近期，有个项目连具体项目名都没有，就上了各大媒体2020年最受期待纯新盘榜单之列；原因无他，地段好，当年拿地价较低，有成为核心地段低价热盘的潜质；这个项目暂且叫福星惠誉三眼桥项目。
前不久，这个项目的一个地块出规划了，红桥村K7地块。这个项目目前有点争议，主要是究竟是属于江汉区还是江岸区；从地理位置上看，属于江汉区，但是当年土拍的地属于江岸区红桥村，另外本次K7地块规划发布于江岸区规划局网站，个人判断归属于江岸区；如果最终是确定属于江岸区的话，那么项目对口学校会更好点，优势更大。
下面看看项目的具体情况：
基本情况
环线：二环内
位置：江岸区三眼桥路与江大路交汇处
开发商：湖北福星惠誉三眼桥置业有限公司
体量：净用地面积4874.66㎡，总建筑面积40767.5㎡
价格：纯新盘
关于土拍
早在2013年，福星惠誉豪掷40亿连续拿下江岸区红桥村3宗城中村地块。
福星惠誉当时拿下的江岸区红桥村A包， 共由13块地块组成，大多在三眼桥附近，跨度也相当大，给当时的拆迁也增加了不少难度，该地块楼面地价为2500元/平米。福星惠誉三眼桥项目属于当时拍下的A包在三眼桥区域的一部分地块。
据天眼查可知，湖北福星惠誉三眼桥置业有限公司为湖北福星惠誉武汉置业有限公司100%控股。
区位情况
项目具体位于江岸区二环内，花桥片区，三眼桥北路和江大路交汇处，周边大多为花桥老社区。
从大区位上来说，项目位于二环内江汉区与江岸区的交界处，花桥片区，北邻发展大道二环线，东面紧挨江岸区，因为离二环近，驱车去武昌、汉阳都比较方便，四通八达的地段。
虽然项目在地理位置上，位于江汉区内，一些网站上也把项目归属于江汉区，但个人判断，此项目应该属于江岸区管辖（最终以项目公布为准）。一是当年土拍的红桥村地块属于江岸区，二是这次K7地块规划方案是在武汉自然资源和规划局江岸分局网站上发布的。
小区位上，K7地块位于三眼桥路与荷花池街交汇处，北面是香江花园三期，南面是荷花池街，西面是香江花园一二期，东面是三眼桥路和花桥四村社区。
项目周围老社区众多，药店、早餐店、修车行很多，生活氛围比较浓，也比较方便，但门口道路略显陈旧，片区面貌较差。
三眼桥路
2019年5月K7地块实景图
项目距离汉口传统的金融一条街（西北湖板块）比较近，在建设大道周围写字楼上班的群体，因为西北湖板块楼盘基本已经饱和，少有的新盘例如西北湖壹号、万松九里户型都偏大，价格也很高，所以一部分上班族会选择在后湖居住。如果项目后期加推一些合适的户型，还是可以填补这一部分需求空白，唐家墩板块介于后湖与西北湖中间地块，交通还是相对更便利一些。
其实唐家墩这个地段非常好，但早些年发展大道从华南眼镜批发市场到唐家墩这一片，一直没有发展起来，都是些落寞的小商品店、小吃店，因为大量城中村拆迁、修路，经过时道路总是灰蒙蒙的，近两年地铁修好了改观不少。
楼盘情况
本次公布的K7地块属于三眼桥项目的一部分，净用地面积4874.66㎡，总建筑面积40767.5㎡，其中住宅建筑面积27768.99㎡，容积率5.74，绿地率30%，总户数204，停车位253个，车位比约1:1.24。
项目一共只有1号楼一栋，地上55层，地下3层；1层为架空层，里面设置约有196㎡健身设施；小区主出入口在三眼桥路这边；户均136平米，比较大，改善定位。
下面看看楼栋细节图，由于地块大小限制，楼栋基本是东西朝向。
下面是日照图，由于周边都是低矮老小区，本栋楼基本是周围唯一超高层，采光情况较好。
从效果图来看，采用的是公建化外立面，外观较好。
效果图
从已出的户型图上来看，户型区间在105-140平米，均为市面上比较正常的动静分区格局，105平三房还带了双卫生间，功能性还可以，应该主要还是面向改善型客户。但户型图透露不久，就撤架了，最后出品应该还有待商榷。
（户型图来源于网络）
交通配套
地铁：离项目最近的地铁是6号线唐家墩站A出口，从小区出入口沿三眼桥路，经过唐蔡路，步行距离大约700米可达；距离江汉路5站路距离，大约15分钟左右可到。还可以在钟家村换乘4号线，距离楚河汉街10站路，大约30分钟可达，通往武汉三镇交通还算方便。
地铁6号线线路图
公交：离项目最近的公交车站是三眼桥路蔡家田站，步行大约100米左右，途径的公交线路较多，通往武汉三镇。
自驾：K7地块距离二环线和姑嫂树路高架比较近，但这2条主干道早晚高峰比较堵。另外项目门口的三眼桥路和荷花池街不太宽，都是双向四车道，加上如果路边有停车，很容易堵塞。
整体来说，项目交通还算便利的，紧邻二环线主干道，地铁、公交虽然不在正门口，也是步行可达的距离。自驾的话发展大道的二环线早晚高峰难免出现堵车的情况。地铁六号线含金量也比较高，沿途经过江汉路、武胜路、国博，还可以在江汉路换乘地铁2号线。
生活配套
商业：国美电器、工贸家电、苏宁电器三大电器城就分别坐落在发展大道与唐家墩路的十字路口。这几大家电城落子很多年了，门脸也略微陈旧，但俨然成为唐家墩招牌般的存在。
离项目最近的商业综合体是菱角湖万达商圈，步行距离大概1.2公里，需要18分钟左右，驾车5分钟可以到。菱角湖万达有电影院、沃尔玛超市、各大服装品牌，商业已完善成型，也是这个商圈让整个唐家墩档次提升不少。
菱角湖万达广场
往北走距离1.8公里处还有后湖的南国北都广场，但整体档次略差一些，小吃、美食城较多。
医疗：距离项目大约300米，有武汉市第十一医院、武汉红十字会医院，两个医院紧挨着。距离武汉市中心医院（二医院）仅1.7公里。
教育：如果项目最终确定是归属于江岸区的话，那么很可能对口三眼桥小学或蔡家田小学（市重点小学），对口初中是培英中学；如果归属江汉区的话，那么应该对口唐家墩小学，对口初中是天门墩中学。最终对口还是以教育局划片为准。
休闲：项目周边有菱角湖公园，步行大约需要1.2公里，就在菱角湖万达广场对面。
项目周围水果店、小吃店非常多，比较便民，但是整体档次都不高。但商业综合体也都不算远，驱车5分钟可以到菱角湖万达，10分钟左右到武广商圈，乘坐地铁六号线也能直达江汉路商圈。总的来说，项目所在的位置还是属于大体量居民区，数十个成熟社区的包围，整体居住氛围应该是不错的，但是要追求高端商业、舒适，短时间区域内难以达成。
关于价格
目前项目还没有放风价出来，先看一下旁边的二手房价格。
唐家墩整体均价在1.9w，新一点的小区像香江花园、万科圆方都在2w左右，马路对面的顶琇国际城也在2w左右，老旧一点的小区1.7-1.9w之间的都有。
参考周边新房价格，唐家墩板块的顶琇国际城·星耀往期开盘价在2w+，再开盘也会略涨一些。同为二环线边的新房，远洋万和四季在二环外，预计开盘价格在2w+。二环内的时代新世界前期大户型也卖到了2.9w，但时代新世界带学区，毗邻CBD，又是正地铁口，这一点福星惠誉三眼桥项目可能逊色一些，价格应该到不了那么高。
福星惠誉三眼桥项目的区位还可以，但居民区还是略显拥挤，周边高端配套也还没有提起来，再加上福星惠誉价格一直走比较亲民的路线，近期开发项目也都是以毛坯为主，价格都略低于周边，所以综合猜测，项目首开毛坯均价应该在2.2-2.3w左右，如果能低于预期价，同区域内性价比还是可以的。
总结
1、该项目位于汉口二环内，是鲜有的纯新盘，可以解决区域新房稀缺的现状。
2、项目在交通跟区位上有一定的优势，地铁、公交前往武汉三镇都比较快捷，又毗邻主干道、二环线，自驾也很方便，但早晚高峰交通也会有些拥堵。
3、楼盘周边基础配套不会缺乏，生活烟火气比较足，但门口小道路的卫生情况也有待改善。距离大型商业综合体都有1-2站路距离，整体配套档次还需要时间来提升，大型医院也在合理的范围内。
4、K7地块仅有一栋楼，户均136平，公建化外立面，整体定位应该是刚改及改善用户，但这个地块体量小，仅有204户，小区内部配套较少；55层的超高层，容积率较高，舒适度比较一般。
5、楼盘周边好的学校比较多，如果是最终划到江岸区的话，那么对口学校比划到江汉区要好不少。
6、项目为福星惠誉本土品牌开发商，楼盘的品质还是有一定的保障。
7、项目比较适合周边地缘性改善家庭，但有着福星惠誉品牌名声加持，该区域又基本没有纯新盘，相信还是有很多购房者期待的。所以我们只能拭目以待，看首开价格以及最终项目划到那个区域。
end
