01 楼市现“倒牛奶”现象：开发商压力巨大，为何宁愿破产也不降价？
去年底时，很多专家就直言预测，“2020年楼市或迎来显著反弹”。有些专家更“好心”告诫购房者，“最好在3月份之前就实施购房计划，把房子敲定”。 社科院、中科院两权威部门甚至同时预测，2020年房价年均涨幅将不低于6%。原因一是调控已经历3年长周期，按照很多专家的经验，调控到了要逐渐退出的时候了；二是3月之后正赶上传统的楼市“小阳春”爆发，购房需求会集中释放，大城市房价很可能会被迅速拉高。
但人算不如天算，谁也想不到，一次“突发事件”竟然轻轻松松就把楼市给“击垮”了——1月下旬到2月底，举国隔离，无人看房买房，楼市彻底“熄火”，开发商售楼处、中介门店几乎全部“暂停营业”，全国几百个城市楼市成交数据都接近为零。3月之后虽然各地逐渐开始复工复产，但情况依然不容乐观，带看量、成交量也只恢复了往年的一半左右，3月二手房市场更是有121个城市房价下跌，四大一线城市均赫然在列。
房地产迎来至暗时刻，开发商承受重压，楼市风雨飘摇，房价摇摇欲坠。虽然从2月起，多地施以援手，截至目前全国累计有70城出台新政“施救”楼市。但是后来发生的事情我们也都看到了，70城中有64城是出台加快预售审核、延期缴纳土拍保证金、放开落户等意义不大的“纾困”政策，而真正动用了“刺激购房需求”、“刺激整体市场”的6座城市无一例外政策都遭遇了“被下架”。
种种信号显示，开发商当前遇到的各种问题，只能通过自救的方式来解决。可是，截至目前，真正走“降价跑量”路子的房企并不多。据地产高层透露，只有极少数房企通过特价房、工抵房的方式在少量优惠卖房，90%的房企还是岿然不动。另一边，人民法院公告往最新数据显示，一季度有189家中小房企申请破产清算。这个破产量是2019年全年的1/3还多。
开发商们实际上已经压力巨大，说白了随时有破产倒闭风险，但他们仍然宁愿破产也不降价。为什么会出现这种怪类现象？
首先，开发商并非不想，而是不敢降价。“不敢”是建立在三方面原因：第一，中国购房者用户习惯于“买涨不买跌”，降价卖房不仅得不偿失，反而会弄巧成拙，引发抛售潮，对自己更不利；第二，降价卖房会招致老业主的“闹事阻拦”；第三，中国80%的城市对房地产依赖度高，开发商主动降价卖房，看似利好购房者，但实际上利空当地房价，间接利空地价。
其次，降价未必比破产好。降价是个技术活，更不是某一个开发商的事，一座城市一个区域甚至是一个版块，都可能有数家、数十家房企。降价未必能迅速回款，因为一旦降价行为发出，购房者的预期就会改变，本来还有买房打算的人也会暂停观望，事实证明降价其实并不利于销售。
很多人看完上述分析之后，可能对于开发商降价卖房彻底“死心”了，觉得房价不可能跌了。其实不然，开发商不敢降价卖房的理由确实耐人寻味，但是我们也要具体事件具体分析——“黑天鹅”对楼市的剧烈影响是我们不能忽略的重要因素之一：当下，全国10万+开发商日子都不好过，大房企勉强可以继续支撑下去，但是中小房企想全身而退，几乎不可能。
很多人可能已经注意到了，恒大、万科、融创这样的大开发商都开始通过降负债、降价、裁员的方式“过冬”，何况其它房企。基于此，今年某些资金问题突出的开发商想被收购，想找个安稳的下家，其实并不容易。连大开发商都自顾不暇了，哪还有资金和时间替中小开发商收拾烂摊子呢。
来源：楼市新观
02 中央的这份文件，释放重磅信号！这几点对房地产影响大
重磅文件终于靴子落地。4月9日，中共中央、国务院印发《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》，这是中央关于要素市场化配置的第一份文件。
《意见》充分发挥市场配置资源的决定性作用，更好发挥政府作用，分类提出土地、劳动力、资本、技术、数据五个要素领域的改革方向和具体举措，构建更加完善的要素市场化配置体制机制。
其中，户籍制度改革、土地制度改革都与房地产市场产生直接或间接影响。
《意见》明确要素的范畴为土地、劳动力、资本、技术、数据，并从各要素共性出发，为从整体上深化要素市场化配置改革明确了基本原则。
《意见》明确指出，将推动超大、特大城市调整完善积分落户政策，探索推动在长三角、珠三角等城市群率先实现户籍准入年限同城化累计互认。畅通劳动力和人才社会性流动渠道，完善技术技能评价制度，加大人才引进力度，进一步打破户籍、地域、身份、档案、人事关系等制约。
事实上，早在2019年12月，就提出全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制，全面放宽城区常住人口300万至500万的大城市落户条件。而此次政策新意在于，首次提出“户籍准入年限同城化累计互认”的概念，“经常居住地”将成为落户的一个重要评判标准。
通俗来说，若某就业者在长三角A城市工作，后续又到长三角B城市，那么在B城市落户中，也可以把A城市的居住、社保等情况考虑进去，这样在积分落户方面就相对会降低要求。
业内人士严跃进分析认为，真正体现了大城市户籍政策惠民的导向，预计后续此类城市的落户政策改革后，相关居民也将享受更为宽松的购房条件，相关购房需求也容易被激活起来。
另一方面来看，此次政策明确要大力推进都市圈同城化建设，深入实施《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》，后续围绕都市圈和核心城市，会形成更为明确的支持政策。
严跃进认为，“尤其是结合轨道交通建设等内容，后续对各类郊区将形成更好的发展条件。基于此，预计后续一些省会城市周边的地产开发机会将增大”。
来源：南方都市报
03 深圳楼市炒风再起，政府严打调控升级
一把“火”正在深圳楼市由西向东燃烧。节后复工复产以来，深圳楼市迅速回暖，3月二手房成交量超过8000套，活跃度恢复正常水平。伴随着成交放量，一些炒作的现象重出江湖。
有的豪宅项目分多次入市，每次推出几十套，起步价2000万元，次次开盘次次日光；有的中介APP二手房挂盘价“天天向上”，多的一夜间上涨100多万元；有的新盘一套1000多万元的房子要收百万元“喝茶费”，有人调侃：茶叶越来越便宜，“喝茶费”越来越贵……
深圳相关政府部门为此连续发布通告，严禁哄抬房价，严打“喝茶费”。专家指出，现阶段行情主要是受外部金融环境宽松影响，购房者在乐观预期下积极入市所致。当前“房住不炒”政策基调未变，热炒乱象可能倒逼调控升级。
在公众号、朋友圈之外，这段时间一些深圳人起床晨读的内容多了一项：中介APP，要看一看自己关注的小区和楼盘有无涨价。
以“网红盘”华润城润府二期在链家挂牌的11套房源为例，近期整体上调挂牌价的有5套，其中一套在3月22日上调150万元，另一套在4月6日上调112万元。此外，该小区惊现20万元/平方米的天价房源。
针对宝安三处楼盘收取“喝茶费”的消息，4月3日，宝安区住建局表示将坚决打击房地产开发企业和中介机构收取“喝茶费”“更名费”等价外费用违法行为，一旦发现，将列为房地产扫黑除恶和“楼霸”专项整治线索，联合市场监管、公安、税务等相关部门进行查处，同时采取暂停网签、罚款等处罚措施。
4月9日，南山区住建局发布通告称，近日收到相关投诉，并对相关情况高度关注，凡房地产中介机构及从业人员参与恶意炒作、哄抬房价的，主管部门将联合相关执法部门依法严格查处，严肃追究其法律责任。
“这种炒作是在挑战深圳楼市调控政策底线。”综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁说，在“爆款”现象中，投资力量扮演主力军，有些房价已向上拉升超30%。高亢的房价可能把“楼市三高”——高杠杆、高泡沫、高风险给逼上去，同时也把楼市严厉的调控政策再次逼出来。
来源：新华网客户端
