一座城池，是一個人與一間房的拼接；鬼城的出現的本質：房屋市場的供過於求。
分析一個城市的房屋市場，我們可以用過去十年看未來五年。也主要看兩個核心指標：「常住人口」，「住宅用地」。
為什麼鶴崗5萬就可以買房呢？有人禍（政策導向），也是天災（大勢所趨）。
1，第一核心指標：常住人口
自1999年-2018年的常住人口走勢，可以人口數量順勢而下，不帶半點掙扎。
20年間人口最高峰為：111.3W 人；昔日的輝煌永難再。
2018年人口數為：99.5W 人。鶴崗作為三四線小城市人口遷入基本不可能了；
鶴崗人口下降的主要是年輕勞動力人口流失，人口結構便老齡化，人口出生率的無法抵消人口流失。
2，第二核心指標：住宅用地
從中國土地市場網整理了鶴崗2002年-2019年的審批的住宅開發地。
審批次數可以看出市場土地交易的頻次：2003年-2008年可以是交易最頻繁的5年，如果住宅開發交付的週期是5年，那麼可以預估2008年-2013年是鶴崗房屋市場最繁榮的時候吧，房價峰值也該誕生了。
憑此雖然重要，土地面積也不可忽視。
通過分面來看，住宅土地的審批集中分佈在三個區縣：市本級，蘿北，綏濱。三家分地像一場權利的遊戲；
在來細看每一年審批土地面積的分佈：三個地區2003年-2008年審核的土地面積小塊居多，2011年-2015年有大塊土地交易的出現。例如：本級市有3塊40公頃的土地交易。
初步的判斷：03-08年，以小步快跑，小土地高頻交易的模式（寸土寸金，待價而沽嗎？）；11年-15年，大步前進，大土地低頻交易的模式（有點捆綁銷售的感覺）。可見：土地的交易模式，也是市場的一面鏡子。
3，常住人口與住在地的供給變化：
20年間的人口下滑，三次住宅地審批的高峰，給鶴崗的房屋市場帶來了什麼呢？這裡做一個簡單的運算吧；
「人口假設」：鶴崗的新增人口為10萬人，按照平均每人住在面積為30平米（很幸福了），也就是說鶴崗實際需要的住宅面積為：300萬公頃；
「房屋假設」：住宅用地，扣除40%（高於國家綠化面積不少於30%）的綠化面積，平均樓層高度為6層；300公頃只需要住宅用地83公頃的住宅用地。
「問題是」：2002年-2014年這8年的獲批的住宅用地就已經達到了：993.5公頃。早已滿足鶴崗100萬人換新房的需求了。目前新增的人口需求基本沒有了。但是住宅用地還在增長。
2002年-2019年的獲批住宅土地已經達到了：1311.3公頃。供過於求的表現只有一個就是鶴崗房價將持續走低。
4，鶴崗是一面鏡子
鶴崗當前的處境，告誡我們需要把控好土地審批，一步一個腳印，禁忌盲目跟風邁大步。同時也反映了靠土地促進地方發展的辦法是一個辦法，但不是一個長久的可持續的好辦法。好好發展經濟留在人口才是關鍵。
