿元。同时，上半年新增人民币住户消费贷款中，个人住房贷款增加537亿元，同比多增254亿元。
此外，上半年本外币房地产开发贷款增加343亿元，同比少增210亿元。按贷款用途分，住房开发贷款增加232亿元，同比少增70亿元，其中保障性住房开发贷款增加108亿元，同比少增21亿元；商业用房开发贷款增加220亿元，同比少增26亿元。
四、山东：全面放开建制镇和中小城市落户限制
近日，山东省城镇化工作领导小组办公室印发《2019年新型城镇化建设重点任务》，包括加快农业转移人口市民化，优化城镇化布局形态，推动城市高质量发展，促进城乡融合发展及强化组织实施5个方面，共提出25项具体任务。
《任务》提出，青岛要进一步解放思想，加大中心城区农业转移人口落户力度，全面取消重点群体落户限制。健全完善城区社区集体户制度，及时为有合法稳定职业无固定住所人员落户提供便利。落实地方政府主体责任，全面放开建制镇和中小城市落户限制。
着力增加居住证办理数量，确保有意愿的未落户常住人口全部持有居住证。以居住证为载体提供城镇基本公共服务，鼓励各地区扩大居住证附加的公共服务和便利项目，引导鼓励各城市居住证互认。
五、深圳6月新房成交3506套 环比下滑23.87%
7月1日，深圳市规划国土委公布的6月份楼市成交数据显示，6月份，深圳新房住宅成交3506套，环比下滑23.87%。
分区域来看，深圳全市成交面积最大的区域是宝安区，成交面积为9.7万平方米，占全市成交的28.67%。龙岗区和坪山区分别以6.84万平方米和5.24万平方米的成交量位居第二第三。
而在二手住宅成交方面，6月份，深圳全市二手住宅成交5798套，环比下滑21.3%，同比也下滑了5.1%。二手房成交量连续两个月下滑，二手均价小幅上升0.6%，为53211元/平方米。根据早前报道，6月24日，深圳一次性出让5宗居住土地，30多家企业经过3小时300轮竞拍后，最终以近224亿元成交价结束鏖战，刷新了20年深圳土地招拍挂市场记录。
六、合肥：对引发3次以上群访的房企暂停供地、预售、网签
据安徽省合肥市住房保障和房产管理局官方微信公众号“合肥市房产局”7月30日发布的消息，近日，合肥市召开房地产市场稳控工作会议，会议提出，
对引发三次及以上群访群诉事件且未有效处置的房企，适时采取暂停供地、暂停预售、暂停网签措施；并从严控制银行贷款、从严控制预售资金、从严控制备案价格。七、苏州7月楼市消息
①苏州5宗地揽金104亿元，碧桂园、融信、金融街各竞得一宗
近日，江苏省苏州市以网上挂牌的方式公开出让5宗地块，包括3宗住宅用地、2宗商住用地。5宗地块均位于吴中区，地块总起始价为91.55亿元，总成交价为1039936万元（104亿元）。加上昨天出让的4块宅地，目前苏州成功出让9宗宅地，包括6宗纯住宅用地、3宗商住用地。
②苏州市扩大限售范围：市区范围内新房满3年后方可转让，二手房满5年后方可转让
苏州市发布关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展的工作意见。对苏州市区新建商品住房、二手住房实施限制转让措施。
自本意见实施之日起，苏州市区范围内新取得预（销）售许可的商品住房项目（含已经取得预售许可尚未开始网签的项目），购房人自取得不动产权证之日起满3年后方可转让；二手住房通过市场交易购房人新取得不动产权证满5年后方可转让。非本市户籍居民家庭在苏州市区、昆山市、太仓市范围内申请购买第1套住房时，应提供自购房之日起前3年内在苏州市范围内连续缴纳2年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明。
八、武汉7月楼市消息
①武汉招才新政：45岁以下大专生可全家落户 取消“自有房屋”等限制
7月11日武汉市委市政府推出了“10项重点举措”，涵盖对大学生落户政策再次进行调整。近日，武汉市公安局相关负责人详细解读了大学毕业生等人才落户及其直系亲属随迁政策，即大学毕业生“全员”放开落户、“全家”解决落户，并公布办理细则，如果材料准确齐全，可在窗口当场拿到准迁证。
武汉市公安局治安管理局相关负责人介绍，此次新政对大学生“全员”放开落户，大专及以上学历放宽至45周岁以下（此前为40周岁以下），博、硕研究生无年龄限制。大专以上学历包括经教育部认证、可通过学信网查询认证的所有专科及以上学历，还包括国外高校的同等学历。其次，“全家”解决落户。大学毕业生落户人员，其配偶和未成年子女可随迁落户，如果在本市无房产，可在现居住地的社区公共户地址上单独立户，打印单独户口簿，取消
