保持房地產市場的穩定持續復甦對經濟穩增長尤為重要。
◎ 作者 / 楊科偉、姚鄭康
17日上午，國家統計局公佈了2020年一季度各項數據：其中GDP同比下行6.8%。具體到房地產行業，前3月開發投資額同比下降7.7%、商品房銷售面積累計同比下降26.3%。但3月單月情況而言，樓市復工復產後市場恢復成效顯著，開發投資額、銷售、土地等各項主要指標同比降幅明顯收窄，絕對量也逼近2018年以來單月平均水平。
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3月銷售規模回升至2018年以來常態水平，拉昇累計同、環比增速顯著收窄
2020年3月，各地樓市快速復甦帶動全國新房銷售迴歸正常水平，各項增速降速明顯收窄。整體來看，3月商品房銷售面積報13503萬平方米，銷售金額報12162萬元，同比降幅分別收窄至14.1%和14.6%。受3月銷售表現拉動，一季度全國新房銷售面積同比下降26.3%，降幅比前2月收窄13.6個百分點。
與實際市場活躍熱度一致的是，3月新房銷售體量已齊肩2019年正常水平。2019年除“金三、金九”等銷售節點外常規月份平均成交面積為13580萬平方米，3月銷售規模已與之相當，同時已超過2019年4月、7月、8月等。從實際銷售表現來看，受疫情抑制的置業需求在3月集中釋放，多地購房者成交下定週期顯著縮短，引發了一波“報復性”銷售熱潮。其中尤以西部、中部熱度最高，兩地一季度商品房銷售面積較前2月分別大幅收窄了19.4pts和12.4pts。
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70城房價整體持穩，同比漲幅回落而一、二手房環比價格微漲
全國商品住宅銷售價格同比保持穩定，僅一線城市二手房價格同比漲幅微擴。3月，一二三線新建商品住宅銷售價格同比漲幅分別回落0.15pts、0.43pts、0.64pts，整體同比增速回落0.52pts；二手住宅銷售價格僅一線城市同比漲幅微擴0.22pts，其餘二三線及整體房價同比漲幅均回落。
伴隨疫情積壓住房需求逐步釋放，各級城市房價環比出現微漲。具體來看，70個大中城市整體新房價格環比上漲0.1%，其中一二三線環比漲幅分別擴大0.03pts、0.15pts、0.08pts，但一線、三線及整體房價漲幅較1月均有不同幅度回落。相應的，二手住宅銷售價格整體環漲0.05%，其中一線城市環比漲幅擴大0.38pts最高。整體而言，一二手房房價受成交熱度帶動環比上揚，但總體保持在穩定區間。
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3月開發投資額同比增1.2%，拉動累計同比跌幅顯著收窄至7.7%
受各地建築工地復工利好，3月單月開發投資額更是達到近2年高點。以此推動下，2020年一季度全國房地產開發投資額完成21963萬元，同比降幅大幅收窄至7.7%。
我們認為，本月開發投資額得以大增主要受施工復工推動，同時在後續土拍重啟下二季度繼續保持復甦勢頭。受疫情管控影響，新開工投資尚未發力，但隨著建築業復工，施工方追趕工期的意願持續走強。此外各地土地供應已逐漸恢復往期水平，3月供地規模較2月已經翻番，後續成交規模預計大幅回升也將繼續推動開發投資額繼續復甦。
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新開工尚未發力、施工面積創半年新高，土地購置增速降幅收窄6.7pts
從新開工面積來看，3月房屋新開工面積有所回升但依舊較低。疫情常態化下，各地防疫管控尚未徹底放開，受此影響3月房屋新開工17833萬平方米，同比仍跌10.45%。
我們認為，隨著疫情形勢逐步向好，二季度房屋新開工面積仍將成為開發投資額重要發力點。當前房屋新開工面積雖較1-2月已有大幅度回升，但距離往期正常水平仍存在15%左右的差距。我們預計，隨著全球疫情於二季度以及下半年逐步控制，樓市正常化後房企將加快加大項目新開工進度，後續房屋新開工面積有望穩健回升。
從施工面積來看，3月房屋施工面積創去年下半年以來新高。各地建築業於2月陸續復工後，施工方提高施工強度致使3月全國房屋施工面積達到23645萬平方米，創2019年下半年以來新高。
預計房屋施工面積將在短期內繼續維持較高體量，成為疫情過渡期間房地產開發投資額增速的重要支撐力。
從土地購置面積來看，多城市地市重啟拉動一季度累計同比降幅收窄6.7pts。 2020年一季度土地購置面積同比降幅收窄至26.3%。受優質土地成交佔比維持高位影響，多城土地競拍指標趨好，正整體土拍市場熱度較高。考慮到當前土地成交規模仍處於近一年較低水平，且後續地市供應將逐步恢復正常水平，預計後續土地購置面積將跟隨地市復甦繼續回升。
綜上，我們對於後市給出如下幾點判斷：一季度，在新冠疫情衝擊下整體經濟增速回落，房地產行業整體保持穩定，對宏觀經濟的支撐作用立見真章，對經濟穩增長的作用愈發突出，故而保持房地產市場的穩定持續健康發展就尤為重要。
從商品房銷售來看，雖然3月已大有起色，但隨著積壓需求盡數消耗之後，諸多城市也面臨後繼需求無以為續的情況，整體銷售規模開始衝高回落。主要在於行政政策的預期不明朗，雖然房貸金融環境對市場逐漸“友好”，但各地新政“一日遊”情況時有發生，將不利於“穩預期”。
對土地購置、新開工、建安施工而言，隨著後續疫情向好，土地市場恢復正常，二季度及下半年新開工面積有望高位維持，銷售-竣工剪刀差也將倒逼建安施工規模持續增長，這些有利因素都將成為房地產開發投資額增長的有力支撐，預計二季度開發投資額增速仍將穩定回升。
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投資增速創20年新低，商品房銷售與新開工跌幅好於預期
全年銷售金額16萬億創新高，但面積微跌0.1%突顯後繼乏力
前11月銷售不差、投資很穩，政策難大幅放鬆
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