来源：人民法院新闻传媒总社 | 作者：史梓敬
案件审理结束后，往往因为执行标的权益实际归属而产生执行分歧，为提高群众在购房或处置共有房产时的法律意识和风险意识，增强交易安全，避免争议发生，北京市第二中级人民法院对房产执行异议之诉案件进行了专门调研。结果显示，七成以上执行异议诉讼纠纷涉及房产，其中又有八成以上案件与房屋买卖、房产共有、离婚分割房产等因素密切相关。
在4月17日召开的网络新闻通报会上，北京二中院通报了近年来审理的“执行异议之诉”案件的情况，自2018年至2020年3月共审结的658件执行异议之诉案件中，执行标的为房产的案件达484件，占比73.6%；在484件中，363件与一、二手房买卖、以房抵债及借名买房因素有关；有43件与夫妻共同房产登记在一方名下被执行、或者夫妻离婚分割财产后未及时办理产权变更登记有关。
案外人执行异议之诉远多于申请执行人是一明显特点，在484件案件中，案外人执行异议之诉案件达466件。但从审理结果来看，大多数案外人最后还是败诉了。案外人往往因为购房人没有签订合法有效的书面房屋买卖合同，或者合同签订时间是在人民法院查封之后；没有在人民法院查封之前合法占有房屋，未能证明已经支付购房款导致败诉。
除此之外，夫妻涉嫌通过离婚分割财产恶意躲避债务；借名购房等隐名权利人不能证明权利真实性；购房人采取以房抵债取得房屋，或者购买经济适用房等限售房屋，在购房时明知存在交易风险等也是造成案外人败诉的原因。
在房产交易中，交易周期长导致执行异议风险高，部分案件中，存在卖房人由于财务状况不佳恶意将已经出卖的房屋设定抵押等情况。此外，购房人缺乏风险意识，购买明知房屋存在限制上市交易或者无法过户风险的房屋、借名买房、以房抵债等行为，购房时不签订正式书面合同，不积极主张权利要求过户等也是导致败诉的原因。
对此类案件的当事人，北京二中院法官提出了相关建议。要规范签约，提高购房风险防范意识，在合同形式上，应当采取书面形式。在合同内容上，应当尽量约定详细。要积极谨慎履约。按合同约定及时支付房款，并督促开发商及时交付房屋、办理过户登记。在履约过程中，注意留存交纳房款的资金往来凭证。规范自身行为。明知是限制交易的经济适用房而购买，或者明知房屋存在无法过户风险，又或者故意采取借名买房等高风险的行为往往不可取。在发生继承、离婚财产分割、房屋买卖等情况下，应确保房屋权属登记信息准确、变更及时，防止“名实不符”暗藏纠纷隐患。
此外，当事人应当诚信诉讼，不得滥用诉权，采取恶意虚构、倒签房屋买卖合同，恶意离婚逃避债务等虚假诉讼手段，或者故意利用执行异议之诉拖延执行，损害债权人的利益，扰乱法院执行活动。否则，将承担法律责任。
