近日，深圳楼市再次成为舆论关注的焦点。
在各种媒体上，充斥着“日光盘”、“深圳再度领涨”、“深圳均价第一”等吸引眼球的说法。
那么，深圳楼市是否过热？该怎样看待这个市场，未来应该出台哪些调控措施？下面谈谈我的看法。
第一，深圳楼市的确有回暖迹象，但冷热不均，距离“过热”有较大距离。
春节后，深圳西部地区的市场明显回暖，主要体现在宝安中心区二手房价大幅补涨。此外，在光明、宝安北、南山后海、蛇口等片区，也都有回暖迹象。
但在东部地区，比如龙岗、坪山很多盘销售并不理想，二手房价格也长期稳定。所以最近坊间有这样的说法：深圳的房价是“西边涨疯，东边气疯”。
其实所谓的“西边涨疯”，很多时候也只体现在二手房叫价上，未必有真实的成交。
第二，深圳房价上涨有其合理性，是增量人口、增量资金共同推动的结果，背后是深圳定位的全面提升、热钱涌入，以及城市发展空间的不足。
深圳楼市回暖，有比较合理的原因。自2015年到2016年领涨全国之后，深圳楼市调整期最长，调整也最为充分。
此外，深圳人口红利非常丰厚，每年新增户籍人口40到50万人，即便每3个人形成1个购房需求，每年也将达到13万套。这还不算每年有大量深圳户籍人口满18岁，获得独立购房资格。而深圳每年新增住宅供应，一般维持在3到5万套左右。人多、人口增长快，而房子存量和增量都偏少，这是深圳房价上涨的最大原因。
此外，深圳常住人口在深圳的真实购房率不到30%，这在全球大城市里都是最低的。
深圳城市定位的不断提高，让深圳不动产在全国、全球资产配置中，被资本重新认识。2019年8月18日，深圳被确定为“社会主义先行示范区”，城市的综合定位、目标都已经比肩北京、上海，在大湾区四大中心城市里非常突出。
至于深圳汇聚的上市公司数量、市值，拥有的发明专利和PCT国际专利，都在大湾区乃至全国、全球处于领先地位。根据胡润的统计，在深圳生活的身价超过10亿美元的富豪人数，已经位居全球城市第六位。
从GDP反超广州、香港，到成为“先行示范区”，深圳过去几年形成了强大的发展势能，引发了资本对深圳城市价值的重估。
通过央行公布的“金融机构本外币存款余额”，我们可以清楚地看到这一点。截至今年3月末，深圳汇聚的资金迅速飙升到9万亿，同比增长17%。这个增速，达到了同期M2增速的1.7倍，也远远超过北京、上海、广州的资金增速（这三个城市的增速为11%到13%左右），至于重庆和天津的存款增速则只有3.6%和2.3%。
这告诉我们：疫情后，热钱涌入深圳的态势非常明显，其中相当一部分跟买房有关。
而深圳的土地面积，只有北京、杭州的八分之一，不到广州、上海的三分之一。所以，深圳其实是全球人口密度最大的“超大城市”。深圳每年的住宅用地供应量，跟内地普通地级市相当。
所以，中国的“人地错配”在深圳最为典型，这也是深圳房价多次领涨全国的根本原因。
把东莞和惠州视作深圳郊区，深莞惠三个城市平均计算房价，深圳房价才跟其他城市有可比性。因为深圳的总面积，还没有北京六环内大。而东莞、惠州每年超过一半的新盘，都被深圳人购买。
第三，房价如果上涨过快，对深圳实体经济将产生挤出效应，不利于深圳提升竞争力。
上图是深圳市统计局刚刚公布的2019年深圳各类学校学生人数统计，可以看出，2019年深圳小学生招生人数是20.4万人，同比下降了1.1%；幼儿园招生人数为17.98万人，同比下降了7.1%。
这在深圳历史上，是比较少见的。
上图则是深圳统计公报里，2019年移动互联网用户和固定互联网用户数。其中“移动互联网用户”大幅下降了将近400万，回落到了2017年的水平。
至于深圳的移动电话用户，也从2018年的2977.6万户，下降到了2019年的2896.5万户，少了100万。
这意味着，深圳真实的常住人口在2019年可能是下降的。
其实在2019年，我们就常能在坊间听到各种抱怨：说经济不好，深圳生活成本高，很多片区随着工厂撤离人口减少等。现在，我们在统计公报里得到了某些印证。
总之，深圳房价如果上涨过快，一定会对实体经济产生挤出效应，拉低深圳的竞争力。
到目前为止，深圳在内地经济总量最大的几个城市里，仍然是第二产业占比最高的，但是否能永远维持，就很难说了。
第四，关于深圳楼市调控的5点建议。
2020年8月26日，是深圳特区成立40周年，也将是深圳成为“先行示范区”一周年。对于8月很多人充满了憧憬，认为可能会有利好。楼市回暖，跟这个预期有关。
但也正因为这个预期，再加上深圳定位的提升，决定了深圳不能在房价上太突出，楼市不能太热。
深圳楼市最近给人留下“偏热”的印象，很大程度上是一些媒体渲染个案的结果。回暖在局部的确存在，但整体上仍然保持稳定。即便如此，为了稳预期，深圳也应该考虑储备或择机出台一些政策。
1、可以考虑“因区施策”，针对最近几年一直偏暖的南山、宝安、光明，采取特殊的调控政策。
比如这个区域的住宅限售期，可以从3年延长到5年。对于单价比较高的二手盘，适当提高首付成数；单价超过20万的，首付可以提高到80%、90%，甚至不予贷款。
在青岛、成都、苏州、广州等很多城市，都存在楼市政策的区域差别，比如广州的增城、从化不限购，南沙、白云、黄埔、花都放松人才购房，越秀、天河、海珠等区最严格。深圳也应该至少区分两类地区——西部过热地区，和东部普通区域。
2、针对高单价、大面积、高市值的奢华公寓，适当提高首付比例，比如提高到60%或者70%。
最近一年多，在心理上拉高房价预期的，很多时候是后海、蛇口、前海的奢华公寓，这些公寓单价动辄20万、30万。其实它们都在很大程度上透支了未来，有可能成为未来10年跑输大盘的房子。提高这些房子的首付，对压制深圳房价预期可以起到“事半功倍”的效果，也有利于化解银行的贷款风险。
在公寓上，深圳已经比北京宽松很多，适当提高部分高价盘的首付比例是合理的。
3、新房销售全面实施公证处介入的摇号制度，防止内部腐败（比如收取“喝茶费”）。
4、新房销售时，学习苏州等城市的经验，拿出一定比例给人才购房者，或者是刚需购房者。切块比例可以达到50%。也就是说，如果你是刚需，可以参加两次抽签，第一次是给刚需、人才的抽签，第二次是普通抽签。
5、一条备用的调控措施：落户深圳超过1年，才能获得购房资格。
深圳目前落户门槛比较低，所以通过迁户口来深圳买房比较容易。但深圳户籍人口比例远远低于常住人口，限制落户违反国家政策，也不利于提高深圳竞争力。但深圳可以学习西安、长沙等城市，在楼市过热的时候出台政策，落户深圳1年内不准买房，必须等到1年之后。
