前言：
深圳4月楼市回暖比预期来的更早一些，无论是炙手可热的学区房，还是3000万起步的豪宅，甚至是滞销如同鸡肋的公寓，资本疯狂涌现，置业频繁发生，房价更是逆行大张。
与此同时，西部太热、东部遇冷，住宅春可期、商办冬未尽，其“魔幻折叠”的波折走势也出现在这个异常的深圳4月。
因此，“分化”已成为深圳4月楼市的关键词，而且这一现象愈发的强烈与明显。
春：万物生长——学区房一支独秀。
古有孟母三迁，现有家长择校而居。2020年开春受疫情影响，尽管学区房放盘较少，也没有在开学季出现大量集中性交易，但无论是谈论的热度，还是追涨的追捧，都是依然不减，而房价更是大肆上涨。
相较年前，拥有名校加持的片区房价上涨从5%-10%不等。与去年同期相比，涨幅最高甚至达到了30%。最出名的属于罗湖湖贝片区、南山高新片区、福田华强北、百花、香蜜湖片区以及龙华红山片区，尤其名校周边的小户型最受欢迎，涨幅自然也就最猛。具体详见下表：
物以稀为贵，手快有，手慢无。
“为了孩子的明天，拼了！”这是多数家长冲劲的来源，但是“学区房一房难求，且房价实在是涨的太快！”这也是多数家长无奈的心声。
目前上涨趋势仍未停止，只要“再穷不能穷教育”这一硬需求存在，学区房只涨不跌的神话就很难破灭。
夏：热火朝天——西部湾区之光。
4月全国楼市只分“深圳市场和其他市场”，这是和深圳西部楼市暴涨分不开的。
地处在深圳西部的宝中、西乡、福永、沙井、松岗，也是粤港澳大湾区中心，但论地位与潜力，以及当前的楼市热度与影响力，最出名的当属宝中。
或许是因为“湾区之光”所勾勒的“光环梦”重构了深圳天际线，成为宝安新地标，极大地提升了宝中的生活品质；也或许是“互联网+”未来科技城等产业项目、“中央绿轴”等城市规划的逐一落地，一个国际一流的城市新客厅在这里崛起；更或许是因为深圳西拓、前海扩容是当前最火热、最受益的地区，7平方公里的宝中楼市在疫情下异常闪亮，逆行上涨。
先是新房，新锦安·海纳公馆、榕江·云玺锦庭开盘均是10+，哄抢而光，而传闻的“喝茶费”、“更名费”更是高达80-100万。再是二手房挂牌价整体提升，壹方中心95平户型以15.5万/平米成交，刷新片区二手房最高价，另有业主直接报价去到21万+，更有业主疯狂加价1000万。目前，除了个别小区，单价都卖到10万了，甚至包括老小区花样年、御景湾、风临洲、菁英趣庭等。
可见，宝中房价破15万/平米，不是传闻，而是事实，不仅当前最为瞩目，而且未来五年内都是深圳楼市“一哥”。
据笔者分析，无论是刚需房，还是豪宅，除了政策上的利好，长期的供不应求也是深圳西部房价一直向上走的底气。
同时，此番房价上涨也与货币放水有关，部分中小企业在向申请申请银行放宽抵押贷、经营贷等贷款项目之后，部分购房者借此找到了新的加杠杆机会，将资金从振兴实体业，转投房地产，尤其是豪宅产品，从而炒高了房价。
秋：萧索凋零——东部尴尬与无奈。
相对深圳西部的热火朝天、无房可售，而罗湖东片区及龙岗区等深圳东部片区一些房子却是大量势盘、无人问津，即便是降价，也无人接手，显得格外萧索。而且，即便是同区域、不同片区的楼盘，也呈现出“好的越来越好，差的越来越差”的特征。
据了解，龙岗区很多中介二手门店挂出“业主变现，降价急卖”的字样，但自3月以来经历13次降价，挂牌价调低少则数十万，多则上百万，但至今仍未卖出。
其实，这样的行情、这样的房价是符合当前疫情下的走势，毕竟全国大小城市亦是如此，这也符合逻辑。
由于经济危机、金融危机的预兆出现，以及“降薪裁员”的不稳定因素，很多人要么持币观望，要么坚持“现金为王”，不敢轻易掏钱。与此同时，深圳西部的个性化上涨，也让很多人明白，这波房价上涨属于区域性、结构性上涨，而且还涉嫌“经营贷”炒房，都等待着政府出台更严厉的打击政策。
另外，罗湖东区发展成熟、小区老化，龙岗区处于正常发展，却弱于起步更猛“西部大湾区”，这也是其中原因之一。
冬：冰天雪地——商办产品冬未尽。
在疫情影响之下，对商业与办公楼的影响无疑是最大的：空置率上升、租金下跌、供应持续增加，当前形势下没有很难，只有更难。
1、商铺：恢复还需时间。
一、二手商铺成交无论是同比，还是环比，均同步大幅下滑，其中一手商铺成交最活跃的是龙岗区，而二手商铺最热门的是宝中商圈，其次是龙岗中心城商圈、东门商圈。
然而，年前在经营中的商铺，受到疫情影响，年后商业经营尚未较快恢复，空置或转让在各个小区、各个街道都是常见的事。
相对来说，低空置率的成熟商业项目租金调整压力相对较小，而原已承受招商压力的新项目，或是空置率较高存量物业，其租金降幅或将进一步扩大以获得生存。
2、办公：供应大，租金低。
据统计，一季度深圳办公市场总存量达738万平米，11年内扩容4.5倍，预计深圳2020年将迎来未来五年内甲级写字楼供应高峰，全年预计有134万平米新增办公面积交付，且未来五年新增供应总计达507万平米。由此可以清晰的预见，深圳办公产品平均空置率将持续走高，将会供大于求。
另外，受疫情影响，一季度办公市场基本处于停滞状态，已成交的租赁或买卖活动几乎都在春节前完成。目前空置率上升到24.6%，全市租金环比上年年末下降3%，为每月每平方米235.21元，基本跌至2014年平均水平。
据笔者分析，深圳楼市之所以分化严重，原因有以下三点：
一是：大众追热点。
该片区的政府投入与结构定位，决定了该片区的未来发展与升值潜力，老百姓不但追涨热点区域，而且还追红盘。
二是：区域供求不均。
上至国家与城市，下至区域与片区，长期都存在供应失衡、冷热不均的问题，供不应求的地方自然房价过高，还一房难求。
深圳面积小，东西跨度大，无法成圆形发展，只能东挑一头（龙岗中心城），西挑一头（宝安中心区），然后中间弄个集中点（号称“宇宙中心区”——红山片区）。
三是：资产贫富差距。
此次深圳西部的豪宅、公寓产品被哄抢，也有见势故意虚高报价以以期通过“高评高贷”的方式，向银行做经营抵押贷款，或以转按揭的方式予以高位套现，正好说明这波行情是有钱人的游戏，而其他片区真正的刚需房成交却是很少，而且很多都是年前已经定下来的，也正好说明深圳目前的购房需求与购买力有所减弱。
