1
今天有人给我发来这个顺口溜，感叹深圳房价的逆天。
我和同事这两周都在外面跑市场了解行情！真是看的心惊肉跳。
上周五我去前海转了一天，写字楼大部分都是空置的，目前这一片只有一个小卖部，所有商铺都还没入驻，可想而知人流量能有多少。
今年深圳租金下降非常厉害，二手甲级写字楼卓越前海壹号只要88一平米，就算是这么便宜，也没人去前海。
中介说，动辄一套四五百平米的写字楼，这种客户需求量太少了。
虽然写字楼已经严重过剩，但前海的写字楼还在如火如荼的建设当中。
我认识的一个人花5000多万在前海香江金融中心买了两套写字楼，从2018年7月到现在都没租出去。
但前海的住宅从去年9月取消豪宅税到现在，已稳步上涨至少20%。
大家天天在群里感慨，实体经济这么差，疫情影响，收入下滑已成现实，身边甚至不断有人失业，但就是丝毫不影响深圳房价单边上涨。
兴奋的只有投资客，远郊光明如今站上7万了，就开始喊光明10万不是梦了。
刚需一直在用常识判断，经济明明就不好啊，很多人可能连工作都保不住了，那房价还能涨吗？怎么可能。
可现实却一直打脸，为什么深圳房价总是违背常识，涨到刚需怀疑人生？
在全国，恐怕也只有深圳二手房走出了独立的上涨行情，新楼盘还能收上百万一套的茶水费，政府一打压，开发商就不卖了。
即便是杭州，火爆也仅限于新房倒挂明显的楼盘，二手房也没有涨多少。
这是为什么？很多人真的想不明白。
2
今年3月，深圳全市均价已经到达6.5万/平米，全国排第一。
来源丨诸葛找房
深圳房价比北京上海便宜还是2014年，当时排第三，之后就一路上涨，几乎没怎么跌过。
2016年之后调整的这几年里，偶尔也只是小跌几个月，但很快就会反弹修复。
全国一线城市就这么几个，真正能跟深圳竞争的只有北京上海，这几年深圳发展逆流而上了吗？
说实话并没有！而且实体下滑更厉害。
北京央企多，上海国企也多，所以基本盘稳定，而深圳民企多，又是外向型经济，刚好又是高科技之都，从中兴华为大疆被围攻就知道，反而受毛衣战影响更大。
从基本面来说，北京上海比深圳更好，反过来看，这也是这两个城市有底气坚守调控不放松的原因。
深圳去年9月要取消豪宅税，激活市场成交量，就是为了提振经济。
所以相比北京上海深圳三个城市的房价，我也觉得，现在深圳的房价，明显高估了。
但这不妨碍深圳房价继续上涨。
接下来听我继续分析为什么。
3
都说房子是供需决定价格，但放在城市的内部来看，还跟资金的流向有很大关系。
首先我们要看到深圳房价上涨并不是普涨，而是选择性的大涨，有点类似股市里的结构性行情。
基本上大涨的只有西部。
第一梯队是宝安、南山、光明，从去年9月到现在，宝安普涨了30-40%，南山、光明涨了20-30%。
第二梯队是福田、龙华。学位房普涨了15-20%，普通住宅涨的不多。
第三梯队的东部罗湖、龙岗、盐田、大鹏基本上不涨。
这就很有意思了。
如果说龙岗新房多，供大于求，距离远，那罗湖和福田在关内，新楼盘屈指可数，为什么涨的不多呢？
这就跟买房资金的投资属性密不可分。
在深圳，即使是一般的刚需买房，首先考虑的不是买房是不是方便上班，而是买哪里升值最快。
比如在罗湖上班的小王，只有400万的预算，五年内还不需要学位。
有人告诉小王，罗湖太老旧了，买了五年只能升值100万，不如去光明或者沙井，同期可以升值200万。
觉得远了自己可以不去住，现在买了将来再置换，建议暂时先到罗湖租房住。
那我想小王多半会买沙井或者光明。
正因为大家都觉得西部有升值空间，有各种炒作概念，所以买房资金很多都往西部走。
包括本地的有些刚需，投资客，也包括外地来的资金，所以就导致深圳西部的房价猛涨，而东部三年了却原封不动。
今年深圳是特区成立40周年，很多人觉得上面会送大礼包，预期前海会扩容，那宝安就是受益最大的，炒这个概念也是炒的热火朝天。
因为东部市场纯粹就是刚需支撑，没上涨预期，所以没有人去炒作。
但现在西部涨的太猛了，估值明显偏高，500万在宝安已经买不到什么房子，当刚需发现在西部已经力不从心时，只能买东部了，那东部后面也有可能会补涨一些。
4
还有外地的。
北京上海落户这么难，门槛高，不然要五年社保，时间太长，调控又死严，反观深圳门槛低，大专就能落户，落户就能马上买房。
当下，如果全国的避险资金想买一线城市的房产作为投资品，没办法去北京上海，就只能来深圳。
但广州落户门槛也低，每年外来常住人口也多，为什么投资客只选深圳不选广州呢？
因为深圳盘子小，人多地少，像科技股一样，又有先行示范区的概念，城市年轻有活力，有IT科技概念，好炒作。
广州盘子太大，像蓝筹股一样，一点资金根本撬不动。
所以哪怕深圳的实体经济不好，全国的投资热钱还是选择往深圳涌，因为实在是没有更好的地方可去。
我一个杭州的朋友去年在沙井花四百多万买了个小三房现房，早几天他就来深圳做了抵押经营贷，又多套了170万出来，准备再去上海布局。
而外地来的资金，基本上不会考虑东部，都是往西部走。
这一点，从以往咨询我的读者中，能明显感觉出来。
5
说完深圳内部和外部购买力的因素，最后一点，就不得不说货币了。
货币一直是比较宽松的环境，市场上钱太多了，利息又低，贷款容易，所以拼命加杠杆，反正也不愁借不到钱，有的人真的连月供都是拿银行的钱在还。
我真的是三天两头接到银行骚扰电话，问我贷不贷款。
而且银行客户经理直接跟我说，要我把房贷转经营贷款，可以降低利息省钱。
最让我惊讶的是，他告诉我，比如我先申请100万贷款下来，银行把钱打到我的对公账户，我不用就不产生利息，用才算利息。相当于信用卡一样。
我当时就在想，那不知道还有多少这样的经营贷，是银行放出去完成任务了，但公司却用不着，只是备用着，让钱趟在账上不动，反正也不算利息。
现在很多人就会把房贷转经营贷，降利息，还能把升值部分套出来，再拿去买房子。
3月份的数据更是惊人的重回大宽松。
3月份M2同比增长10.1%。这是2017年4月之后，M2降到个位数以来，第一次回到10%以上。
3月新增人民币贷款2.85万亿元，预期1.8万亿元，前值9057亿元。一季度人民币贷款增加7.1万亿元，同比多增1.29万亿元。
放这么多水，总是有点钱会流向楼市的。
6
全国那么多城市，当所有利好都集中，才有了深圳房价的上涨。
总结起来就是这几点：
1）货币宽松；
2）北上落户门槛高，调控严，全国热钱流向深圳；
3）深圳盘子小，人多地少，新房供不应求，概念多，好炒作；
所以只要货币继续宽松，只要北上不放松调控，全国的热钱继续往深圳跑，深圳落户门槛继续低，落完户立刻能买房，深圳的新房整体继续供不应求。
深圳楼市恐怕还会继续坚挺。
后面就看政府会不会出台什么政策了。
