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2018年至今，在一手房被政策性限价、限售下，导致甚至一线城市的一手房价格，均出现了低于周边二手房的价格倒挂现象，一手房交易市场繁花似锦，但一手房的消费者向房地产开发企业购房商品房，往往还没来得及办理房地产过户手续，房地产开发企业就因欠债而被强制执行，人民法院在对尚登记在房地产开发企业名下，但已出卖给消费者的商品房采取查封等执行措施时，购房消费者往往会提出执行异议，以排除强制执行。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议规定》）第二十九条已对上述情况的执行异议申请人的条件要求有规定，但实践中，对各条件的理解程度、掌握标准不同，导致各地、各级法院同案不同判的现象隐隐存在。
于是，2019年11月，最高人民法院民事审判第二庭发布全国法院民商事审判工作会议纪要，俗称“九民纪要”，进一步指导并统一审判实践，让我们以案说法。
案情简介
1.签约：
2009年12月1日，史某与明丰公司签订了《购房协议》，约定购买滇池泊屋4栋1单元0501号房屋（以下简称案涉房屋），面积142.03平方米，单价每平米5600元，总价795368元。
2.付款：
2009年12月2日，史某与招商银行昆明关上支行签署《个人购房借款及担保合同》，贷款63万元。
2010年5月15日,明丰公司向史某出具了收到案涉房屋795368元的发票。
3.案外起纠纷：
2013年11月5日,明丰公司因与华融资产云南分公司发生经济纠纷。
4.房屋被保全：
2014年3月19日，明丰公司被法院查封名下所有财产（包括土地使用以及地上建筑物，含史某认购的房屋）。
5.史某提异议：
2016年1月13日,史某以其对执行标的享有合法权益为由提出书面异议。但被云南省高级人民法院裁定驳回异议请求（执行程序）。
6.结论：
史某向云南省高级人民法院提出案外人执行异议之诉（审判程序），并获得胜诉，最高人民法院也维持了云南高院的判决。
法理分析
首先，史某构成消费者购房人。
史某在他处并无其他房屋，购房是为居住。
司法实践中，对消费者购房人存有争议，消费者购房人是否仅仅指没有住房的人？审查的着眼点在于
是否用于居住需求。比如，购房人开始仅购买了30平方米的开间，后由于孩子出生，又购买一处30平方米的开间；又如，涉案的购房人早在诉讼几年前已经将名下原有房屋转让，因为各种非归于自身的原因未办理过户，现又只购买了一套房屋的，此时，第二套房是为了改善居住环境，仍然属于居住目的。其次，史某与明丰公司已签订合法有效的书面买卖合同。
法院将该涉案房屋查封的时间为2014年3月19日，史某早在2009年12月1日就与明丰公司签订了《购房协议》，且该协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，故合同有效。
再次、从史某提交的2016年7月8日昆明市房屋交易产权处出具的查询结果看,其在昆明市主城五区和三个国家开发（度假）区范围内没有登记的住房，符合执行异议规定29条第二项“买受人名下无其他用于居住的住房”的规定 。
买受人名下无其他用于居住的房屋的范围是什么？
不同房屋，所属不同区域，价格千差万别，《九民纪要》第125条进一步细化统一标准，指出“买受人名下无其他用于居住的房屋”，一般情况下可以理解为买受人名下在与涉案房屋同一设区的市和县级行政区（不包括设区的市的“区”）无其他用于居住的房屋，所以只要在同市、县没有其他住房，就算法律意义上的名下无其他用于居住的住房，外省市有房屋的不算在内。
第四，史某支付全款，已满足支付价款超过合同约定总价款50%的条件。
买卖双方所签订的《购房协议》约定案涉房产的价格为795368元,史某已经向明丰公司全款缴付，明丰公司也出具了795368元的发票。因此，史某符合《执行异议规定》第29条的条件，虽因不动产变更登记事项尚未完成，史某不是房屋所有权人，但其因签订了合法有效的房屋买卖合同，并支付全款，故对诉争房屋享有物权期待权，该权利依法应受法律保护。
实践中，对于执行异议复议规定第29条中价款的支付数额有做扩大解释：如果支付的价款接近于合同约定总价款的50%，但一手房买受人已按照合同约定将剩余价款支付给抵押权人或者按照人民法院的要求交付的（如交入法院账户或对方指定账户的），人民法院对申请人执行异议要求予以支持。
最后，史某享有的物权请求权能够排除强制执行。
物权期待权属于债权范畴，但该债权不同于一般的债权，物权期待权保护的是更高层次的生存权。史某已经依照合同履行完毕支付对价等义务，对诉争房屋享有预期物权，而申请执行人要实现的只是一般债权，两者相较，应优先保护史某的物权期待权。
本案中，华融资产云南分公司申请查封讼争房屋，系基于双方存在金融不良债权纠纷，明丰公司应对华融资产承担金钱给付义务，查封行为的基础是一般金钱债权。史某在讼争房屋被查封之前已享有物权期待权，据此也享有足以排除执行的民事权益,最终，史某关于本案的执行异议请求成立。
案件来源
中国华融资产管理股份有限公司云南省分公司、史某二审民事判决书
【最高人民法院（2017）最高法民终278号】
实务延伸
Q
一、商铺、写字楼、商住两用房是否适用《执行异议规定》第29条和《九民纪要》第125条？
商住两用房具备居住属性，而商铺、写字楼只具有投资属性，不属于消费者生存权保护的范畴，故实践中，商住房参照适用以上规定的，商铺、写字楼不适用以上规定。
Q
二、名下仅有一套房的公司是否构成消费者购房人，能否适用本条？
由于本规定是基于自然人生存权益至上的原则，公司为经营主体，因此，公司购房人并不属于消费者购房人，不适用本条款。但审判实践中，有公司以公司名义购房，为满足公司内部员工个人居住，此时的公司，满足消费者购房居住的目的，是本条款的适用主体。
Q
三、何谓书面买卖合同？网签、微信、电子邮件是否视为双方签订了书面合同？
《合同法》第11条规定了书面合同的形式，即以合同书、信件和数据电文等可以有形地表现所载内容的形式。就是说只要买卖合同可以有形的方式记录和固定在载体上，即成立书面买卖合同。记录载体可以是传统的纸张，也包括数据、电文等非物质性媒介，但需要注意的是，不管何种载体，均需要具备商品房买卖合同的实质性要件，如对房屋性质、付款方式、交房时间、违约责任等主要内容和实质性买卖条款达成一致。
Q
四、如何理解“买受人名下”，买受人名下无房，但配偶、未成年子女名下有房的，此时的买受人能否排除执行？
我们说此时的买受人作为家庭单位的一员，若允许买受人个人独立出来，势必给法律造成漏洞，导致所有买受人为满足名下无房的条件，离婚或转移登记物权，所以，实践中，只要配偶、未成年子女或买受人三者之一名下有房屋，即可视为已有居住用房。
相关法律规定
《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》
311 案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
312 对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第十七条 被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十七条 申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。
第二十九条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
《九民纪要》
第125条【案外人系商品房消费者】实践中，商品房消费者向房地产开发企业购买商品房，往往没有及时办理房地产过户手续。房地产开发企业因欠债而被强制执行，人民法院在对尚登记在房地产开发企业名下但已出卖给消费者的商品房采取执行措施时，商品房消费者往往会提出执行异议，以排除强制执行。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定，符合下列情形的，应当支持商品房消费者的诉讼请求：
一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。
问题是，对于其中 「所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋」如何理解，审判实践中掌握的标准不一。
「买受人名下无其他用于居住的房屋」，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。
对于其中 「已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十 」 如何理解，审判实践中掌握的标准也不一致。如果商品房消费者支付的价款接近于百分之五十，且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的，可以理解为符合该规定的精神。
本文作者：申浩律师事务所合伙人杨沛律师。
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