一、上海軌道交通建設及綜合開發情況
上海地鐵線路總長度居全球第一。截至2018年底，共開通線路17條（含磁懸浮1條），車站415座（含磁浮線2座），全網運營線路總長705公里（含磁浮線29公里）。
截止2018年，上海申通地鐵累計參與開發地鐵上蓋項目15個，其中3個停車場上蓋、12個站點上蓋，總計用地面積122公頃，總建築面積約318萬平方米，持有建築面積約87萬平方米，佔比約27%。其中以吳中路停車場、徐涇車停車場（此項目詳細信息參見）最為著名。
二、吳中路停車場項目基本情況
吳中路停車場為10號線養護場地，位於上海市閔行區龍柏社區內，佔地規模23.46公頃，東至虹莘路，南至虹泉路，西至外環線（A20）,周邊區域現狀和規劃以居住區為主。
吳中路停車場位置示意圖
吳中路停車場地塊四至示意圖
三、吳中路停車場綜合開發的關鍵點
① 項目開發價值：交通便利，地塊潛在綜合開發價值高。
地塊雖然位於中心城區外圍的閔行區，但緊鄰地鐵10號線紫藤路站，外環高架吳中路出口，雙向四匝道可便捷通往虹橋交通樞紐、延安高架、滬寧高速、滬蓉高速、滬杭高速等各個方向。30分鐘車程內可以輻射到普陀、長寧、松江和閔行等多個版塊，地區常住人口超過120萬人，以中高端消費為主。
② 項目業態：結合片區規劃，豐富城市空間形象、提升城市活力。
根據《閔行區龍柏社區控制性詳細規劃》，停車場東面的虹井路沿線地區，通過工業項目的更新和環境整治，形成部分都市型產業組團。同時加強綠地建設，通過整合工業企業、村民宅基地，逐步建成吳中路城市楔形綠地。
項目所在的停車場地塊若不進行上蓋綜合開發，不僅會割裂南北側居民的生活空間，同時將造成城市空間規劃的殘缺。
結合片區都市型產業組團規劃以及周邊居住及交通現狀，項目地塊功能最後定位為吳中路道路沿線一帶高品質的旅遊商務區。
龍柏社區規劃佈局結構圖《閔行區龍柏社區控制性詳細規劃》(2006.8)版
1999版上海城市總體規劃八片楔形綠地範圍
③ 地塊帶蓋板、定向出讓。
2009年6月，軌道交通10號線吳中路停車場地塊掛牌出讓，總建築面積將達到55.5萬平方米，其中地上建築面積約為46.5萬平方米（包括車場設施建築面積7.5萬平方米），地下建築面積９萬平方米（設於除車場設施投影面積外的地下空間）。
項目地塊出讓基本情況
地塊出讓條件：
建築限高要求不超過46米（包括了9米大平臺高度），建築密度要求軌道交通車輛段大平臺以上≤50%。
地塊出讓樓面地價低於市場平均水平，在出讓條件中設置軌道交通設施保護、施工安全及影響、技術接口對接等排他條款。
同時，根據地塊答疑紀要，競得人需支付停車場大平臺蓋板建設估算費5.1147億給相關建設單位。
周邊地塊成交地價：
2010年3月上海市的土地出讓信息中，吳中路距離萬象城項目400米遠的一塊2.43萬平方米的商業用途土地，被紅星美凱龍旗下公司以7億元總價摘得，樓面地價10769元/平方米
2010年3月底，紅星美凱龍綠地聯合體，以7.2億元的總價競得漕浦1號G1－1910萬平方米商辦用地，成交樓面地價3845元/平方米。
2011年臺灣麗寶建設、萬通實業等在虹橋商務區核心區域競得的商業及辦公綜合體地塊，樓面地價為1.5萬元/平方米。
④ 開發模式：一級半拿地，引入合作方操盤主導開發。
2009年7月，上海申通地鐵以底價12.15億元摘地。
2009年12月，上海申通地鐵100%控股子公司上海通益置業成立，註冊資本為12.18億元，主要開發項目即為吳中路停車場地塊。
2010年8月通過上海聯合產權交易所股權轉讓，華潤置地10億元從上海申通地鐵獲得50%上海通益置業有限公司股權，整幅地塊溢價4億元，溢價63％。華潤置地和上海申通地鐵各佔50%股權，華潤置地操盤主導開發和運營。
據項目股權轉讓條件介紹，出讓方上海申通地鐵規定，未來董事會由5名董事組成，其中申通委派2名，受讓人委派3名。董事會設董事長1名、副董事長1名。董事長由受讓人委派，副董事長由申通（出讓方）委派。此外，新公司設經營管理機構，負責新公司的日常經營管理工作。經營管理機構設總經理1名，副總經理2名、財務總監1名。其中，總經理由受讓人提名，副總經理由申通和受讓人各提名1名，財務總監由申通提名。
2015年4月，澳門信德集團以7億獲得萬象城項目酒店開發經營權。
2017年萬象城開業，上海申通地鐵每年可獲得約2億項目股權收益。
⑤ 項目定位：從上海市國際化大都市格局出發，注重差異化、超前規劃，打造提升城市形象高端綜合體。
項目定位為上海大區最大最高端的商業綜合體項目，以國際水準作為開發指標尋找合作伙伴，引領未來上海西南商業升級
區別於其他公共設施類型，項目上蓋開發地鐵博物館；打造國際青年活動中心、青少年娛樂中心和創意工作室，80%的公共領域為綠地。
項目經濟技術指標
吳中路項目包括24萬㎡頂級購物中心（分為地上6層，地下3層）、14萬㎡辦公（由11棟建築組成，分別為5棟總部甲級寫字樓和6棟超甲級寫字樓）、5萬㎡空中花園（內含6700㎡超級獨棟辦公產品和2萬㎡集中式休閒演藝廣場）、約3萬㎡上海萬象城精品酒店（共8層，預計客房478間）、項目配建的中國首個地鐵博物館，體量約5000㎡。吳中路萬象城購物中心已經於2017年正式開業。
四、項目開發經驗
1. 一級半開發。土地招拍掛市場拿地，再以股權轉讓等方式，引入合作方共同開發。
2. 前期參與項目地塊規劃，做好結構預留。在項目定位上，注重與上海市總規、片區控制性詳規的銜接，立足上海國際化大都市定位，打造高端綜合體提升區域城市整體形象。
3. 資本金融資渠道的多元化。前期軌道物業綜合開發資本金融資方式包括銀行貸款、私募基金、短融中票租賃融資等組合融資渠道，近期綜合開發以基金融資作為資本金。
