作者丨蓝企鹅
来源丨家有升学娃
（ID:youshengxiaoruxue）
前几个月，中共中央、国务院印发《关于深化教育教学改革全面提高义务教育质量的意见》。临近年底，政策也快出来了，其中提出“民办义务教育学校，对报名人数超过招生计划的，实行电脑随机录取。” 群里更有家长猜测是否上海的公办入学也会受到影响？学区房也会凉下来？具体怎么样，只能用一张图来表示了。
对于大多数工薪阶层家庭来说，为了让孩子能进好的公办学校，一般在孩子刚出生，甚至还没出生就已经开始在选择了。
先来看一组数据参考：
从市教委已公布的报名数据统计来看，2019年上海市幼升小信息登记
18.2万人，与2018年同期大致相当，民办小学报名录取比也与2018年基本持平。（2018年幼升小信息登记18.04万人，民办小学报名1.99万人，报名录取比为1.4:1）也就是说，2018年是（18.04-1.99）16.05万人选择公办对口入学，19年和18年基本持平。公办学校是按照“相对就近、免试入学”招生原则，安排适龄儿童免试就近入学。
数据仅供参考，但就目前的情况来看，学区房依旧是家长们为孩子规划教育路线首先考虑的因素，特别是上海热门公办。但近几年，政策改变，入学人数增长多方面影响之下，公办入学要求越来越严格，包括户口组成、入户年限等，甚至有的学校需要报出生户口。那今天我们就来聊聊，在上海买学区房需要注意哪些问题，如何避免不必要的误区？
学区房是什么？
先简单了解下学区房是什么？
学区房是房地产市场的衍生品，同样也是现行教育体制下的一个独特的现象，从九年义务教育的角度讲，每所房子都是学区房，显然，我们关注的学区房并不是这个层面的，我们谈到的学区房都是对口热门公办、小学的房子。
一方面只有公办小学才与房子有关，民办小学都是自主招生，不存在学区房，不过有部分特殊学校会招收地段生，像宝山的同洲模范、民办锦秋还有闵行的协和万源城校区。具体摇号之后怎样还需等待明年的上海政策。而那些无人问津的甚至菜小的学校，对口的房子也不太会有家长去关注。
另一方面为什么说小学的房子呢？首先要说一下小升初的入学方式。公办初中招生方式同样是对口入学，包括按照学籍对口和户籍对口两种方式。目前，虹口、杨浦、徐汇、静安、黄浦、普陀等六个区是按照学籍对口，其他区是按照户籍对口。 也就是说，对口的小学确定了，某些区小升初对口的初中也基本确定，或者直接可以查看地段对口的初中，买了某学区房，就能知道对口初中。所以，目前大部分家长关注的学区房主要还是小学阶段。
买学区房一定能进对口学校吗？
很明显不是百分百能进的，在论坛上经常能看到很多家长说明明买了学区房还是被统筹了。这就需要家长们好好研究下各区的招生细则了。来，举个例子：杨浦区今年的招生要求。
从上面不难看出，户口、产权、入户年限都是考量的标准。具体要求不同区不同学校不同，还需家长们多多关注本区招生信息。
什么时候关注学区房更合适？
不能说“越早越好”，但早关注确实会让你在选择学校时更从容。关注学区房，更多的还是关注好学校，关注潜力学校，也就是我们说的“择校”，先择校再择房。
通过什么渠道关注学区房？
现在获取信息的渠道那么多，参差不齐。小孩上学是大事，在做决策前，务必要去官方渠道核实关键信息。像学校的对口地段、学校的招生要求、学区房是否有孩子对口入学等等。这些在各区教育局信息官网上都会公示，每年的2—5月之间是义务教育阶段的升学季，都会公示当年最新的招生政策，最好是花点时间自己研究一下，不要只是道听途说。
买学区房需要注意的问题
提前五年买房子？
在上图中提到的“五年一户”一直有很多家长误解为要提前五年买房子，这点是不正确的。“五年一户”是指本区县内各公办小学建立对口入学新生数据库，区内每户地址五年内只享有一次同校对口入学机会，即一个门牌号一居住户，五年内只接受一个学生（双胞胎和二孩例外）。通俗来说就是新户主与老户主家娃在学校不碰面，一出一进即为满足条件。（比如说2019年入学，2024年该名额方可用）
这个政策主要就是为了遏制学区房过热，降低学区房交易频率，我们在选择学区房的时候，一定要注意上家是否用过对口名额，是否会影响自己孩子对口入学，而并不只是单纯的提前五年买。
很多家长听说过类似“学区房要提前5年买”“学区房一定要孩子父母3户口在一起”的话，这些都是有断章取义的嫌疑，并不适合每所学校，我们需要具备辨别坑的能力。
上海八区仍继续实行公办小学“五年一户”限定。
▶ 2014年，静安率先成为政策试点；
▶ 2015年，宝山、虹口、长宁紧随其后；
▶ 2016年，徐汇、黄浦实行“五年一户”；
▶ 2016年-2018年，虹口区取消该项政策；
▶ 2017年，杨浦、闵行开始实行；
▶ 2018年，崇明开始实施改良版五年一户“三年一户”政策；
▶ 2018年，上海实施“五年一户”的区包含：静安、宝山、长宁、浦东、黄浦、徐汇、杨浦、闵行
▶ 2019年，“五年一户”的原则在本市8个区继续实施。黄浦、长宁、杨浦和宝山区在全区要求实施“五年一户”政策，而静安、徐汇、闵行、浦东新区等部分学校实行“五年一户”政策。
买房前具体怎么查学位是否被占用？
很多人认为只能向房东了解情况。其实，学区房是不是被占用，学校如果有数据库登记就会知道。如果学校有5年一户的政策，那么学校必须每年都统计的。所以可以去小学进行查询，此外，还可以尝试：
a.让房产中介帮忙查，（一定要找正规中介，以防受骗）；
b.街道办找相关的信息；
c.公安局户籍科看近期该户籍地址下有没有适龄儿童户口调入调出；保险起见，在购房合同上应要求合理地附加相应条款。
另外，买完房租出去，租户也是可能占用学位的，假如是租客用该地址报名又刚好统筹到该地址对口的小学，学位也可能会被占用。可去出租屋管理中心查看备案登记。
关于学区房是否实际居住的三个问题：
第一，按照相关规定：一个家庭如果有多处合法固定住所的，原则上需实际居住才能报名入学。也就是说，学区房不能只是“挂靠”或者毛坯房，必须装修入住。
第二，部分学校在每年招生开始前，老师会进行家访，以核实是否实际居住。需要准备好户口本、房产证和孩子的出生证等相关材料，老师会问孩子是否实际居住在此，还会向周围的邻居询问相关情况，来确认是否实际居住。
第三，如果确实没有实际居住，家访时被发现了，可能会导致报名无法通过，最严重的会被统筹分配到其他学校入学。例如杨浦区的打虎山一路小学号称全市最严对口入户，每年学校老师都会挨家挨户上门排查。因此，建议提前了解学校要求，实际居住或和邻居打好招呼！
新政之下学区房不一定会抬高房价
有人说，新政之后，很大程度上会大幅度提高房价，不细细想，确实如此。但仔细一想不一定，尤其是一流学区房，即使这个政策不出，学区房房价也早已一路飙升，到达难以承受的价格。加上小升初有些是学籍对口，小学学区房才有用；即使是户籍对口，比如长宁就都是电脑派外；抛开这些例外，还要满人户一致、五年一户、看入户年限等。
二三流学区房，如果价格涨幅高，现在买学区房能进优质公办有一定风险，毕竟有学区房都不冲民办，现在买排序肯定靠后了，性价比不高。
上海JW从去年下半年开始，大幅度推广集团化教育，让家门口都是好学校，是否会根据北京一样，实施多片划区。对口好的地段，不一定也会分到好的学校，集团内部学校间相互统筹可能性更大。所以，学区房房价不会被大幅度抬高，毕竟为了社会稳定，政策也会压制这一现象的出现；是否会小幅度提升，这个还是看实际情况吧。
最后
到底该不该买学区房，买学区房需要注意什么？看完全篇家长们肯定已有自己的决断，小企鹅就不多说啥了。
总之，关于学区房的问题，永远不要只是道听途说，要认真研究招生政策、对口变化等等，择房之前先择校，有目标学校，再来选择对口的学区房，同时，研究该校的招生政策，提前处理好户口组成、户口年限等问题，才能跟有把握。
