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問：你好！我15年5月在田貝買了一套60平米的二手房子,原價245W，現市值380w，按揭9500元，租7000, 16年3.20號前在東莞沙田的尉藍海岸買了100平米的一手房，當時價120w，現市值價160w，現毛坯房，未租。現手上有幾個公司在經營，現金流好，年收入在50w左右，想將沙田房子處理，置換到靠近龍崗的大運城邦（屬東莞區域），價格2.8w左右，妥否？還能另支高招嗎？現我兒子深戶，有購房名額！
答：你好，兒子是深戶，建議繼續加倉深圳。 雖然大運城邦在東莞算不錯的樓盤了，但是未來的價格天花板會比深圳低很多。 大運城邦和龍崗一衣帶水，房價也是共悲歡，龍崗房價沒起來，大運城邦就也沒戲。 考慮大運城邦還不如增加點預算入手一套龍崗大運板塊上車盤。
問：您好！請問西鄉片區您怎麼看？深圳後續的發展會彙集西鄉片區嗎？中糧錦雲這個盤是否推薦？ 西鄉和碧海您更推薦哪個片區？ 主要是考慮自住，也考慮增值空間。
答：你好，這2個板塊以前分析過： 碧海： 碧海實際上可以理解為低配版的寶安中心，不論從片區品質、配套、交通都差寶中一到兩個檔次，但由於房價也便宜一些，所以對於有總價約束的小白領（稍微有錢一些的小白領）來說，碧海是寶安中心的替代品；之後前海的產業（特別是大鏟灣）也會利好到碧海； 但由於碧海片區已經大體建設完成，而寶安中心還有大片的空地以及歡樂海岸2.0規劃，因此未來碧海和寶安中心的差距會進一步拉大； 至於很多人關心的飛機噪音的問題，其實對於小白領來說是可以完全可以接受的，不構成折價因素；但如果未來房價再上漲50%，碧海就需要改變定位服務於低端金領的改善需求，對於挑剔的金領來說，飛機噪音可能會帶來一定的折價； 因此，碧海有潛力，可以跑贏大勢，但不如寶安中心，也不如前海； 還有大家關注的騰訊科技島，目前看來要真正等到騰訊入駐還有至少7年時間，且入駐人員規模也是未知數；入駐之後，碧海片區的租金必定會迎來大漲（特別是富通城），但對於購房來說，寶中依然更具競爭力，因此結論不變； 西鄉： 西鄉片區類似南山中心，得益於一號線終點站的每日播報，西鄉的關注度不輸南山中心；片區品質也類似，地鐵盤價格不低，未來規劃只有零星的舊改；在高關注度下供需關係保持穩定，潛力不大；考慮到大鏟灣的輻射作用，西鄉中長期來看持平大勢； 所以從投資角度碧海>西鄉 中糧的品質不錯，在流塘這一帶算是品質很好的房子，自住可以的。 地鐵開通肯定會有漲幅，後續如果有更多的規劃和利好的話也可以考慮買入。
問：十三兄您好，請問龍華上塘潛龍漫海寧花園潛力如何？想在那邊買一套小單位投資兼學位。(本人在附近有一套大三房自住但不帶學位)。另外還問一下，金地上塘道和曼海林寧誰潛力更大？或者有沒有更好推薦，謝謝！
答：您好，這2個盤都是星球內推薦的樓盤。 紅山就是所謂的宇宙中心，龍華的核心區域，短短兩年房價能衝到8萬以上可見一斑；深圳北CBD也尚未建成，利好兌現需要時間； 上塘定位為龍華的核心居住區，是龍華居住環境較好的片區； 區位對比曼海寧略佔上風。
問：你好，我17年入手了福田皇崗皇御苑的小兩房，但目前我和男友工作均轉到了南山（深圳灣\/科苑附近），考慮自住通勤和未來增值，我們想在南山買一套400萬左右總價的小房子，請問有什麼推薦嗎？目前在看好來居，深藍季節，信和自由廣場，說實在的還挺難選的，也有想是不是還是考慮福田，比如趣園，房子比較大，風景也不錯，位置也還可以？想聽下您的建議，我們目前的想法是不是可行？
答：深藍季節，又名深藍公寓，南山中心區少有的次新小戶型，這是一個優劣勢都很明顯的樓盤。 優勢：南山中心區少有的次新盤，生活配套極其便利，戶型設計年輕時尚，年輕人很喜歡，租金高，租售兩旺。 劣勢：南山中心區太成熟無增量，環境一般，獨棟大塔樓，無小區，學區中等。 優劣勢相抵之後，深藍的漲幅在南山並不理想，2016年我就實地看過這個盤，當時單價7萬出頭，目前成交價8萬出頭，只能說勉強跑平了南山漲幅，未來幾年大概率仍是跑平。 最後附贈一句，深藍這樣的樓盤註定是過渡產品，人們最終要買的還是適合居家的產品。 信和自由廣場相比深藍季節略好一些。 車公廟的交通強大到令人髮指，四條地鐵線交匯，鄙視所有雙地鐵口。 但是，車公廟被兩大問題控制了漲幅，一是無縫鏈接上下沙，和城中村你中有我我中有你，二是泰然科技園和天安數碼城產業已經落後，沒有了高收入群體的支撐。 但這裡的房子好租好賣，而且租金很不錯。 400萬左右真的很難選，區位對比更傾向南山。
問：十三你好，之前的提問沒有收到回覆。希望這次可以收到回覆信息。 目前手裡有一套華創雲軒的小公寓想置換到南山萬科雲城六期的兩房小公寓自住。預計出手華創後有200的現金，剩餘湊80，再貸款一部分。手裡已經有一套住宅麼有名額了。南山總價350左右的兩房，好像也沒有什麼選擇啦。 請問置換是否合適？雲城六期是否值得入？
答：你好，深圳公寓不在我們的推薦範圍之內，漲幅太弱了。 深圳房票很好辦，法拍 找婚票 找代持 開發老人票都可以。 不要把有限的子彈都浪費在垃圾資產上了。
問：十三兄，我在福田上班，剛需第一套買房，每月工資兩萬多，計劃四百萬以內的兩房或小三房，目標定在福田的老破舊，學位還可以的，比如皇崗，景田片區的海濱廣場，景新花園這種盤。請問您的建議？謝謝
答：都是95年的老社區，景田片區多以這種小戶型、小社區、人車不分流的老房子為主， 整個景田片區，靠近蓮花山，商業和交通已經相當成熟，最大的短板還是樓齡、社區環境和學位。 近兩年的成交記錄，整個片區的房價基本算是疲軟、橫盤，基本沒有什麼出彩表現。 皇崗板塊可以重點關注
問：老師您好，感謝您的答覆！再請教一下：傳統的實驗、高級中學的學位房，房子老舊，但單價持續上漲，特別是小戶型，目前單價都在11萬至13萬。例如：帶東海實驗小學+高級中學初中學位的財富廣場；只帶高級中學初中學位的泰安軒和泰康軒；帶百花小學+實驗中學初中的賽格工業區，帶荔園小學+實驗中學學位的核電花園。是否依然是學位房投資的首選，入手並持有3-5年？ 謝謝
答：你好，感謝讚賞！ 深圳最低總價的入門學區房漲的最好 學位房和普通房其實是兩種買法，購房的群體也不盡相同，由於其不確定性，學位房適合短線愛折騰的人群，因為要經常性的調倉，普通次新三房更適合長持。 學位房只要成績不遭遇滑鐵盧，每年都會潤物細無聲的漲，而普通房多是看天吃飯的，利好落地了或者風來了就漲一波，風停了就歇一會，所以究竟哪個更好還是要看成績走勢。 優勢資源是跟著錢和人走的，學區也一樣，近幾年羅湖的學區已經在衰落了，羅湖唯一在硬撐的是深中，其他的都在走下坡路了。 學位房是真剛需，易漲難跌，雖然羅湖有生源老化的隱憂，但是這種第一梯隊的頂級名校，很難被撼動的。 短期內可以入手，但是不適合長線持有。 多關注樓盤的流動性 換手率等等因素。
問：老師您好，剛需上車，總價四百萬出頭，最近在看梅林的碧雲天兩房，皇崗皇御苑四期小複式兩房及天澤花園兩房。請問看的這幾個盤如何。這個預算有沒有更好的選擇的片區。順便問下老師線下薦盤怎麼操作。剛加入的小白。
答：你好，總價400+，建議2種打法： 1.南山、福田學位30-40平1-2房； 2.沙井、光明、龍華60-70平兩房。 如果考慮自住+投資，現在入手龍華是比較折中的選擇。 福田無學位的老小區會逐漸跑輸大盤。 這幾個盤可以重點關注下皇御苑，但是不建議複式樓，正常戶型的流通性更好。
問：老師你好 我在福田上班 之前看好孖嶺那邊的花裡林居，但單價已經到了8w多，感覺未來漲幅不大了吧？想買總價600w以內的，老師推薦龍華梅林關附近的星河盛世？還是去南山那邊買？可以兼顧自住
答：梅林東整個片區沒有農民房，所以街道安靜整潔，共同的學校在翰嶺院北翰鄰實驗九年制學校，缺少大商業體，距離1公里卓越城，目前9號線孖嶺站400米，在建6號線和10號線站點都在400米範圍內，因為社區小，周圍皇崗路主幹道噪音較大，上下班車流多，易堵 花裡林居 06年建造 單體3棟樓 缺車位，花園較小，小區在較周圍3個小區屬最安靜，小高層，主力戶型70-98平兩房三房，多贈送 星河盛世賣點是深外（初中）、綜合體、次新、地鐵。 非常不錯的小區，只要買到不太吵的戶型，還是相當不錯的。 總價600內在南山也很難選籌了，綜合自住星河盛世還不錯。
問：老師，你好！我打算入手一套六百萬左右的房子，請問那裡比較合適，工作在福田
答：你好，工作在福田，選籌重點關注以下幾個方向： 兩房就買 福田中心區 僑鄉 三房就考慮 福田皇崗 梅林 華強南 另外龍華上塘板塊也值得關注 深圳買房要結合你的實際情況來選籌 首付 房票情況 月供能力 自住還是投資 是否關注學區 對房齡是否有要求？ 細化需求再做具體的推薦
問：您好，我是在深圳工作外國人，年收入200萬左右. 現在想在深圳買房，計劃A是四房自住，考慮到未來回澳洲，投資價值也想兼顧。喜歡蛇口的環境，想了解蛇口蘭溪谷是否合適？另外，作為計劃B，考慮在寶安西鄉和寶中選擇純投資房，預算750萬內. 請問蛇口和寶安買房這兩個計劃您的建議？蛇口和寶中西鄉有可以推薦的嗎？謝謝
答：蘭溪谷品質很好，地處南山，學位不差，未來大概率跑平大勢，也可以能跑輸大勢。 第一，蘭溪谷位於蛇口大南山腳下，不近前海也不近深圳灣，只靠著一座大南山，缺交通缺概念； 第二，育才系是沒落的二類名校，撐不起高房價； 第三，蘭溪谷的戶型有硬傷，七十多平做一房，八十多平做兩房，而且無法改動，700萬的一房，客戶群能有多少? 這個總價純投資五年來看依然是優先寶中 碧海和西鄉 關注星球內推薦的剛需盤，但是價格都漲上去了，需要淘筍
問：十三老師你好，本人手上最近能湊齊300萬左右的現金作為首付，想再買一套房進行短期3年左右的純投資，打算一到限售期之後馬上賣掉進行獲利操作。問題1，經研究目前我看深圳最有投資價值的片區是沙井和光明，這兩個片區之間如何選擇？為了利益最大化，今年看是投一手還是二手？沙井和光明片區有什麼最值得投資的樓盤。問題2，除了這兩個片區的投資，是否還推薦其他區域的樓盤？可以跑贏這兩個區域的漲勢？ 十分感謝你的回答。
答：如何發展，看兩點： 一是產業規劃 二是地鐵線規劃。 目前的產業規劃，沙井有空港新城，有國際會展中心，有海洋新城，有高鐵規劃，有22箇舊改項目，地鐵方面，除了現有的11號線，還有正在建設中的12號線和20號線，分別連接蛇口和機場北。 光明片區，有光明鳳凰城，有中山大學深圳分校，有光明天安雲谷產業城規劃，有華僑城光明特色小鎮，有大量開發商的入駐，地鐵方面，則有6號線和13號線，分別連接深圳北站和後海。 從片區規劃來看，沙井目前投入最大，規劃正在落地，近幾年利好會逐步兌現；光明新城未來可能暴擊，但需長線持有； 希望未來幾年獲取跑贏大盤的收益，重點關注沙井，雖然房價已有部分透支，但如果利好兌現，還有繼續上漲的空間。 純投資，希望獲取長線暴擊的客戶，重點關注光明片區，長線持有，耐心等待新區的蝶變。 只考慮短期持有。建議優先沙井。 新盤關注海岸城 二手關注西薈城
很多人給我留言提問，抱歉因為精力有限，無法一對一指導。
