維修資金的應急使用
1
應急使用適用範圍和要求
在物業保修期外，發生下列危及房屋安全、人身安全和突發公共事件情形之一，需要對物業共用部位、共用設施設備進行應急維修、更新、改造的，物業服務企業（需受委託）、業主委員會（指已成立業主委員會但無物業服務企業服務的項目）、社區居委會（指無物業服務企業服務且未成立業主委員會的項目）（以上統稱申請人，下同）可以申請動用維修資金組織應急維修、更新、改造：
1.電梯（既有住宅加裝的電梯除外）故障危及人身財產安全 ，經縣級及以上市場監管（質監）部門出具《責令停止使用通知書》或電梯檢驗檢測機構評估認定並出具鑑定報告或電梯維護保養單位出具的電梯故障報告；
2. 消防設施存在重大火災隱患，經縣級及以上消防救援部門出具《重大火災隱患整改通知書》或《限期責令改正通知書》的；
3.樓體外立面、屋面瓦片、共用設施設備等有脫落危險需要消除的；
4.共用給排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身、財產安全的（已移交給排水管理單位的除外）；
5. 危及房屋安全及人身安全的其他情形。
使用維修資金進行應急維修、更新、改造，除符合上述情形外，還應有鎮（街道）政府出具的有關證明材料或簽署意見。
2
應急使用程序
除特別緊急情況處置可在社區居委會、業主委員會（指已成立業主委員會的項目）、物業服務企業（指有物業服務企業服務的項目）、2名及以上業主代表書面確認，並以錄像或帶拍攝日期的照片方式進行證據固定後即可處置外，一般應急維修、更新、改造項目申請使用維修資金的，按照以下程序辦理：
1 提出使用申請
物業服務企業或相關業主對符合應急維修情形之一的物業，向業主委員會、社區居委會（指未成立業主委員會）提出應急維修（更新、改造）申請。
2 出具委託書
有物業服務的項目，經業主委員會、社區居委會核實，屬於應急維修（更新、改造）的情形，業主委員會、社區居委會可以委託物業服務企業作為申請人具體實施，並出具《授權委託書》；由業主委員會、社區居委會（指未成立業主委員會）作為申請人自行實施的，無需出具《授權委託書》。
3
委託檢測評估和設計
除能夠按照原施工圖進行修復的工程外，對需要編制維修（更新、改造）施工圖的，由申請人委託原設計單位或符合資質條件的設計單位編制施工圖。需要檢測或評估的，申請人應委託符合資質條件的檢測、評估單位進行檢測、評估。
4
預算編制
申請人自行或委託編制工程預算，預算造價在一萬元及以上的，需委託第三方專業機構編制預算。
5
維修依據固定
申請人組織社區居委會、業主委員會、物業服務企業、檢驗檢測機構、業主代表對應急維修（更新、改造）部位、內容、主要材料設備及數量等信息進行現場核查並書面確認，填寫《物業維修資金應急使用現場核查確認意見書》，並由錄像或帶拍攝日期的照片進行維修依據固定。現場核查確認意見書需由鎮（街道）審核簽章。
6
編制維修（更新、改造）方案
根據物業的實際情況和現場核查確認意見，申請人編制《物業專項維修(更新、改造)方案》。方案主要包括項目概況、資金申請原因、內容及施工工藝、預算費用、施工單位、監理單位、費用結算方式、涉及分攤業主幢號、工程實施時間、驗收主體、質量保修要求等。
7
公告
申請人將應急維修（更新、改造）依據的證明材料、《授權委託書》、《物業維修資金應急使用現場核查確認意見書》、《物業專項維修(更新、改造)方案》在物業服務中心顯著位置、小區公告欄進行張貼公告，鼓勵有條件的項目同時採用多媒體方式進行公告，公告時間不少於3天。
8
資金使用申請
申請人向維修資金管理部門提交應急維修（更新、改造）依據的證明材料、《授權委託書》、《物業維修資金應急使用現場核查確認意見書》、《物業專項維修(更新、改造)方案》、公告照片、《物業專項維修資金應急使用申請表》、檢測（評估）合同、設計合同、工程預算書、涉及分攤業主幢號等資料。經維修資金管理部門審核同意，向申請人發放《物業專項維修資金准予使用通知書》。
9
簽訂合同
維修（更新、改造）的施工、監理、審計等合同由申請人與相關單位簽訂，必要時可由社區居委會、業主委員會、業主代表進行見證。
10
施工及驗收
施工過程中應詳細記錄維修（更新、改造）的部位及內容，需拍攝維修（更新、改造）前後對比照片、更換下來的設施設備照片（照片需帶拍攝日期）等，必要時可委託專業機構進行監理、跟蹤審計等。維修（更新、改造）完成後，申請人組織現場認定（確認）單位（人員）進行竣工驗收，並填寫《物業維修（更新、改造）竣工驗收意見表》。
11
決算及審計
施工單位編制維修（更新、改造）工程決算，申請人委託專業機構進行審計並出具審計報告，維修（更新、改造）工程決算造價在一萬元以下的項目可不委託審計，但需經業主委員會（社區居委會）審核簽章。
12
公示
申請人將《物業專項維修資金應急使用申請表》、《物業專項維修資金准予使用通知書》、《物業維修（更新、改造）竣工驗收意見表》、施工合同、審計報告（工程決算造價在一萬元以下的項目為經審核簽章的工程決算書）、《維修(更新、改造)項目決算費用相關業主分攤清冊》在物業服務中心顯著位置、小區公告欄公示7天，公示期滿無異議的，方可向維修資金管理部門申請資金撥付。
13
申請資金撥付
申請人持施工合同、監理合同、委託審計合同、施工圖（檢測、評估報告）、《物業維修（更新、改造）竣工驗收意見表》、《維修(更新、改造)項目決算費用相關業主分攤清冊》、工程決算書及審計報告、公示照片、公示意見及處理情況、《物業專項維修資金使用項目結算申請表》等材料報維修資金管理部門，提出應急維修資金核撥申請。施工合同總價在15萬元以內的，維修資金管理部門在工程決算審計後一次性撥付維修資金；施工合同總價在15萬元及以上的，維修資金管理部門可分兩期撥付維修資金。
特別緊急情況在危情處置時同步進行公告，公告時間不少於3天，在處置完成和決算審計後進行公示，公示時間不少於7天，公示無異議後向維修資金管理部門申請應急維修資金核撥。
申請特別緊急情況處理維修資金核撥時，申請人持《授權委託書》（可後補）、書面確認意見（只要能說明問題即可，無需採用《物業維修資金應急使用現場核查確認意見書》格式）、處置前後對比照片、更換下來的設施設備照片、維修（更新、改造）合同（可後補）、《物業維修（更新、改造）竣工驗收意見表》、工程決算書及審計報告、《維修(更新、改造)項目決算費用相關業主分攤清冊》、《物業專項維修資金使用項目結算申請表》、公示照片、公示意見及處理情況等材料報維修資金管理部門，提出特別緊急情況處理維修資金核撥申請。
14
結算審核及撥付
維修資金管理部門審核申請材料，對符合維修資金劃撥條件的，在申請人提交相關費用憑證後將維修資金（扣除預付部分）劃轉至申請人賬戶，經申請人授權也可直接劃轉至施工等單位賬戶。
一般維修資金使用
1
根據年初計劃進行維修、更新、改造的情形
除應急維修資金使用外，共用部位、共用設施設備維修資金使用，申請人應根據物業情況或相關業主提請，在年初編制年度維修、更新、改造計劃，其使用程序按下列規定執行：
1
編制年度使用計劃
由申請人組織社區居委會、業主委員會、物業服務企業、檢驗檢測機構、業主代表對需要維修（更新、改造）部位、主要內容、估算費用、列支範圍、計劃實施時間等編制年度使用計劃。
2
公告並完善年度使用計劃
由申請人在物業服務中心顯著位置、小區公告欄對維修資金年度使用計劃進行公告，公告時間不少於7天，並根據公告期內業主等反映的意見對年度使用計劃進行修改完善。
3
出具委託書
經公告後對沒有強烈反對的年度維修（更新、改造）內容，委託物業服務企業實施的，業主委員會、社區居委會應出具《授權委託書》，業主委員會、社區居委會自行實施的，不需要出具《授權委託書》。
4
委託檢測評估和設計
除能夠按照原施工圖進行修復的工程外，對需要編制維修（更新、改造）施工圖的，由申請人委託原設計單位或符合資質條件的設計單位編制施工圖。需要檢測或評估的，申請人應委託符合資質條件的檢測、評估單位進行檢測、評估。
5
預算編制
申請人自行或委託編制工程預算，預算造價在一萬元及以上的，需委託第三方專業機構編制預算。
6
編制維修（更新、改造）方案
根據物業的實際情況和現場核查確認意見，申請人編制《物業專項維修(更新、改造)方案》。方案主要包括項目概況、資金申請原因、內容及施工工藝、預算費用、施工單位、監理單位、費用結算方式、涉及分攤業主幢號、工程實施時間、驗收主體、質量保修要求等。
7
徵求業主意見
業主委員會（社區居委會、受委託的物業服務企業）書面徵求費用列支範圍內專有部分全體業主意見，形成《物業專項維修資金使用徵求意見表》和《物業專項維修資金使用徵詢意見情況彙總表》，費用列支範圍內專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且佔總人數三分之二以上業主書面同意的內容方可實施。對涉及多個維修（更新、改造）內容的，應分別進行書面意見徵求和意見彙總，但可同時進行意見徵求。
8
實施前公示
申請人將工程預算書、《物業專項維修(更新、改造)方案》、《物業專項維修資金使用徵詢意見情況彙總表》等資料，在物業服務中心顯著位置、小區公告欄進行張貼公示，鼓勵有條件的項目同時採用多媒體方式進行公示，公示時間不少於7天。
9
資金使用申請
申請人向維修資金管理部門提交完善後的年度使用計劃、《授權委託書》、《物業專項維修(更新、改造)方案》、《物業專項維修資金使用徵求意見表》、《物業專項維修資金使用徵詢意見情況彙總表》、《物業專項維修資金使用審核申請表》、公告照片、公示照片、公示意見及處理情況、檢測（評估）合同、設計合同、工程預算書、涉及分攤業主幢號等資料。經維修資金管理部門審核同意，向申請人發放《物業專項維修資金准予使用通知書》。
10
簽訂合同
維修（更新、改造）的施工、監理、審計等合同由申請人與相關單位簽訂，必要時可由社區居委會、業主委員會、業主代表進行見證。
11
施工及驗收
施工過程中應詳細記錄維修（更新、改造）的部位及內容，需拍攝維修（更新、改造）前後對比照片、更換下來的設施設備照片（照片需帶拍攝日期）等，必要時可委託專業機構進行監理、跟蹤審計等。維修（更新、改造）完成後，申請人組織現場認定（確認）單位（人員）進行竣工驗收，並填寫《物業維修（更新、改造）竣工驗收意見表》。
12
決算及審計
施工單位編制維修（更新、改造）工程決算，申請人委託專業機構進行審計並出具審計報告，維修（更新、改造）工程決算造價在一萬元以下的項目可不委託審計，但需經業主委員會（社區居委會）審核簽章。
13
實施後公示
申請人將附件《物業專項維修資金應急使用申請表》、《物業專項維修資金准予使用通知書》、《物業維修（更新、改造）竣工驗收意見表》、施工合同、審計報告（工程決算造價在一萬元以下的項目為經審核簽章的工程決算書）、《維修(更新、改造)項目決算費用相關業主分攤清冊》在物業服務中心顯著位置、小區公告欄公示7天，公示期滿無異議的，方可向維修資金管理部門申請資金撥付。
14
申請資金撥付
申請人持施工合同、監理合同、委託審計合同、施工圖（檢測、評估報告）、《物業維修（更新、改造）竣工驗收意見表》、《維修(更新、改造)項目決算費用相關業主分攤清冊》、工程決算書及審計報告、公示照片、公示意見及處理情況、《物業專項維修資金使用項目結算申請表》等材料報維修資金管理部門，提出應急維修資金核撥申請。業委會資訊。施工合同總價在15萬元以內的，維修資金管理部門在工程決算審計後一次性撥付維修資金；施工合同總價在15萬元及以上的，維修資金管理部門可分兩期撥付維修資金。
15
結算審核及撥付
維修資金管理部門審核申請材料，對符合維修資金劃撥條件的，在申請人提交相關費用憑證後將維修資金（扣除預付部分）劃轉至申請人賬戶，經申請人授權也可直接劃轉至施工等單位賬戶。
2
臨時決定進行維修（更新、改造）的情形
除應急維修及按照年初計劃實施的維修、更新、改造外，因業主申請或根據需要，臨時決定對共用部位、共用設施設備進行維修、更新、改造的，其使用程序按下列規定執行：
1
徵求業主意見
業主委員會（社區居委會、受委託的物業服務企業）書面徵求費用列支範圍內專有部分全體業主意見，形成《物業專項維修資金使用徵求意見表》、《物業專項維修資金使用徵詢意見情況彙總表》。費用列支範圍內專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且佔總人數三分之二以上的業主書面同意後方可實施。
2
出具委託書
經公告後對沒有強烈反對的年度維修（更新、改造）內容，委託物業服務企業實施的，業主委員會、社區居委會應出具《授權委託書》，業主委員會、社區居委會自行實施的，不需要出具《授權委託書》。
3
委託檢測評估和設計
除能夠按照原施工圖進行修復的工程外，對需要編制維修（更新、改造）施工圖的，由申請人委託原設計單位或符合資質條件的設計單位編制施工圖。需要檢測或評估的，申請人應委託符合資質條件的檢測、評估單位進行檢測、評估。
4
預算編制
申請人自行或委託編制工程預算，預算造價在一萬元及以上的，需委託第三方專業機構編制預算。
5
編制維修（更新、改造）方案
根據物業的實際情況和現場核查確認意見，申請人編制《物業專項維修(更新、改造)方案》。方案主要包括項目概況、資金申請原因、內容及施工工藝、預算費用、施工單位、監理單位、費用結算方式、涉及分攤業主幢號、工程實施時間、驗收主體、質量保修要求等。
6
實施前公示
申請人將工程預算書、《物業專項維修(更新、改造)方案》、《物業專項維修資金使用徵詢意見情況彙總表》等資料，在物業服務中心顯著位置、小區公告欄進行張貼公示，鼓勵有條件的項目同時採用多媒體方式進行公示，公示時間不少於7天。
7
資金使用申請
申請人向維修資金管理部門提交完善後的業主申請材料或其他需要維修（更新、改造）的證明材料、《授權委託書》、《物業專項維修(更新、改造)方案》、《物業專項維修資金使用徵求意見表》、《物業專項維修資金使用徵詢意見情況彙總表》、《物業專項維修資金使用審核申請表》、公告照片、公示照片、公示意見及處理情況、檢測（評估）合同、設計合同、工程預算書、涉及分攤業主幢號等資料。經維修資金管理部門審核同意，向申請人發放《物業專項維修資金准予使用通知書》。
8
簽訂合同
維修（更新、改造）的施工、監理、審計等合同由申請人與相關單位簽訂，必要時可由社區居委會、業主委員會、業主代表進行見證。
9
施工及驗收
施工過程中應詳細記錄維修（更新、改造）的部位及內容，需拍攝維修（更新、改造）前後對比照片、更換下來的設施設備照片（照片需帶拍攝日期）等，必要時可委託專業機構進行監理、跟蹤審計等。維修（更新、改造）完成後，申請人組織現場認定（確認）單位（人員）進行竣工驗收，並填寫《物業維修（更新、改造）竣工驗收意見表》。
10
決算及審計
施工單位編制維修（更新、改造）工程決算，申請人委託專業機構進行審計並出具審計報告，維修（更新、改造）工程決算造價在一萬元以下的項目可不委託審計，但需經業主委員會（社區居委會）審核簽章。
11
實施後公示
申請人將附件《物業專項維修資金應急使用申請表》、《物業專項維修資金准予使用通知書》、《物業維修（更新、改造）竣工驗收意見表》、施工合同、審計報告（工程決算造價在一萬元以下的項目為經審核簽章的工程決算書）、《維修(更新、改造)項目決算費用相關業主分攤清冊》在物業服務中心顯著位置、小區公告欄公示7天，公示期滿無異議的，方可向維修資金管理部門申請資金撥付。
12
申請資金撥付
申請人持施工合同、監理合同、委託審計合同、施工圖（檢測、評估報告）、《物業維修（更新、改造）竣工驗收意見表》、《維修(更新、改造)項目決算費用相關業主分攤清冊》、工程決算書及審計報告、公示照片、公示意見及處理情況、《物業專項維修資金使用項目結算申請表》等材料報維修資金管理部門，提出應急維修資金核撥申請。施工合同總價在15萬元以內的，維修資金管理部門在工程決算審計後一次性撥付維修資金；施工合同總價在15萬元及以上的，維修資金管理部門可分兩期撥付維修資金。
13
結算審核及撥付
維修資金管理部門審核申請材料，對符合維修資金劃撥條件的，在申請人提交相關費用憑證後將維修資金（扣除預付部分）劃轉至申請人賬戶，經申請人授權也可直接劃轉至施工等單位賬戶。
3
其他事項
1.維修資金使用申請人、相關部門（單位）及個人應當對其提供材料的真實性、合法性、有效性負責，隱瞞真實情況或者提供虛假材料的，應當承擔相應的法律責任。
2.施工單位、監理單位、審計單位等原則上應通過邀請招標、比價等方式確定，也可從政府採購入圍企業中擇優選取。
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