前言：
深圳4月樓市回暖比預期來的更早一些，無論是炙手可熱的學區房，還是3000萬起步的豪宅，甚至是滯銷如同雞肋的公寓，資本瘋狂湧現，置業頻繁發生，房價更是逆行大張。
與此同時，西部太熱、東部遇冷，住宅春可期、商辦冬未盡，其“魔幻摺疊”的波折走勢也出現在這個異常的深圳4月。
因此，“分化”已成為深圳4月樓市的關鍵詞，而且這一現象愈發的強烈與明顯。
春：萬物生長——學區房一支獨秀。
古有孟母三遷，現有家長擇校而居。2020年開春受疫情影響，儘管學區房放盤較少，也沒有在開學季出現大量集中性交易，但無論是談論的熱度，還是追漲的追捧，都是依然不減，而房價更是大肆上漲。
相較年前，擁有名校加持的片區房價上漲從5%-10%不等。與去年同期相比，漲幅最高甚至達到了30%。最出名的屬於羅湖湖貝片區、南山高新片區、福田華強北、百花、香蜜湖片區以及龍華紅山片區，尤其名校周邊的小戶型最受歡迎，漲幅自然也就最猛。具體詳見下表：
物以稀為貴，手快有，手慢無。
“為了孩子的明天，拼了！”這是多數家長衝勁的來源，但是“學區房一房難求，且房價實在是漲的太快！”這也是多數家長無奈的心聲。
目前上漲趨勢仍未停止，只要“再窮不能窮教育”這一硬需求存在，學區房只漲不跌的神話就很難破滅。
夏：熱火朝天——西部灣區之光。
4月全國樓市只分“深圳市場和其他市場”，這是和深圳西部樓市暴漲分不開的。
地處在深圳西部的寶中、西鄉、福永、沙井、松崗，也是粵港澳大灣區中心，但論地位與潛力，以及當前的樓市熱度與影響力，最出名的當屬寶中。
或許是因為“灣區之光”所勾勒的“光環夢”重構了深圳天際線，成為寶安新地標，極大地提升了寶中的生活品質；也或許是“互聯網+”未來科技城等產業項目、“中央綠軸”等城市規劃的逐一落地，一個國際一流的城市新客廳在這裡崛起；更或許是因為深圳西拓、前海擴容是當前最火熱、最受益的地區，7平方公里的寶中樓市在疫情下異常閃亮，逆行上漲。
先是新房，新錦安·海納公館、榕江·雲璽錦庭開盤均是10+，哄搶而光，而傳聞的“喝茶費”、“更名費”更是高達80-100萬。再是二手房掛牌價整體提升，壹方中心95平戶型以15.5萬/平米成交，刷新片區二手房最高價，另有業主直接報價去到21萬+，更有業主瘋狂加價1000萬。目前，除了個別小區，單價都賣到10萬了，甚至包括老小區花樣年、御景灣、風臨洲、菁英趣庭等。
可見，寶中房價破15萬/平米，不是傳聞，而是事實，不僅當前最為矚目，而且未來五年內都是深圳樓市“一哥”。
據筆者分析，無論是剛需房，還是豪宅，除了政策上的利好，長期的供不應求也是深圳西部房價一直向上走的底氣。
同時，此番房價上漲也與貨幣放水有關，部分中小企業在向申請申請銀行放寬抵押貸、經營貸等貸款項目之後，部分購房者藉此找到了新的加槓桿機會，將資金從振興實體業，轉投房地產，尤其是豪宅產品，從而炒高了房價。
秋：蕭索凋零——東部尷尬與無奈。
相對深圳西部的熱火朝天、無房可售，而羅湖東片區及龍崗區等深圳東部片區一些房子卻是大量勢盤、無人問津，即便是降價，也無人接手，顯得格外蕭索。而且，即便是同區域、不同片區的樓盤，也呈現出“好的越來越好，差的越來越差”的特徵。
據瞭解，龍崗區很多中介二手門店掛出“業主變現，降價急賣”的字樣，但自3月以來經歷13次降價，掛牌價調低少則數十萬，多則上百萬，但至今仍未賣出。
其實，這樣的行情、這樣的房價是符合當前疫情下的走勢，畢竟全國大小城市亦是如此，這也符合邏輯。
由於經濟危機、金融危機的預兆出現，以及“降薪裁員”的不穩定因素，很多人要麼持幣觀望，要麼堅持“現金為王”，不敢輕易掏錢。與此同時，深圳西部的個性化上漲，也讓很多人明白，這波房價上漲屬於區域性、結構性上漲，而且還涉嫌“經營貸”炒房，都等待著政府出臺更嚴厲的打擊政策。
另外，羅湖東區發展成熟、小區老化，龍崗區處於正常發展，卻弱於起步更猛“西部大灣區”，這也是其中原因之一。
冬：冰天雪地——商辦產品冬未盡。
在疫情影響之下，對商業與辦公樓的影響無疑是最大的：空置率上升、租金下跌、供應持續增加，當前形勢下沒有很難，只有更難。
1、商鋪：恢復還需時間。
一、二手商鋪成交無論是同比，還是環比，均同步大幅下滑，其中一手商鋪成交最活躍的是龍崗區，而二手商鋪最熱門的是寶中商圈，其次是龍崗中心城商圈、東門商圈。
然而，年前在經營中的商鋪，受到疫情影響，年後商業經營尚未較快恢復，空置或轉讓在各個小區、各個街道都是常見的事。
相對來說，低空置率的成熟商業項目租金調整壓力相對較小，而原已承受招商壓力的新項目，或是空置率較高存量物業，其租金降幅或將進一步擴大以獲得生存。
2、辦公：供應大，租金低。
據統計，一季度深圳辦公市場總存量達738萬平米，11年內擴容4.5倍，預計深圳2020年將迎來未來五年內甲級寫字樓供應高峰，全年預計有134萬平米新增辦公面積交付，且未來五年新增供應總計達507萬平米。由此可以清晰的預見，深圳辦公產品平均空置率將持續走高，將會供大於求。
另外，受疫情影響，一季度辦公市場基本處於停滯狀態，已成交的租賃或買賣活動幾乎都在春節前完成。目前空置率上升到24.6%，全市租金環比上年年末下降3%，為每月每平方米235.21元，基本跌至2014年平均水平。
據筆者分析，深圳樓市之所以分化嚴重，原因有以下三點：
一是：大眾追熱點。
該片區的政府投入與結構定位，決定了該片區的未來發展與升值潛力，老百姓不但追漲熱點區域，而且還追紅盤。
二是：區域供求不均。
上至國家與城市，下至區域與片區，長期都存在供應失衡、冷熱不均的問題，供不應求的地方自然房價過高，還一房難求。
深圳面積小，東西跨度大，無法成圓形發展，只能東挑一頭（龍崗中心城），西挑一頭（寶安中心區），然後中間弄個集中點（號稱“宇宙中心區”——紅山片區）。
三是：資產貧富差距。
此次深圳西部的豪宅、公寓產品被哄搶，也有見勢故意虛高報價以以期通過“高評高貸”的方式，向銀行做經營抵押貸款，或以轉按揭的方式予以高位套現，正好說明這波行情是有錢人的遊戲，而其他片區真正的剛需房成交卻是很少，而且很多都是年前已經定下來的，也正好說明深圳目前的購房需求與購買力有所減弱。
