摘要：地段，商業
3月以來，深圳樓市上漲明顯，新房去化不錯，根據中原統計的數據顯示，住宅成交3152套，環比上升279.8%，成交面積為32.4萬平，環比上升279.9%；二手房的成交回升也不錯，價格也十分穩健，成交7386套，上漲62.3%。超過去年同期2835套，幾乎與去年四月持平。
來源：中原找房
其中，寶安二手房成交均價約6.1萬/㎡，尤以寶安中心區的表現最為亮眼，成交均價約9.4萬/㎡，部分樓盤已破10萬。而豪宅型的壹方中心·玖譽更掛到了15萬/㎡，價格堪比深圳灣。
來源：貝殼找房
有業內人士認為，寶中的價格尚未到頂。原因有兩個，一是寶中未來的規劃魅力十足，利好不斷落地兌現；二是承接前海，背靠大樹好乘涼。眾所周知，前海的住宅用地非常少，未來隨著前海的深度發展，大量人才湧入，近在咫尺的寶中將會承接大量居住需求。
新安的底氣
寶中利好頻出，成為深圳樓市的香餑餑，但畢竟供應有限，那麼寶中的外溢需求，將會流向哪裡？
小編對比了寶中周邊的翻身、坪洲、碧海、新安四個區域。
翻身。翻身距離寶中只有一路之隔，可享受寶中的配套，擁有5號線與規劃中的12號線，作為寶安的老片區，生活氣息濃厚。目前片區房價均價在5.5萬左右。
坪洲。距離前海較近，臨近企鵝島，有一號線，大仟裡商業輻射明顯。目前片區房價均價在7萬左右。
碧海。片區規劃新，小區樓盤多，片區乾淨、整潔，居住環境純粹，靠海，視野風景極佳。目前片區房價均價在8萬左右。
相比之下，新安片區優勢更大，價格更高。一方面，新安銜接寶中區域，5號線與12號線快速連通前海後海等價值高地，地理位置優越，未來增長動力十足。
另一方面，新安是深圳最早開發的片區之一，配套成熟，人文生活氣息濃厚，近年來更是進行了大規模舊改，重新定位深圳一線居住區。如佳兆業河東舊改，佔地約29萬㎡，規劃近40萬平商業體量；金威啤酒廠舊改，佔地約19萬㎡，由城市更新經驗豐富的華潤操刀；中糧大悅城舊改，已建成78萬㎡商業體，其中包括15㎡標杆商業。多宗大規模的舊改帶來的更猛烈的資金流，將成為新安片區堅挺的價值支撐點。
此外，新安還有寶安人民醫院等優質醫療資源，學府環繞，周邊還有靈芝公園、洪浪公園等，醫療、教育、生態等配套都在寶安區都是首屈一指的。
事實上，新安的房價走向也證明了市場的選擇。從貝殼找房上我們發現，業主大幅調價的現象並不罕見。如次新房華聯城市全景花園，業主兩個月內漲價30萬。
數據來源：貝殼找房
連沒有電梯的老小區新安湖花園的業主，心態也飄了起來，一個月漲價26萬。
數據來源：貝殼找房
有些二手房甚至已報價近10萬，價格直逼寶中。
新安憑何崛起，比肩寶安中心
新安片區房價均價近9萬，部分樓盤二手交易價格上十萬，直逼寶中。同為前海-寶中溢出區域，同樣享受深圳西進的紅利，為何新安如此優秀？不得不說，商業對板塊的提升極大。
商業是區域價值的核心，當一個區域的商業群的效應形成後，會持續吸引周邊的人群與資金，匯聚大量人流、資金流、物質流等，提升整個區域的價值。
但商業真的不是你想要，想要就能要。碧海片區翹首以待的正中華麗廣場，籌備數年至今仍未開業，其中的曲折自不必說。相比之下，新安的商業優勢十分明顯。片區內，大悅城、海雅繽紛城、中洲Mall等大型商業，離寶安最大的商業中心壹方城，驅車也僅需5分鐘。
數個大型商業中心的配備形成了發達的商圈，對生活的便捷、片區的繁華、人氣的旺盛，乃至市容市貌都有極大的提升。
商業繁華和房價的漲幅向來互相促進。人們買房喜歡追著商業中心跑，新商圈在哪裡崛起，哪裡的經濟就能快速活躍起來。
比如2017年萬象天地商業綜合體開業，成為深圳網紅集中打卡地，開業一年人流量超3000萬，而周邊物業價值也順勢實現巨大增值。華潤城潤府開盤時4.75-6.5萬，如今二手房均價已超15萬。
數據來源：貝殼找房
而新安片區的的重磅利好，當屬大悅城入駐。
與華潤萬象城、萬達廣場等國民網紅商業體一樣，大悅城所到之處皆成中心。2010年前，北京"朝青板塊"還只是一個剛被炒熱的地產概念片區，隨著朝陽大悅城的進駐，"朝青板塊"逐漸成為連接核心城區與"城市副中心"的中心區域，一手將六號線青年路站締造成為全北京年輕人玩耍和消費的新地標，而周邊房價也從2010年均價3萬多上漲到8萬多。
從2007年至今，13年裡大悅城先後進駐瀋陽、天津、上海、杭州、西安等全國十多個重點城市。上海靜安大悅城，魔都愛情地標，年客流量超1300萬人次；成都大悅城，彌補了蓉城城西的商業空缺，形成了新的城市輻射力，以開業首年近10億的佳績重塑區域價值；西安大悅城，喚醒古都的"十三潮主場"時尚基因，推進西安地區生活方式與消費體驗的升級，帶動片區乃西安的經濟發展……
2019年大悅城首入深圳，東萬象西大悅的城市級定位進一步大幅提升了新安片區的價值。新安網紅盤天璽壹號印證了這一市場邏輯。大悅城·天璽壹號去年10月入市，即使受深圳春節返鄉潮及全國疫情影響，天璽壹號千萬級豪宅短短几個月也已經銷售殆盡，市場對核心商業對物業的未來價值帶動給與了充分的肯定。
西單大悅城實景圖
機會稍縱即逝
今年開年以來，儘管疫情影響不小，但以西部為"帶頭大哥"領跑的深圳樓市，火熱程度已讓人瞠目結舌。住宅市場固然熱火朝天，公寓市場也持續走俏，出現了投資客擁擠上車的情形。
市場對優質房產的需求旺盛。尤其今年，在疫情持續、量化寬鬆貨幣政策的大環境下，深圳的公寓也成了比黃金、股市等更安全的保值資產。究其原因，是深圳經濟基本面持續向好，加上粵港澳大灣區的國家級戰略利好加持，持續人口淨流入，樓市供不應求。在住宅限購的情況下，不限購不限貸的商辦是最好的選擇。
2019年末商務公寓"只租不售"的限制取消，利好公寓市場。據中原統計，2019年公寓供應量出現明顯上升，供應面積達175.62萬平，同比上升24.45%，成交18902套，同比上升2.82%；成交面積108.87萬㎡，同比上升1.94%，創下歷史新高。大宗商辦交易不斷，公寓成交量更是可圈可點：華潤深圳灣瑞府開盤，部分總價3000萬的大戶型公寓幾乎秒光；會展灣·中港開盤，當天即賣出828套；中洲濱海商業中心公寓開盤，線上選房半小時成交超800套。全國資金源源流入深圳，為市場熱度加了一把火。
需求一直沒有離場，它只是伺機爆發罷了。對投資老江湖來說，上車不上車根本不是問題，問題是上哪裡的車。當前海的公寓單價超10萬，同屬前海輻射區內的福城前海新紀元、御景峰、華豐前海灣公寓等產品起步價7萬時，品質同樣卓越且自帶大悅城商業的大悅城·天璽公館便成為了明顯的價格窪地，只待補漲。
大悅城·天璽公館效果圖
大悅城·天璽公館坐落在地鐵5號線靈芝站旁，在建中的12號線將在此交匯，自身依託大悅城15萬㎡商業空間，連橫新安片區超80萬㎡商業群，周邊還有大空港、留仙洞總部基地、科技園等產業集群環繞，人流量之大、消費力之強勁可見一斑。加上大悅城13年的商業運營經驗，擅長打造主題街區，提升消費體驗，深受消費者的追捧，持續吸引周邊消費力，形成虹吸效應。強大的運營之下，天璽公館的物業價值與租金收益必然看漲，可以預見，其將成為新的資本角逐地。
目前，天璽公館擬定於5月上市，推出83㎡兩房、129㎡三房兩種奢闊戶型，5梯8戶配3.3.米層高，為高端公寓市場提供更豐富的產品選擇。
買房動輒上百萬的投入，更需要眼明手快，找準目標，如同獵人一般抓住稍縱即逝的時機。未來，前海繼續深度開發，寶中繼續規劃兌現，大悅城投入運營，一級輻射區內的新安還將會大有作為，面對天璽公館的上車機會，你，準備好了嗎？
