風起時，任何塵沙都會迷亂眼睛，在模糊與朦朧中錯亂方向， 風終究會停， 當沒有任何掩蓋時 一切，終究會迴歸本質。
二十一世紀初，老齡化在商業市場中不斷被髮酵，各種養老產業應運而生，特別是要解決未來四億老人的地產行業，在行業發展中掀起了狂熱，而隨之嵌套的醫療、養生、健康、娛樂、運動等相關行業，不斷被植入，但真正能夠無縫銜接，承載好養老需求的地產商卻並沒有大量的出現。
一面是空巢老人、獨居老人等渴望養老產業的需求，一面是掛著羊頭賣狗肉的旅遊地產、天價養老醫療、養老院虐老等不合情理的市場供應，而真正實現“老有所養，頤養天年”的迴歸生活需要什麼樣的條件，這是整個產業鏈所需要思考的問題。而在過度發展的養老行業中，成功還是需要腳踏實地，需要回歸本質，解決養老的根本需求。
01 何為養老地產
養老地產是在傳統房地產概念基礎上，加上部分的適老性設計，專門定向服務於老年群體的地產類型，其不同於一般的傳統的房地產開發模式，前期的設計、建造只是全週期中佔比較小的一部分，更重要的在於運營期的運營及服務，因此其更隸屬於服務業，是在地產載體上的多種服務融合的綜合性產業，其核心在於“養老”服務，而不在於“地產”開發。
02 為什麼要湧入養老地產
（一）養老地產的產生背景
在社會主義的初級階段，居民的生活水平、社會的生產能力水平並不能達到追求生活品質的要求，加上傳統的儒家思想影響、人口流動性的穩定，使多數的老年群體基本上歸家安享晚年，甚至高知、富貴群體基本都在這個模式。但自改革開放以來，西方文化的影響、人口流動的加劇、生育人口的下降等使老年群體迅速膨脹，並且對生活的需要也逐步提高，催生了養老地產的發展，在分析現階段的變化以來，主要有以下幾個因素。
1.老年群體的急劇增加
2015-2020年，老齡人口總數將從2億上升至2.5億，佔比將由15%左右增加至17.17%。到2030年，我國老年人口將達到3.71億，佔總人口的25.3%，2050年將達到4.83億，佔總人口的34.1%，屆時每三個人當中就有一個老年人。與此同時，中國高齡老年人口已經達到2500萬，失能老年人口規模龐大，突破4000萬。
國內一線發達城市上海、北京未列全國老齡化前二。2017年北京市60歲以上戶籍人口達到333.3萬人，佔比24.5%，而上海達到483.6萬人，佔比33.30%。
2.生活品質的提高
生活水平的提高使人均壽命逐步提高，現階段我國的人均壽命在76歲左右，而預計在2050年將達到80歲，後續將進一步提高。人均壽命的提高對老年階段的保養、看護、疾病預防等都有較高的要求，因此未來的市場將衍生出更多的老年市場需求。
3.養老觀念的改變
計劃生育政策進一步加劇了養老局面的困境，新時代“空巢老人”的出現也是社會的不安定因素之一，鑑於這種社會需求，政府也在逐步的支持養老產業的發展。
4.科學技術支持
老齡會帶來身體機能的下降，在身體機能不足以支撐身體需要的情況下，會對老年人的生活帶來極大的不便。而隨著科技、信息、人工智能等技術的發展，在語音、機器、檢測、監控等各方面能夠實現對人的生活功能輔助，由此衍生出的對老年人生活的支持行業便是養老產業的構成。
（二）養老地產的政策概要
2013年國務院發佈《關於加快發展養老服務業的若干意見》，提出到2020年，全面建成以居家為基礎、社區為依託、機構為支撐的，功能完善、規模適度、覆蓋城鄉的養老服務體系。2014年7月民政部發布《關於做好養老服務業綜合改革試點工作的通知（含清單）》，推動全國養老服務業綜合改革試點地區建設。國務院、發改委在《關於2016年深化經濟體制改革重點工作意見》深化養老服務業綜合改革試點，全面放開養老服務市場，鼓勵民間資本、外商投資進入養老健康領域，提高養老服務質量，推進多種形式的醫養結合，增加有效供給。
03 養老地產是如何發展的
養老地產的參與主體、資產構成、業務模式等均有較大的差異。
參與主體方面：
房地產開發企業（萬科、保利、遠洋、綠城、綠地）
保險企業（國壽、人壽、平安、泰康、合眾、太平）
養老服務機構（親和源、凱建、樂成養老、雍柏薈、自在城）
醫療機構（北京香山醫院、北京證仁醫院等）
其他投資機構等
資產構成：主要分為自持和租賃兩種方式。
業務模式：（資產運營+服務管理、金融服務+資產管理+服務管理、服務管理、服務管理+康養醫療等）
美國、日本等國家的養老產業發展等較為成熟，積累了較為豐富的管理經驗。美國政府在財政制度和福利政策方面對養老失業較為支持，經過行業的發展，現階段主要通過商業化運營，形成醫療、文化、教育、休閒、康養等極為複合的產業，在產業鏈方面，資產管理、金融支持、服務管理各司其職。服務內容結合服務對象，定向化服務，對不同需求、不同特徵、不同要求的服務對象提供特定的服務。
日本養老產業的政府支持主要在於提供完善的金融體系，保障養老對象的服務權益，由養老對象自主進行權利保障。在服務內容方面，結合特定需求形成多樣的小而精的養老機構，更多的提供居家外的養老服務，實現居家養老的相應支持。
04 養老地產的業務模式如何
養老地產是複合型的產業鏈，在產業發展的過程中，通過不同產業的導入，逐步滿足養老人群的不同需求，最終形成現階段的業務圈層，包括資產管理、金融支持和服務管理。資產管理和金融支持均建立在服務管理的基礎上，服務管理隨著社會的發展，會有更多的服務板塊，同時衍生出更多的養老產業分支。而養老地產的根本核心還在於這三個業務模塊。
盈利內容由三個不同的業務模式延伸。資產管理主要通過對外租賃收入、委託增值收益、資產增值溢價等獲取收益。金融支持主要通過證券化產品和保險產品獲取收益，服務管理通過醫療服務、康養恢復服務、健康管理服務、文娛休閒服務、特殊照料服務、健康管理服務等獲取收益。
盈利能力是業務收入的保障，因涉及不同的階段，且覆蓋不同的業務內容，因此各板塊對參與主體的能力要求差異也較大。
05 我們所需要的養老
在此討論的拋開居家養老的相關需求，僅探討作為一個有相應追求的老年群體的養老需求。
1.穩定長期的養老生活保障
現在的60、70後，能夠依靠養老金滿足自身生活需求的群體數量極少，但在這一二十年快速發展的經濟中，積累了大量的財富，主要體現在房產、重金屬、銀行存款等投資中。但隨著經濟形勢的逐步趨緊，國內各行業投資渠道不多，造成這部分老年群體雖有重資產，但無法享受資產帶來的高品質生活。國內近些年保險、財產管理公司通過以房養老、反抵押等方式盤活老年群體資金，但安全性及效果有待考證。國內相關服務機構需要繼續探索此類產品的研究，能夠在保障財產安全的基礎上，為老年群體提供穩定長期的養老生活保障。
2.信服的醫療服務
醫療服務是養老的基礎，但現階段受國內醫療機構管制和民營醫療機構的發展限制，致力於養老服務的醫療機構並不能夠滿足市場需要。近些年部分醫院逐步與外部養老機構進行合作，通過醫療與養老的聯合體模式來解決養老的醫療服務要求，但是在實際發展中，並沒有完全嵌套。醫療相關產業具有投資大、專業水平要求高、風險大等相關特點，並沒有多少投資機構敢於探索這塊業務，因此市場存在較大的空缺。在行業發展的初期，這是機會也是挑戰，敢於在與公立醫院合作的基礎上，嘗試管理機制和方式的創新融合，探索專注於養老的醫療機構是未來的發展機會。
3.先進的健康檢測、跟蹤服務
體檢行業在近些年發展飛快，湧現出了愛康國賓、美年大健康等相關機構，這些機構也針對老年人推出了定向的體檢服務，並逐步滲透在各養老院、社區服務中心等，但體檢機構與醫療、康養恢復的結合還比較欠缺。老年人的身體條件變化較快，需要定製化的檢測及針對性的治療、康養、服務，因此需要大量的數據經驗積累，這對於處於發展初期的老年定製化養老還需要探索。
4.追求高品質生活的同類群體環境
經濟發展推動了生活標準的提高，而對養老需求的也多是具有一定生活品質要求的客群，他們期望得到不同於家庭養老的生活支持，期望得到能夠享受生活的場景氛圍，養老地產便是這種群體的聚合，但在真正營造氛圍時，需要結合不同的需求去營造特異化的小團體。客群的分類和異化是養老地產未來的要求。
5.怡然安靜的生活居所
在現階段的養老地產發展中，過於關注環境的特殊性，有山有水，有藍天有富氧，這種過於追求環境的養老地產專注於房地產的打造，而通過一次性的銷售去化實現投資收益，但在後續的發展中，這種物業會逐步脫離養老地產，而失去運營的價值，會逐步形成普通的住宅地產。因此高質量的物業管理和維護是養老地產的基本保障。
養老地產，需要結合本職去尋找，路程任重道遠。
