投资要点
业绩总结：公司2019年全年实现营业收入2359.3亿元，同比增长21.3%；实现归母净利润279.6亿元，同比增长47.9%；拟每10股派息8.2元（含税）。
业绩再超预期，毛利率逆势提升：公司发布的业绩相比此前业绩快报略高（265.7亿，+40.6%），再超市场预期，现金分红比例35%，股息率5.36%，加权ROE提升4.4pp至21.0%。业绩表现较好的原因：毛利率逆势提升（2019年地产开发结转毛利率提升2.69pp至35.38%，华南区域贡献大）、合作项目结转增多导致投资收益37.02亿（+37.62%）、公允价值变动净收益大幅增加至7.1亿、资产减值损失减少了13.0亿、费率控制优异（净利率提升2.47pp至15.91%）。
销售货值充裕，2021年有望冲击前三：2019年公司实现销售额4618亿（远超中海、华润，国企排名第一），同比增长14.1%，销售回款4312亿，资金回笼率93%（相比2018年提升5pp），销售单价14788元每平米，同比基本持平。考虑到公司充裕的货值及良好的存货结构，2020年保利销售额或超过5500亿，增速或位居TOP5房企第一。
土储继续超越，拿地计划积极：2019年公司拿地2680万方，金额1555亿（楼面价5802元每平米，平均溢价率仅14%，占当年销售单价之比39.2%），权益比提升至71%（提升3pp），截止2019年末在建+待开发土储2.13亿平方米。2020年公司房地产及相关产业计划投资金额3150亿，预计拿地金额相比2019年有大幅增长，公司在2021年的销售增长更值期待。
杠杆大幅改善，物业成功分拆：报告期末公司有息负债2700.5亿，平均融资成本仅4.95%（同比降低0.08pp），年末净负债率56.91%，同比大幅降低23.6pp。公司旗下保利物业已在香港上市，最新市值368亿，保利持股75%。2019年末保利物业在管面积2.87亿方，合同面积4.98亿方，排在行业TOP4。另外公司旗下还有代理销售平台合富中国、商管、酒店和地产基金等业务板块。
盈利预测与投资建议：预计2020-2022年EPS分别为2.86元、3.54元、4.18元，考虑到公司毛利率逆势提升，销售和业绩增长确定性强，我们给予目标价20.0元，相当于20年业绩7倍估值，维持“买入”评级。
风险提示：竣工交付低于预期、拿地和销售回款低于预期、地产调控风险等。
研究成果
【市场随笔系列】
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从政策托底到茅台跌停，Q4反弹依然在路上
【投资观点系列】
政策宽松走新路，择时逻辑不再——20200412
央行下调超额存准率，3月销售显著改善——20200407
内房优等生交卷，政治局会议定调积极——20200329
内房信用风险升温，寻找错杀优质个股——20200322
外围冲击难言结束，国务院下放用地审批权——20200315
海南地产新政有前瞻性但无代表性——20200308
外围诱发市场大跌，地产股性价比凸显——20200301
信贷政策依旧暧昧、复工返岗预期升温——20200223
央行拟放宽房贷考核，逆向调节张力显现——20200216
NCP或加速行业出清，政策宽松或逐步呈现——20200209
疫情导致股市下跌难免，但政策有望强化逆周期调节——20200202
内房股再创历史新高、房企到位资金边际好转——20200119
征信版本升级影响有限，融创配股不改地产股突破趋势——20200112
茅台业绩低于预期促进存量仓位变动，市场风险偏好提升
——20200105
【会议纪要系列】
金科股份2019年业绩发布会——20200415
融信中国高管交流电话会议——20200408
禹洲地产高管交流电话会议——20200403
中国恒大2019年业绩发布会——20200401
新城控股2019年业绩发布会——20200401
大悦城控股2019年业绩发布会——20200401
世茂房地产2019年业绩发布会——20200330
正荣地产2019年业绩发布会——20200330
龙光地产2019年业绩发布会——20200328
华润置地2019年业绩发布会——20200326
融信中国2019年业绩发布会——20200325
建发国际2019年业绩发布会——20200324
德信中国2019年业绩发布会——20200321
万科2019年度业绩交流会——20200319
美股破20000的房地产视角——2020319
宝龙地产&宝龙商业2019年业绩发布会——20200312
房贷利率怎样选择更受益——20200304
基于修正SEIR模型判断疫情峰值及拐点——20200303
聚焦2020年3月投资策略及金股推荐——20200301
外围市场大跌对A股的影响如何？——20200226
疫情背景下受益资产梳理及南山控股交流纪要——20200219
疫情的影响和启示（房地产视角）——20200206
从深圳豪宅税调整看地方长远机制——20191121
Q4地产股行情逻辑及展望——20191023
地产股的时机选择和逆向思维——20190928
当前为何我们看多地产——20190701
华发股份深度推荐—资源变现到快速周转、优质二线成长地产股——20190615
房地产市场销售总结及政策展望——20190604
【策略专题系列】
疫情影响定量分析：销售、复工、竣工与投资——20200324
两轮疫情冲击下地产的表现及展望——20200305
2020年投资策略：革旧鼎新、柳暗花明——20191210
城市更新：开启地产增量新时代——20191017
2019年中报综述：业绩稳健增长，现金流持续向好——20190906
2018年报及2019一季报综述：业绩快速释放，集中度持续提升——20190516
板块仓位持续提升，防御价值不断凸显——20190127
2019年投资策略：廓清环宇、否极泰来——20181119
泡沫后周期时代的投资框架——20180806
房地产投资的韧性与基本面展望——20180206
拥抱价值周期，地产投资三段论——20170920
从增量开发到存量运营，地产变局来临——20170905
突破估值约束，物流地产空间广阔——20170924
他山之石可攻玉，美国经营性房企研究——20170925
长租公寓，租赁市场的新兴力量——20170925
【A股研究系列】
天健集团：旧改与深圳基本面加持，业绩加速释放
荣盛发展：分红稳步提升，关注回款率目标
新城控股：运营优先缓速提效，估值提升有空间
万科2019年报：毛利率小幅下滑，新业务全面崛起
蓝光发展：业绩持续高增长，东进南下纵突破
中南建设：城市集群高周转，股权激励显信心
华发股份：从量变到质变，TOP20潜在进入者
华夏幸福：外埠区域明显上量，大力开拓商业不动产
金地集团：险资入股不改初心，蝶变焕发回归成长
华侨城：文化旅游标杆，引领行业资源整合
【H股研究系列】
正荣地产：拿地权益提升，融资成本回落
佳兆业：净负债率大幅改善，旧改转换提速
禹洲地产：负债有所优化，销售弹性犹存
旭辉控股：均衡利好增长，发力商办和物管
融创中国：从弹性回归价值，关注信用改善节奏
碧桂园：稳健增长龙头，关注三四线尾部风险
中国金茂：销售目标不改，关注毛利率修复
融信中国：明显低估的一二线优质标的
宝龙地产：成功进驻大湾区，估值提升最具潜力
保利物业：央企背景物管龙头，“大物管时代”领跑者
绿景中国：小而美的旧改先锋，存量价值爆发在即
融信中国：融筑美好，进入均衡增长新阶段7
合景泰富：销售弹性依旧，费率有待改善
易居企业：充分受益股东资源，成就优秀地产服务商
碧桂园：全面布局王者荣耀，均衡式高速增长
龙光地产：前瞻布局、资源优质
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