剛需其實是分真剛需和假剛需，而真剛需是那些確實具有一定的經濟基礎，而且還是具有一定的未來收入來源，再加上在工作或生活的城市裡卻沒有房產的群體。而假剛需就是在以上的三個條件不能夠全部滿足或僅滿足其中一個，就是最後那一個，這其實就是一種假剛需。就如同有個別城市還去鼓勵在校大學生進行購買房產，這就是一種實實在在的假剛需！
我們不能夠用在每一個城市裡沒有房產就是看作是剛需，這是對剛需的曲解。
美國的次貸危機就是一種很好的佐證。在美國以房地產市場作為經濟推動的主要作用力之時，口號就是“讓每個美國人都擁有自己的房產”。於是就對那些收入低、信用低的群體進行房產按揭，甚至是零首付。最終在2008年爆發次貸危機。
我們的剛需也不能夠只對滿足最後一個條件者，而且要擁有一定的個人財富，不能掏空六個錢包，還要加上親戚朋友和信用卡的，這不是剛需，而是剝X。另外，還有對未來收入不可能支撐按揭者，也就類似於美國次級貸者。
可在房產上漲之時，為什麼有這麼多的剛需蜂擁而入？而如今剛需跑到哪裡了呢？
其實在房價上漲之時，那叫馬太效應。把買房產變成了買白菜，只要買到就是賺到。管它是朋友、兄弟的錢，還是首付貸！更不管現在失業，還是在讀大學，明天的事情明天想辦法。只要一個條件，那就是要有房票。也就是剛需條件。可這十多年來，一次次投入，卻是一次次成功。但以前的成功也並不等於以後購買一定還會成功。
如今房地產開始漸漸冷卻，經過一輪上漲之後的房價已經高高在上，不僅上漲的機會消失了，而且首付的資金也增加的。假剛需不僅失去了激情，更得不到全家的全力以赴，而且在購買房產時更是考慮了風險，包括按揭付款的風險和未來收入的來源。那麼這些假剛需就退居二線，成為了一個潛在購房者，等待符合條件或下一輪上漲之時再衝進去。於是留下的就是那些真剛需，而且還有一部分真剛需還被市場的趨冷嚇著了，於是就開始磨磨蹭蹭、磨磨唧唧，有些還進入了觀望。市場裡的剛需也就會越來越少，開發商只能絞盡腦汁想方設法地製造各種刺激機會來吸引剛需者，還有一部分還在危機中的假剛需拉到了購房者的群體裡。但群體數量已經嚴重不足，漸漸成了一個買方市場。
