給深圳樓市的5點建議

近日，深圳樓市再次成為輿論關注的焦點。

在各種媒體上，充斥著“日光盤”、“深圳再度領漲”、“深圳均價第一”等吸引眼球的說法。

那麼，深圳樓市是否過熱？該怎樣看待這個市場，未來應該出臺哪些調控措施？下面談談我的看法。

第一，深圳樓市的確有回暖跡象，但冷熱不均，距離“過熱”有較大距離。

春節後，深圳西部地區的市場明顯回暖，主要體現在寶安中心區二手房價大幅補漲。此外，在光明、寶安北、南山後海、蛇口等片區，也都有回暖跡象。

但在東部地區，比如龍崗、坪山很多盤銷售並不理想，二手房價格也長期穩定。所以最近坊間有這樣的說法：深圳的房價是“西邊漲瘋，東邊氣瘋”。

其實所謂的“西邊漲瘋”，很多時候也只體現在二手房叫價上，未必有真實的成交。

第二，深圳房價上漲有其合理性，是增量人口、增量資金共同推動的結果，背後是深圳定位的全面提升、熱錢湧入，以及城市發展空間的不足。

深圳樓市回暖，有比較合理的原因。自2015年到2016年領漲全國之後，深圳樓市調整期最長，調整也最為充分。

此外，深圳人口紅利非常豐厚，每年新增戶籍人口40到50萬人，即便每3個人形成1個購房需求，每年也將達到13萬套。這還不算每年有大量深圳戶籍人口滿18歲，獲得獨立購房資格。而深圳每年新增住宅供應，一般維持在3到5萬套左右。人多、人口增長快，而房子存量和增量都偏少，這是深圳房價上漲的最大原因。

此外，深圳常住人口在深圳的真實購房率不到30%，這在全球大城市裡都是最低的。

深圳城市定位的不斷提高，讓深圳不動產在全國、全球資產配置中，被資本重新認識。2019年8月18日，深圳被確定為“社會主義先行示範區”，城市的綜合定位、目標都已經比肩北京、上海，在大灣區四大中心城市裡非常突出。

至於深圳匯聚的上市公司數量、市值，擁有的發明專利和PCT國際專利，都在大灣區乃至全國、全球處於領先地位。根據胡潤的統計，在深圳生活的身價超過10億美元的富豪人數，已經位居全球城市第六位。

從GDP反超廣州、香港，到成為“先行示範區”，深圳過去幾年形成了強大的發展勢能，引發了資本對深圳城市價值的重估。

通過央行公佈的“金融機構本外幣存款餘額”，我們可以清楚地看到這一點。截至今年3月末，深圳匯聚的資金迅速飆升到9萬億，同比增長17%。這個增速，達到了同期M2增速的1.7倍，也遠遠超過北京、上海、廣州的資金增速（這三個城市的增速為11%到13%左右），至於重慶和天津的存款增速則只有3.6%和2.3%。

這告訴我們：疫情後，熱錢湧入深圳的態勢非常明顯，其中相當一部分跟買房有關。

而深圳的土地面積，只有北京、杭州的八分之一，不到廣州、上海的三分之一。所以，深圳其實是全球人口密度最大的“超大城市”。深圳每年的住宅用地供應量，跟內地普通地級市相當。

所以，中國的“人地錯配”在深圳最為典型，這也是深圳房價多次領漲全國的根本原因。

把東莞和惠州視作深圳郊區，深莞惠三個城市平均計算房價，深圳房價才跟其他城市有可比性。因為深圳的總面積，還沒有北京六環內大。而東莞、惠州每年超過一半的新盤，都被深圳人購買。

第三，房價如果上漲過快，對深圳實體經濟將產生擠出效應，不利於深圳提升競爭力。

上圖是深圳市統計局剛剛公佈的2019年深圳各類學校學生人數統計，可以看出，2019年深圳小學生招生人數是20.4萬人，同比下降了1.1%；幼兒園招生人數為17.98萬人，同比下降了7.1%。

這在深圳歷史上，是比較少見的。

上圖則是深圳統計公報裡，2019年移動互聯網用戶和固定互聯網用戶數。其中“移動互聯網用戶”大幅下降了將近400萬，回落到了2017年的水平。

至於深圳的移動電話用戶，也從2018年的2977.6萬戶，下降到了2019年的2896.5萬戶，少了100萬。

這意味著，深圳真實的常住人口在2019年可能是下降的。

其實在2019年，我們就常能在坊間聽到各種抱怨：說經濟不好，深圳生活成本高，很多片區隨著工廠撤離人口減少等。現在，我們在統計公報裡得到了某些印證。

總之，深圳房價如果上漲過快，一定會對實體經濟產生擠出效應，拉低深圳的競爭力。

到目前為止，深圳在內地經濟總量最大的幾個城市裡，仍然是第二產業佔比最高的，但是否能永遠維持，就很難說了。

第四，關於深圳樓市調控的5點建議。

2020年8月26日，是深圳特區成立40週年，也將是深圳成為“先行示範區”一週年。對於8月很多人充滿了憧憬，認為可能會有利好。樓市回暖，跟這個預期有關。

但也正因為這個預期，再加上深圳定位的提升，決定了深圳不能在房價上太突出，樓市不能太熱。

深圳樓市最近給人留下“偏熱”的印象，很大程度上是一些媒體渲染個案的結果。回暖在局部的確存在，但整體上仍然保持穩定。即便如此，為了穩預期，深圳也應該考慮儲備或擇機出臺一些政策。

1、可以考慮“因區施策”，針對最近幾年一直偏暖的南山、寶安、光明，採取特殊的調控政策。

在青島、成都、蘇州、廣州等很多城市，都存在樓市政策的區域差別，比如廣州的增城、從化不限購，南沙、白雲、黃埔、花都放鬆人才購房，越秀、天河、海珠等區最嚴格。深圳也應該至少區分兩類地區——西部過熱地區，和東部普通區域。

2、針對高單價、大面積、高市值的奢華公寓，適當提高首付比例，比如提高到60%或者70%。

最近一年多，在心理上拉高房價預期的，很多時候是後海、蛇口、前海的奢華公寓，這些公寓單價動輒20萬、30萬。其實它們都在很大程度上透支了未來，有可能成為未來10年跑輸大盤的房子。提高這些房子的首付，對壓制深圳房價預期可以起到“事半功倍”的效果，也有利於化解銀行的貸款風險。

在公寓上，深圳已經比北京寬鬆很多，適當提高部分高價盤的首付比例是合理的。

3、新房銷售全面實施公證處介入的搖號制度，防止內部腐敗（比如收取“喝茶費”）。

4、新房銷售時，學習蘇州等城市的經驗，拿出一定比例給人才購房者，或者是剛需購房者。切塊比例可以達到50%。也就是說，如果你是剛需，可以參加兩次抽籤，第一次是給剛需、人才的抽籤，第二次是普通抽籤。

5、一條備用的調控措施：落戶深圳超過1年，才能獲得購房資格。

深圳目前落戶門檻比較低，所以通過遷戶口來深圳買房比較容易。但深圳戶籍人口比例遠遠低於常住人口，限制落戶違反國家政策，也不利於提高深圳競爭力。但深圳可以學習西安、長沙等城市，在樓市過熱的時候出臺政策，落戶深圳1年內不準買房，必須等到1年之後。