石家莊
▍行情基本面
2019年7月，石家莊樓市整體依然處於橫盤中，房價無明顯波動；國大二手房成交量環比上月下跌約2.5%，同比2018年7月下跌約19%。同時，石家莊各大新建商品房樓盤成交量環比上月也有所下跌。
▲近六個月內，國大地產成交數據統計
▲房價走勢圖（房天下）
本月，潤江壹號首次開盤，當天幾乎售罄，均價一萬五，成為銷冠樓盤；緊隨其後的的維多利亞四期，捆綁一個43中學位，很受購房者青睞，月均成交量一直在50套以上；旭輝中睿府本月成交量同樣不低，住宅產品接近清盤，距離首次開盤時間不到一年。（樓盤關注度=經紀人備案數量+實際到訪量*1.5）
▲2019年7月，石家莊市銷量與經紀人關注度排名前五樓盤
注：二手房成交數據來自於國大地產內網，新房樓盤數據來自於國大商品房事業部，由作者歸納總結，可靠度很高，統計樓盤包括榮盛和府、榮盛御府、潤江煦園、東創鉑悅府、金盛悅府、想象國際、恆大御景半島、中山尚郡、萬合華府、遠洋7號、旭東城、萬合名著、潤都榮園、保利堂悅、半島名邸、匯君城、新合國際、潤德天悅城、保利茉莉、藍郡綠都、瀚正御璟城、高遠森林城、帝華鴻府、旭輝中睿府、融創中心、悅公館、寶能中心、眾裡景園、大尚華府、遠洋晟庭、世茂璀璨裕華、紫涵樾府、盛佳錦繡家園、水潤華府、長安頤園、福美六號院、和平陽光苑、西美花盛、岸芷汀蘭、保利西山林語、恆大林溪郡、瀚唐晟世、花樣年南湖琅樾、綠地西斯萊、保利國際廣場、保利西悅春天、保利堂悅、保利時光印象等。
▍本月土拍
2019年7月，石家莊公開土地市場上，共計出讓了8個地塊，總面積約209.19畝，總金額約6.71億，平均畝單價約302.78萬，平均溢價率約21.59%。其中，共有2個住宅地塊，總面積約34.79畝，總金額約4.17億，平均畝單價約1198.70萬，平均溢價率約34.95%。
本月石家莊土地市場份外冷清，僅拍出8個地塊，出讓總金額僅6.7億。值得關注的是：中央商務區地塊第一次出現在土地市場；鹿泉區突破“金山湖”事件影響，土地市場破冰復甦，預計下半年會推出海量土地；中睿府（住宅）開盤不到一年即將清盤，旭輝繼續在石家莊“下注”拿地。
▲2019年7月，石家莊市土拍區位圖（住宅地塊已重點標識，圖片可以縮放、但會被壓縮，粉絲群中有原圖）
▲2019年7月，石家莊市已出讓地塊信息一覽
樓市頭條
一、住建部：17萬個城鎮老舊小區待改造，涉及居民上億
7月1日住房和城鄉建設部在會上表示：經過摸底排查，各地上報需要改造的城鎮老舊小區有17萬個，從調查和各地反饋看，加快改造城鎮老舊小區，群眾意願強烈。
今年4月，住房和城鄉建設部會同發展改革委、財政部請31個省區市和新疆生產建設兵團開展全面排查，彙總統計需要改造的城鎮老舊小區基本情況。截至5月底，各地上報需要改造的城鎮老舊小區17萬個，涉及居民上億人。按照住房和城鄉建設部的要求，各地應優先改造小區水電路氣及光纖等配套設施，有條件的地區可因地制宜加裝電梯，建設養老和撫幼服務設施、無障礙設施、停車庫等配套設施，實施節能改造等等。截至去年年底，全國試點城市已經改造老舊小區106個，惠及5.9萬戶居民。
二、政治局會議重申房住不炒，“不將房地產作短期刺激經濟手段”
7月30日，中共中央政治局召開會議，分析研究當前經濟形勢，部署下半年經濟工作。 其中，44字定調房地產市場。會議要求，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實房地產長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。這也是在去年末政治局會議不提房地產後，今年4月19日與7月30日，連續兩次政治局會議重申“房住不炒”，同時直指“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。
三、銀保監會：加強房地產信託領域風險防控
中國銀保監會有關部門負責人近日表示，為加強房地產信託領域風險防控，針對近期部分房地產信託業務增速過快、增量過大的信託公司，銀保監會近日開展了約談警示，要求這些信託公司控制業務增速，提高風險管控水平。
該負責人表示，截至2019年5月末，房地產信託資產餘額3.15萬億元，佔全部信託資產餘額14%，較年初增加1665.97億元，同比增長15.15%。但部分信託公司房地產信託業務增長較快，部分房地產信託業務存在一定合規問題和風險隱患，需要引起高度重視。
四、統計局：上半年GDP同比增6.3%，房地產業增2.5%
7月16日，國家統計局公佈2019年二季度和上半年國內生產總值（GDP）初步核算結果。查閱數據獲悉，經初步核算，2019年上半年國內生產總值450933億元，同比增長6.3%。分季度而言，一季度同比增長6.4%，二季度增長6.2%；一季度環比增長1.4%，二季度增長1.6%。以行業分類來看，住宿和餐飲業增加值8109億元，同比增長6.2%；房地產業增加值31095億元，同比增長2.5%；租賃和商務服務業增加值12631億元，同比增長7.8%。
五、住建部：上半年棚改新開工約180萬套完成目標任務62%
7月19日，據住建部網站消息，2019年全國棚改計劃新開工289萬套。1-6月，已開工約180萬套，佔年度目標任務的62%，完成投資5200多億元。
據瞭解，2018年，全國各類棚戶區改造開工626萬套，順利完成年度目標任務，完成投資1.74萬億元。
六、2019上半年40城地市量縮價漲
上海易居房地產研究院發佈的最新數據顯示，2019年上半年40城土地成交面積為25411.5萬平方米，環比下降16.6%，同比下降3.6%，成交量環比下降較明顯。回顧歷史，成交量同比增幅於2015年上半年開始逐步上行，於2018年上半年見頂後回落，當前仍處於下降趨勢中。
40城地價同比漲幅於2016年上半年達到最大值57.2%，隨後開始持續下行，並於2018年下半年觸底反彈，2019年上半年同比漲幅達到了22.9%。6月份，40城中土地成交溢價率排名前5的城市分別為金華、南寧、荊州、深圳和福州，土地成交溢價率分別為72%、70%、58%、48%和44%。
七、房企洗牌進入密集期，河南20家房企宣佈破產
在房地產融資不斷收窄的背景下，行業的陣陣寒意已經率先讓行業內的中小房企經歷“最冷的夏天”。人民法院公告網顯示，截至7月26日，今年全國共有275家房地產企業宣告破產清算。而在2019年已經有20家河南房企宣告破產清算。
需要說明的是，在這宣告破產清算的275家企業當中，大部分屬於分佈在三四線及以下城市的本地中小型房企。在河南，今年以來也有20家房地產企業宣佈破產清算，這一數字已經超過去年的13家。從註冊地來看，這些破產清算的房企多來自市縣級城市，鄭州暫無房地產企業進入名單。大河報·大河財立方記者查詢得知，截至7月26日，商丘市有8家房地產企業被宣告破產清算，開封市則有4家房地產企業被宣告破產清算。
八、部分銀行迎“窗口指導” 房企融資渠道再收緊
國家發改委日前發佈《對房地產企業發行外債申請備案登記有關要求的通知》，要求房企發行外債只能用於置換未來一年內到期的中長期境外債務。規定：房地產企業在外債備案登記申請材料中要列明擬置換境外債務的詳細信息，包括債務規模、期限情況、經發改委備案登記情況等，並提交《企業發行外債真實性承諾函》。此外，房地產企業發行外債要加強信息披露，在募集說明書等文件中需明確資金用途等情況。
通知還要求，房地產企業制定發行外債總體計劃，統籌考慮匯率、利率、幣種及企業資產負債結構等因素，穩妥選擇融資工具，靈活運用貨幣互換、利率互換、遠期外匯買賣、期權、掉期等金融產品，合理持有外匯頭寸，保持境內母公司外債與境外分支機構外債、人民幣外債與外幣外債、短期外債與中長期外債、內債與外債合理比例，有效防控外債風險。
此外，據新華社報道，截至5月22日，我國集合信託市場共成立7477只信託產品，募集資金規模為8779.2億元，年化平均收益率為8.24%。就投資領域來看，房地產信託共成立2309只產品，募集資金最多，為3456.9億元，佔比為39.4%。6月底、7月初，多家信託公司收到銀監窗口指導，要求控制地產信託業務規模。“至少有十家信託公司陸續收到窗口指導，被‘約談’、‘警示’。”某信託公司管理人士透露。
九、土地增值稅法徵求意見：集體房地產納入徵稅範圍
7月16日，中華人民共和國財政部、稅務總局聯合發佈《中華人民共和國土地增值稅法（徵求意見稿）》，落實稅收法定原則要求，以及健全地方稅體系改革方案有關內容。
關於徵稅範圍，《條例》規定，轉讓國有土地及地上建築物、構築物並取得收入的單位和個人應繳納土地增值稅。在此基礎上，《徵求意見稿》將出讓、轉讓集體土地使用權、地上的建築物及其附著物（簡稱“集體房地產”）納入徵稅範圍。同時，擬將目前對集體房地產徵收的土地增值收益調節金取消，使立法前後集體房地產負擔總體穩定。
關於稅收優惠，《徵求意見稿》在延續《條例》優惠規定的基礎上，對個別政策做了適當調整。一是吸收了現行稅收優惠政策中關於建造增值率低於20%的保障性住房免稅的規定；二是增加授權國務院可規定減徵或免徵土地增值稅的其他情形；三是將建造增值率低於20%的普通住宅免稅的規定，調整為授權省級政府結合本地實際決定減徵或是免徵；四是增加授權省級人民政府對房地產市場較不發達、地價水平較低地區集體房地產減徵或免徵土地增值稅的規定。
十、違規“首付貸”等業務再遭嚴查，全國房貸利率開始“觸底反彈”
21世紀經濟報道消息，近日有傳言稱銀保監會正在部署房貸檢查，涉及多個城市與數十家機構。記者24日從某大行信貸業務人士處確認了這一消息。目前從房貸市場的表現看，自6月起，全國範圍內多個城市房貸利率掉頭向上，尤其是房地產熱門的二線城市。下半年銀行的信貸資金普遍比上半年緊張，再加上熱門城市的房地產調控等因素影響，預計接下來可能有更多城市和銀行加入到房貸利率上調的大軍中。
據融360最新房貸統計數據顯示，2019年6月份，全國首套房貸款平均利率為5.423%，環比上漲0.14%；二套房貸款平均利率為5.75%，環比上漲0.01%。
房企與城市
一、克而瑞公佈2019年1-7月中國房地產企業銷售TOP100排行榜
1-7月，按照可比口徑統計，TOP100規模房企的累計業績同比增速在4%左右，行業整體規模增速較2018年放緩顯著。7月，百強房企的單月業績表現整體平穩，與上半年均值基本持平。單月操盤口徑和權益口徑的銷售規模均較6月環比降低近29%，同比略高於去年同期。我們認為，2019年將是房地產市場銷售“小年”的預期不變。三四季度隨著企業供貨的增加，百強房企的整體銷售會有一定幅度的提升，但出現快速增長的概率不大。
具體而言，一線城市成交量環比全線回落，同比仍增長21%，北京同比倍增。二三線城市成交量環比下降12%，同比基本持平。近6成二三線城市成交量環比高位回落，重慶、濟南等環比跌幅超-30%。近4成二三線城市成交量同比有所回調，長沙、重慶成交顯著縮量，同比皆腰斬。受延遲備案等因素影響，昆明、武漢等成交量仍處高位，同比均翻番。
二、北京7月樓市消息
①北京發佈住房租賃合同示範文本，新增禁止違法群租要求
7月8日，北京市住房和城鄉建設委員會、北京市市場監督管理局發佈關於住房租賃合同示範文本的通知，共包括《北京市住房租賃合同》《北京市房屋出租經紀服務合同》《北京市房屋承租經紀服務合同》三個合同示範文本。據瞭解，本次合同示範文本主要做了以下兩個方面的調整：
一方面，合同適用區分更加明確。不同於2008年版的房屋租賃合同示範文本只是根據租賃的不同成交方式做了區分，此次發佈的三個合同示範文本是分別針對住房租賃和房屋租賃經紀服務制定的。無論是通過自行成交的，或是通過經紀機構居間成交、經紀機構代理成交的，住房租賃合同均可統一使用《北京市住房租賃合同》示範文本。
另一方面，增加了禁止違法群租的相關要求。《北京市住房租賃合同》《北京市房屋出租經紀服務合同》示範文本均在說明中強調，不得改變房屋內部結構分割出租、出租房屋人均居住面積不得低於5平方米、每個房間居住的人數不得超過2人等有關禁止違法群租的文件規定內容。同時，在合同中通過設立房屋整租、分租有關事項條款，明確禁止違法群租。
②北京年內賣地收入達1023億元
證券日報消息，7月15日，經過56輪持久戰，北京土地市場拍出了今年的全國總價地王，以79.4億元、18.8%的溢價率成交，競得者為中海地產。該地塊位於豐臺區花鄉造甲村，屬於四環內地塊，將以“四通一平”形式供地。起始價為66.84億元，用地面積5.91萬平方米，規劃建築體量21.65萬平方米，住宅用地容積率為2.8，建築控高80米，建築密度30%，綠地率30%。
③北京統計局：上半年商品房銷售面積同比增長68.7%
7月17日，北京統計局公佈了2019年上半年北京市房地產市場運行情況。較去年上半年，商品房銷售面積、房地產開發企業到位資金、房地產市場建設等指數均有上升，房屋竣工面積則有所下降。
房地產市場銷售方面，上半年，北京市商品房銷售面積為387.9萬平方米，同比增長68.7%。其中，住宅銷售面積為330萬平方米，增長1倍；辦公樓為21.4萬平方米，下降4.9%；商業營業用房為12.9萬平方米，下降17.8%。
房地產市場建設方面，上半年，北京市房地產開發企業房屋新開工面積為971.1萬平方米，同比增長10.4%。其中，住宅新開工面積為510.3萬平方米，增長0.6%；辦公樓為80.2萬平方米，增長9.1%；商業營業用房為62.4萬平方米，增長51.8%。
④6月北京新建商品住宅價格環比下降0.1%，為年內首降
北京新房價格年內首次出現環比下降。國家統計局近日發佈的6月70個大中城市商品住宅銷售價格變動數據顯示，住宅價格漲幅呈現穩中有降的態勢。其中，北京新建商品住宅價格環比下降0.1%，為年內首降；二手住宅價格環比與上月持平，同比微漲0.1%。
目前“限競房”項目已經成為北京新房市場成交主力軍。據相關機構的數據顯示，上半年北京新房總成交額1784.31億元，同比去年上半年增長1.35倍，共成交35332套。共有產權房和限競房項目對市場價格起到顯著的平抑作用。
三、央行：上海上半年個人房貸增加537億元同比多增254億
7月15日，中國人民銀行上海總部公佈2019年上半年上海貨幣信貸運行情況。上海上半年人民幣貸款增加3358億元，同比少增875億元。分部門看，住戶部門貸款增加1127億元，其中，短期貸款增加296億元，中長期貸款增加831億元。同時，上半年新增人民幣住戶消費貸款中，個人住房貸款增加537億元，同比多增254億元。
此外，上半年本外幣房地產開發貸款增加343億元，同比少增210億元。按貸款用途分，住房開發貸款增加232億元，同比少增70億元，其中保障性住房開發貸款增加108億元，同比少增21億元；商業用房開發貸款增加220億元，同比少增26億元。
四、山東：全面放開建制鎮和中小城市落戶限制
近日，山東省城鎮化工作領導小組辦公室印發《2019年新型城鎮化建設重點任務》，包括加快農業轉移人口市民化，優化城鎮化佈局形態，推動城市高質量發展，促進城鄉融合發展及強化組織實施5個方面，共提出25項具體任務。
《任務》提出，青島要進一步解放思想，加大中心城區農業轉移人口落戶力度，全面取消重點群體落戶限制。健全完善城區社區集體戶制度，及時為有合法穩定職業無固定住所人員落戶提供便利。落實地方政府主體責任，全面放開建制鎮和中小城市落戶限制。
著力增加居住證辦理數量，確保有意願的未落戶常住人口全部持有居住證。以居住證為載體提供城鎮基本公共服務，鼓勵各地區擴大居住證附加的公共服務和便利項目，引導鼓勵各城市居住證互認。
五、深圳6月新房成交3506套 環比下滑23.87%
7月1日，深圳市規劃國土委公佈的6月份樓市成交數據顯示，6月份，深圳新房住宅成交3506套，環比下滑23.87%。
分區域來看，深圳全市成交面積最大的區域是寶安區，成交面積為9.7萬平方米，佔全市成交的28.67%。龍崗區和坪山區分別以6.84萬平方米和5.24萬平方米的成交量位居第二第三。
而在二手住宅成交方面，6月份，深圳全市二手住宅成交5798套，環比下滑21.3%，同比也下滑了5.1%。二手房成交量連續兩個月下滑，二手均價小幅上升0.6%，為53211元/平方米。根據早前報道，6月24日，深圳一次性出讓5宗居住土地，30多家企業經過3小時300輪競拍後，最終以近224億元成交價結束鏖戰，刷新了20年深圳土地招拍掛市場記錄。
六、合肥：對引發3次以上群訪的房企暫停供地、預售、網籤
據安徽省合肥市住房保障和房產管理局官方微信公眾號“合肥市房產局”7月30日發佈的消息，近日，合肥市召開房地產市場穩控工作會議，會議提出，
對引發三次及以上群訪群訴事件且未有效處置的房企，適時採取暫停供地、暫停預售、暫停網籤措施；並從嚴控制銀行貸款、從嚴控制預售資金、從嚴控制備案價格。七、蘇州7月樓市消息
①蘇州5宗地攬金104億元，碧桂園、融信、金融街各競得一宗
近日，江蘇省蘇州市以網上掛牌的方式公開出讓5宗地塊，包括3宗住宅用地、2宗商住用地。5宗地塊均位於吳中區，地塊總起始價為91.55億元，總成交價為1039936萬元（104億元）。加上昨天出讓的4塊宅地，目前蘇州成功出讓9宗宅地，包括6宗純住宅用地、3宗商住用地。
②蘇州市擴大限售範圍：市區範圍內新房滿3年後方可轉讓，二手房滿5年後方可轉讓
蘇州市發佈關於進一步完善我市房地產市場平穩健康發展的工作意見。對蘇州市區新建商品住房、二手住房實施限制轉讓措施。
自本意見實施之日起，蘇州市區範圍內新取得預（銷）售許可的商品住房項目（含已經取得預售許可尚未開始網籤的項目），購房人自取得不動產權證之日起滿3年後方可轉讓；二手住房通過市場交易購房人新取得不動產權證滿5年後方可轉讓。非本市戶籍居民家庭在蘇州市區、崑山市、太倉市範圍內申請購買第1套住房時，應提供自購房之日起前3年內在蘇州市範圍內連續繳納2年及以上個人所得稅繳納證明或社會保險（城鎮社會保險）繳納證明。
八、武漢7月樓市消息
①武漢招才新政：45歲以下大專生可全家落戶 取消“自有房屋”等限制
7月11日武漢市委市政府推出了“10項重點舉措”，涵蓋對大學生落戶政策再次進行調整。近日，武漢市公安局相關負責人詳細解讀了大學畢業生等人才落戶及其直系親屬隨遷政策，即大學畢業生“全員”放開落戶、“全家”解決落戶，並公佈辦理細則，如果材料準確齊全，可在窗口當場拿到準遷證。
武漢市公安局治安管理局相關負責人介紹，此次新政對大學生“全員”放開落戶，大專及以上學歷放寬至45週歲以下（此前為40週歲以下），博、碩研究生無年齡限制。大專以上學歷包括經教育部認證、可通過學信網查詢認證的所有專科及以上學歷，還包括國外高校的同等學歷。其次，“全家”解決落戶。大學畢業生落戶人員，其配偶和未成年子女可隨遷落戶，如果在本市無房產，可在現居住地的社區公共戶地址上單獨立戶，打印單獨戶口簿，取消
