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為什麼越是有錢，越要貸款買房？
首先問一個問題：
100萬20年後還剩多少？
“100萬20年前是天文數字，20年後算個毛毛雨，欠銀行越久就越賺。”
通常買房貸款都是20年，30年，就以20年為例，有一條几乎是鐵律的事情不容忽視：錢是會貶值的。過去10多年的實際通貨膨脹率大概都在8%左右，什麼意思呢？就是現在100萬，到明年實際上就只值92萬，只要錢放著不動，一年就會蒸發掉8萬塊左右。
如果回頭好好捋捋，有木有發現20年前，100塊錢夠吃一個月，現在100塊錢一天一人。如果去年這個時候你拿20萬付了一套價值100萬房子的首付，今天你該睡覺笑醒了，也不會看到小編的這篇文章。
如果你能轉過彎來，你就會發現有個不爭的事實：窮人巴不得把所有錢存進銀行，富人巴不得貸光銀行的錢！有錢人他們重點是看手裡有多少現金流……你看大街上的有錢人，很多都是資產一千萬、負債一千萬，但是人家滾動貸款，手裡有現金流，可以做很多事情……
所以，如果手裡有100萬，有人會選擇全款買下房子，大家嘴上說土豪啊，心裡暗暗說一聲傻，有人則會拿這100萬中的一部分作為首付，而其他的錢用來貸款做產業，因為產業貸款利率畢竟比房貸高的多。
負債的另一個名字叫槓桿
如果房租大於月供，那麼算作真正的負債，如果房租小於月供，則為資產，但房租並不是幾十年如一日，月供卻相差無幾，
對於這個過來來說，其實是一個從負債變為資產的過程。有人誠惶誠恐稱房貸為負債，有錢人卻認為這叫槓桿。所以，永遠不要怕負債，不要怕貸款。
一位投資專家說過，投資的秘訣在於：沒錢時，再困難也不要動用投資的錢和積蓄，困境和壓力只會讓你生變，會讓你督促自己無所不用其極地去賺、去搶，去拼命地生出錢來。”
人生像滾雪球，拼得了膽量，你的雪球才能越滾越大。
身邊不乏有這樣的例子，同事Z買房之前週末吃喝玩樂泡夜店，自從買了房，現在認真工作努力上進，爭取加薪，自己過的不亦樂乎。工作了五年，職位也有所上升，手裡攢了一筆小錢，就在房價飆升錢買了一套小戶型用來投資，最近欣欣然對旁人說：”我要加油，如果能再買一套140平的房子就圓滿了“。
而相反，無房無車無貸的朋友C說，自己月收入1w，生活質量很好，而Z款月收入5000左右，但是住在貸款買的上百萬的房子中，每天開車上下班，然而每次對比，總感覺怎麼也比不上Z，總覺心裡缺些什麼。
所以啊，千萬不要等，有錢該買房就買房。
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那麼，為什麼有錢人都在買房？
中國的富豪越來越多。近日，招商銀行和貝恩公司聯合發佈《2017中國私人財富報告》。
報告指出，2016年中國個人可投資資產1千萬人民幣以上的高淨值人群規模已達到158萬人，與2014年相比，增加了約50萬人。其中創富一代企業家佔比40%，職業金領30%，二代繼承人佔比10%，可投資資產5千萬以上人士共約23萬人。
對於2017年的展望，報告指出對股票市場持相對樂觀的態度，相對看好公募基金、銀行理財產品、保險、私募證券投資、私募股權投資、互聯網金融產品、黃金投資這些投資品種；看平房地產市場、現金及存款；對傳統的融資類信託產品、基金子公司和券商資產管理計劃和境外投資則略為謹慎。
廣東、上海、北京人富人最多：千萬富豪達158萬人
2016年，中國的高淨值人群數量達到158萬人；與2014年相比，增加了約50萬人，年均複合增長率達到23%，相比2012年人群數量實現翻倍。其中，超高淨值人群規模約12萬人，可投資資產5千萬以上人士共約23萬人。
具體來看，高淨值人士數量超過10萬人的省市共5個，分別東南沿海五省市：廣東、上海、北京、江蘇、浙江，佔全國比重47% 。
除此之外， 4 省的高淨值人群數量超過 5 萬人，分別為山東、四川、湖北和福建； 6 省市的高淨值人群數量處於 3-5 萬人之間，分別為遼寧、河南、天津、河北、安徽和湖南。
從財富規模看， 2016年中國高淨值人群共持有49萬億人民幣的可投資資產，佔中國個人持有的可投資資產總體規模的1/3。2014-2016年增速達24%，相較2012-2014年有所增加；人均持有可投資資產約3100萬人民幣，與2012-2014年基本持平。
而2016年，中國個人持有的可投資資產總體規模達到165萬億人民幣， 2014-2016年年均複合增長率達到21%；預計到2017年底，可投資資產總體規模將達188萬億人民幣。
注：“資本市場產品”包含個人持有的股票、公募基金、新三板和債券；
其他境內投資包括個人持有的信託、基金專戶、券商資管、黃金、私募股權投資基金、私募證券投資基金、互聯網金融產品等。
2016年，可投資資產1千萬人民幣以上的中國高淨值人士數量達到158萬人， 2014-2016年年均複合增長率達到23%；預計到2017年底，中國高淨值人群數量將達187萬人，超過20省市高淨值人群突破兩萬，地域分佈更為均衡。
3
富豪是怎麼練成的？
創富一代佔比40%，職業金領30%，二代繼承人佔比10%
數據顯示，這些千萬富豪主要由兩部分組成：
一是企業家及其後代，二是職業金領。
在企業家群體中，創富一代企業家在高淨值人群中的佔比約40%；同時，越來越多的二代企業家承擔起家族企業管理的責任，目前二代繼承人的數量佔所有高淨值人群的10%左右。而目前尚未退休的創富一代企業家有將家族企業傳承給子女的打算，未來二代企業家的數量將不斷上升。
隨著業務的發展及規模的擴大，成熟企業對管理的專業性和規範性要求也不斷提高，因此越來越多的企業家選擇引入職業經理人和外部專業人士完善企業治理。
同時，市場資本化程度的提升、 IPO和新三板的開閘提高了股權的流動性和變現機會，也造就了一批從事新興行業的新型高淨值人群。這部分以職業經理人和專業人士為代表的金領人群數量隨著中國企業的不斷成長壯大而迅速增加。
調研數據表明，職業金領在高淨值人群中的佔比近30%，企業家對企業管理的高要求將為更多有專業背景和知識的經理人提供躋身高淨值人群的機會。
注：* 職業金領包括高管 / 職業經理人 / 專業人士
** 其他高淨值人群包括全職太太、社會名流（運動員、演員、畫家等）
而此前，高淨值人群的分佈是醬紫的：
而這些人的特徵是這樣的：
報告指出，這些高淨值人群心態更成熟，眼界更開闊，考量更長遠。
4
學會這三招也能變得富有
投資能力：收益率
在中國，除了股市之外，絕大多數的投資，不論多少，總是有一些收益的。但這並不代表所有的投資都能夠帶來更多的財富。
這幾年中國經濟規模的增長量在7%上下，而廣義貨幣量M2餘額的年增長率則達到12%甚至更多。整個市場上的錢比經濟規模增加得更快，相應的，我們的財富在每一年可能都至少要縮水5%。你把錢拿到銀行存2%的定期，或是買4%的理財產品，扣除通脹率之後收益率其實為負。
但如果你投資理財的水平很高，加上時間的因素之後，你就有了至少一項非常大的優勢。
收益率的計算有個簡便的辦法叫做72規律。
假設你的年收益是X%，那麼資產翻倍所需要的年份就是72/X年。比如收益率是1%，翻倍大概需要72多年；如果是5%，則需要14-15年；10%左右大概就需要7年左右。
如果你的年化投資收益率比別人高10%，那麼7年之後，你的資產滾動規模就已經比他大一倍了。那些能夠長期將投資收益率扣除通脹後還能維持在15%、20%的人，最後都成為了投資界的牛人。
資產能力：可使用的資產量規模
收益率代表了投資的質量，脫離了數量來談質量，則毫無意義。
法國經濟學家托馬斯·皮凱蒂進行了長期的數據核算，在其著作《21世紀資本論》中提出一項結論：西方社會的資本回報率長期大幅度高於勞動回報率和實際經濟增長率，除了世界大戰等非常時期外，財富一直在向少數富人階層聚集。
擁有資產多的人在收益率上可能會高於資產少的人，這在中國也很常見。比如高收益、高風險的私募基金、股權投資甚至大城市的房產等，都有一定的資金門檻。哪怕是固定收益類的投資，幾百萬規模的可以購買8%以上收益的信託，而幾萬規模的錢就只能買銀行理財產品了，或者風險更高的P2P。
融資能力：槓桿率和槓桿的融資成本
過去這些年中國的房產是增加居民財富的最大來源，同時也是居民財富和收入差距拉大的最大原因。可是除了房價漲得很快之外，其他很多東西也漲得快，甚至比房價漲得更快的東西也並不少見。拉開差距的原因在於槓桿，它放大了第二點，也就是可使用的資產量規模。
關鍵在於投資收益率是否高於槓桿成本，兩者差距越大，槓桿對財富的放大效應就越明顯。
需要注意的是，必須將槓桿率維持在一個較為合理的區間。過高的槓桿會帶來過高的槓桿成本，難以長期撬動。在小巴看來，一個家庭1-2倍的槓桿率，或是50%-70%左右的資產負債率，是合理的範圍。
投資能力、資產能力、槓桿能力，這是決定今天我們財富增速的三種決定性能力。
在投資收益率上，如果你的收益率連貨幣泡沫膨脹速度也比不上的時候，那麼你要提升它是很容易的，也是最要緊的。
當你的資產量級不大、槓桿率低或是零槓桿時，那麼在一定程度上貸款購買資產，為財富加上槓杆，也是容易實現的，同樣也是首要考慮的。
在槓桿成本的調整上，高利率貸款比如信用卡分期付款等，就可以儘快還掉；而低利率的貸款，比如房貸或是信用貸款等，數額越大，時間越長越好。
它們有各自的邊際作用，關鍵是你應該找到其中你相對最容易改善的方面，從那裡開始，逐步把財富的每一個變量變得更大、更有力。
5
有錢人都在買房的真相
我們先看一組數據
這些年國家一直在印錢：我們的廣義貨幣供應量（M2）維持在11.8%的增速。有錢人手中的錢越來越多，卻越來越不值錢。
而今年上半年製造業投資同比增長3.3%，達到了十幾年來的最低點。由於經濟不景氣，市場上的投資產品在變少、風險在提升，人們不願將錢投到實體經濟裡。
富豪們有大量的投資需求卻沒有投資渠道，資產荒的恐懼籠罩著他們。所謂的“資產荒並不是沒有資產可以配置，而是能夠滿足投資者預期收益率的資產越來越少。
現在幹什麼都賠，炒股更是不賺錢，所以大家一合計，還是炒房吧，房似乎變成我們保護資產的唯一工具了。
為什麼有錢人都在買房子
不只是因為他們有錢買得起！更因為說跌的房價它一直在漲！
可能好多人不清楚，很多樓盤的價格是怎麼做起來的----那就是房開商自己買自己的房，以下說說操作流程：
比如是房產商A，開盤了100套房，每套售價100萬，那就是1億的資金量，對吧？現在一開盤，我直接把價格報到200萬，暫時沒人買怎麼辦？ok，我去搞一批身份證，比如公司員工的姐姐，部門經理的老丈人，用他們的身份以200萬的價格買下來，由房產公司付首付、並還房貸，同時，另外籤一份合同，把房子抵押給房產公司老闆控股的法人單位B。
然後，法人單位B拿著這些抵押的房本去找銀行做抵押貸款，獲得資金，因為這些原本值100萬的房子是以200萬購買的，那銀行的評估認為它值200萬，銀行就可以放到最高140-160萬的抵押貸款，這個資金再拿來還房產公司A的月供，公司就可以有大量的現金流，然後坐等房子慢慢賣......
你以為銀行不知道這件事嗎？銀行的人都知道，但為什麼不管？因為房貸是銀行最主要和穩定的利潤來源，如果不給貸款，從最底層的審批員到分行行長，都完不成任務，拿不到獎金。再加上近年實體不行了，銀行越發不給實體貸了，那些做實體的人看到房地產市場這麼火於是又做房產去了。兩方合力，就成了現在的房產泡沫。
都知道是泡沫，但是不會破，有一種長期振盪上漲的房價，或許在你生命週期內她永遠上漲，下跌與否看利率和匯率趨勢，更看國情。
所以，有錢人都在買房！
因為他們想將資產保值增值，傳給下一代！
前段時間有人問：在上海有七套房的家庭，孩子還要努力讀書嗎？
因為有個司機師傅，家裡之前因為拆遷的原因分到了七套房，所以，他並不苛求孩子能有很好的成績。
他笑呵呵地說：“我兒子就算考最後一名也沒關係，因為家裡的錢夠我們家花一輩子的了。我現在開車拉客也是為了體驗新事物，打發時間。”
當然，金錢不是生活的全部，擁有金錢的多少和是否學習進取不應該是非此即彼的關係。歷史上無數的事例都告訴我們，金錢不會是永恆的，而精神和文化才能傳承千百年。
但更重要的是，不能只是一味複製或做守財奴，而是有自己獨特的想法和理念，骨子裡希望青出於藍而勝於藍，在傳承的基礎上不斷地鑽研和創新，這樣才能長長久久，打破富不過三代的魔咒。
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喜馬拉雅：易融說槓桿
