投資要點
業績總結：公司2019年全年實現營業收入2359.3億元，同比增長21.3%；實現歸母淨利潤279.6億元，同比增長47.9%；擬每10股派息8.2元（含稅）。
業績再超預期，毛利率逆勢提升：公司發佈的業績相比此前業績快報略高（265.7億，+40.6%），再超市場預期，現金分紅比例35%，股息率5.36%，加權ROE提升4.4pp至21.0%。業績表現較好的原因：毛利率逆勢提升（2019年地產開發結轉毛利率提升2.69pp至35.38%，華南區域貢獻大）、合作項目結轉增多導致投資收益37.02億（+37.62%）、公允價值變動淨收益大幅增加至7.1億、資產減值損失減少了13.0億、費率控制優異（淨利率提升2.47pp至15.91%）。
銷售貨值充裕，2021年有望衝擊前三：2019年公司實現銷售額4618億（遠超中海、華潤，國企排名第一），同比增長14.1%，銷售回款4312億，資金回籠率93%（相比2018年提升5pp），銷售單價14788元每平米，同比基本持平。考慮到公司充裕的貨值及良好的存貨結構，2020年保利銷售額或超過5500億，增速或位居TOP5房企第一。
土儲繼續超越，拿地計劃積極：2019年公司拿地2680萬方，金額1555億（樓面價5802元每平米，平均溢價率僅14%，佔當年銷售單價之比39.2%），權益比提升至71%（提升3pp），截止2019年末在建+待開發土儲2.13億平方米。2020年公司房地產及相關產業計劃投資金額3150億，預計拿地金額相比2019年有大幅增長，公司在2021年的銷售增長更值期待。
槓桿大幅改善，物業成功分拆：報告期末公司有息負債2700.5億，平均融資成本僅4.95%（同比降低0.08pp），年末淨負債率56.91%，同比大幅降低23.6pp。公司旗下保利物業已在香港上市，最新市值368億，保利持股75%。2019年末保利物業在管面積2.87億方，合同面積4.98億方，排在行業TOP4。另外公司旗下還有代理銷售平臺合富中國、商管、酒店和地產基金等業務板塊。
盈利預測與投資建議：預計2020-2022年EPS分別為2.86元、3.54元、4.18元，考慮到公司毛利率逆勢提升，銷售和業績增長確定性強，我們給予目標價20.0元，相當於20年業績7倍估值，維持“買入”評級。
風險提示：竣工交付低於預期、拿地和銷售回款低於預期、地產調控風險等。
研究成果
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【投資觀點系列】
政策寬鬆走新路，擇時邏輯不再——20200412
央行下調超額存準率，3月銷售顯著改善——20200407
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外圍衝擊難言結束，國務院下放用地審批權——20200315
海南地產新政有前瞻性但無代表性——20200308
外圍誘發市場大跌，地產股性價比凸顯——20200301
信貸政策依舊曖昧、復工返崗預期升溫——20200223
央行擬放寬房貸考核，逆向調節張力顯現——20200216
NCP或加速行業出清，政策寬鬆或逐步呈現——20200209
疫情導致股市下跌難免，但政策有望強化逆週期調節——20200202
內房股再創歷史新高、房企到位資金邊際好轉——20200119
徵信版本升級影響有限，融創配股不改地產股突破趨勢——20200112
茅臺業績低於預期促進存量倉位變動，市場風險偏好提升
——20200105
【會議紀要系列】
金科股份2019年業績發佈會——20200415
融信中國高管交流電話會議——20200408
禹洲地產高管交流電話會議——20200403
中國恆大2019年業績發佈會——20200401
新城控股2019年業績發佈會——20200401
大悅城控股2019年業績發佈會——20200401
世茂房地產2019年業績發佈會——20200330
正榮地產2019年業績發佈會——20200330
龍光地產2019年業績發佈會——20200328
華潤置地2019年業績發佈會——20200326
融信中國2019年業績發佈會——20200325
建發國際2019年業績發佈會——20200324
德信中國2019年業績發佈會——20200321
萬科2019年度業績交流會——20200319
美股破20000的房地產視角——2020319
寶龍地產&寶龍商業2019年業績發佈會——20200312
房貸利率怎樣選擇更受益——20200304
基於修正SEIR模型判斷疫情峰值及拐點——20200303
聚焦2020年3月投資策略及金股推薦——20200301
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疫情背景下受益資產梳理及南山控股交流紀要——20200219
疫情的影響和啟示（房地產視角）——20200206
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Q4地產股行情邏輯及展望——20191023
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當前為何我們看多地產——20190701
華髮股份深度推薦—資源變現到快速週轉、優質二線成長地產股——20190615
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【策略專題系列】
疫情影響定量分析：銷售、復工、竣工與投資——20200324
兩輪疫情衝擊下地產的表現及展望——20200305
2020年投資策略：革舊鼎新、柳暗花明——20191210
城市更新：開啟地產增量新時代——20191017
2019年中報綜述：業績穩健增長，現金流持續向好——20190906
2018年報及2019一季報綜述：業績快速釋放，集中度持續提升——20190516
板塊倉位持續提升，防禦價值不斷凸顯——20190127
2019年投資策略：廓清環宇、否極泰來——20181119
泡沫後周期時代的投資框架——20180806
房地產投資的韌性與基本面展望——20180206
擁抱價值週期，地產投資三段論——20170920
從增量開發到存量運營，地產變局來臨——20170905
突破估值約束，物流地產空間廣闊——20170924
他山之石可攻玉，美國經營性房企研究——20170925
長租公寓，租賃市場的新興力量——20170925
【A股研究系列】
天健集團：舊改與深圳基本面加持，業績加速釋放
榮盛發展：分紅穩步提升，關注回款率目標
新城控股：運營優先緩速提效，估值提升有空間
萬科2019年報：毛利率小幅下滑，新業務全面崛起
藍光發展：業績持續高增長，東進南下縱突破
中南建設：城市集群高週轉，股權激勵顯信心
華髮股份：從量變到質變，TOP20潛在進入者
華夏幸福：外埠區域明顯上量，大力開拓商業不動產
金地集團：險資入股不改初心，蝶變煥發迴歸成長
華僑城：文化旅遊標杆，引領行業資源整合
【H股研究系列】
正榮地產：拿地權益提升，融資成本回落
佳兆業：淨負債率大幅改善，舊改轉換提速
禹洲地產：負債有所優化，銷售彈性猶存
旭輝控股：均衡利好增長，發力商辦和物管
融創中國：從彈性迴歸價值，關注信用改善節奏
碧桂園：穩健增長龍頭，關注三四線尾部風險
中國金茂：銷售目標不改，關注毛利率修復
融信中國：明顯低估的一二線優質標的
寶龍地產：成功進駐大灣區，估值提升最具潛力
保利物業：央企背景物管龍頭，“大物管時代”領跑者
綠景中國：小而美的舊改先鋒，存量價值爆發在即
融信中國：融築美好，進入均衡增長新階段7
合景泰富：銷售彈性依舊，費率有待改善
易居企業：充分受益股東資源，成就優秀地產服務商
碧桂園：全面佈局王者榮耀，均衡式高速增長
龍光地產：前瞻佈局、資源優質
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