正 文
江蘇省高級人民法院
關於審理房地產合同糾紛案件若干問題的解答
（徵求意見稿）
為積極順應房地產市場改革要求，促進房地產市場健康有序 發展，正確審理房地產合同糾紛案件，統一全省法院裁判尺度， 根據《中華人民共和國民法總則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國房地產管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《最高人民法院關於審理商品房 買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《商品 房買賣司法解釋》、《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾 紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《房屋租賃司 法解釋》）、《最高人民法院關於審理涉及國有土地使用權合同糾 紛案件適用法律問題的解釋》（以下簡稱《國有土地使用權司法 解釋》）等法律、行政法規、司法解釋規定，結合我省實際情況， 制定本解答。
一、審理房地產合同案件的基本原則
1、人民法院審理房地產案件應當堅持哪些基本原則？
一是堅持保障民生利益和促進經濟發展相併重。人民法院審理房地產合同案件要始終堅持平等保護的原則，既要充分關注對 人民群眾的合法權益，也要切實維護房地產企業的合法權益，努 力尋找雙方利益的共同點和平衡點，維護經濟平穩較快發展的大 局。要正確區分正常的商業風險與客觀情勢發生難以預料變化的 不同法律後果，合理分配各方利益。
二是堅持促進市場交易與規範市場行為相兼顧。人民法院 審理房地產合同案件要嚴格依據民法總則、合同法的規定確認合 同的效力，堅持不輕易否定合同效力的原則。要依法把握無效合 同和合同解除的認定標準，正確區分違反房地產法律、行政法規 中強制性法律規定的不同法律後果。同時，強化司法裁判的規範 職能，通過依法打擊妨礙房地產市場平穩發展的各種違法行為， 抑制妨礙房地產調控政策效能的消極因素。
三是堅持執行法律與貫徹政策相統一。人民法院審理房地產 合同案件既要嚴格執行法律、行政法規、地方性法規和司法解釋， 也要準確把握中央和我省房地產調控政策的出臺背景和具體規 定，將政策精神與法律規定融會貫通，把政策要求依法貫徹落實 到房地產糾紛案件的審判工作中。
四是堅持誠實信用原則。人民法院審理房地產合同案件要 強化當事人的誠信守約意識，在法律規定與合同約定的範圍內看 待及分配市場風險。通過穩定的合同關係提高市場行為的可預見性和合同利益的確定性、可信賴性，避免使司法裁判成為當事人 違反誠信避險趨利的途徑和手段
二、關於房地產調控政策引發的糾紛問題
★2、因限購政策引發的糾紛如何處理？
房屋買賣合同簽訂後，由於相應住房限購政策的實施，當事 人無法辦理房屋所有權變更登記，買受人請求解除合同，並要求 出賣人返還所收受的購房款或定金，如果經審查，當事人的確因 住房限購政策的實施而不能辦理房屋所有權變更登記，對其請求 可予支持。出賣人請求買受人承擔其為訂立合同而實際發生的費 用等合理損失的，可酌情予以支持。
地方政府允許住房限購政策實施前訂立的房屋買賣合同辦 理房屋所有權變更登記的，當事人以限購政策為由主張解除合 同，對方當事人不同意的，人民法院對其請求不予支持。
★3、因房屋限貸政策引發的糾紛如何處理？
調控政策實施前訂立的合同未明確約定以按揭貸款方式付 款，現買受人以其因受限貸政策影響而無法繼續履行為由，請求 解除合同的，一般不予支持。
調控政策實施前訂立的合同約定以按揭貸款方式付款，現買 受人舉證證明其確因不能辦理按揭貸款等導致無法繼續履行，而 請求解除合同，並要求出賣人返還所收受的購房款或定金的，可 予支持。出賣人請求買受人承擔其為訂立合同而實際發生的費用 等合理損失的，可酌情予以支持。買受人以貸款比例降低為由要 求解除合同的，一般不予支持。如果因限貸政策實施導致買受人 允許貸款比例低於合同約定按揭貸款比例淨差值大於 30%的，人 民法院可予支持，但買受人因遲延履行、個人信用問題等導致合 同無法繼續履行或者合同另有約定的除外。
調控政策實施前訂立的合同在限貸政策實施後，買受人既未 按約履行也未提出解約，經出賣人催告後仍未在合理期限內履行 或提出解約，出賣人請求繼續履行或解除合同，並由買受人承擔 違約責任的，應予支持。
★4、當事人規避房地產調控政策的如何處理？
調控政策實施後，因一方當事人隱瞞或虛構事實情況，導致 訂立的合同違反調控政策而無法繼續履行，另一方當事人請求依 法撤銷合同，並要求對方當事人承擔其因此所受損失的，可予支 持。雙方當事人明知或者應當知道訂立的合同違反調控政策，一 方當事人請求繼續履行的，人民法院不予支持。
實際買受人為規避房地產調控政策，以他人名義與出賣人訂 立合同並辦理房屋權屬證書後，以其系實際買受人為由，請求確 認其為房屋產權人的，人民法院不予支持。
5、因房地產調控政策引發的房屋居間合同糾紛如何處理？
經居間人的居間行為訂立的房屋買賣合同，因房屋限購政策 導致無法辦理房屋所有權轉移登記的，或房屋買賣合同中約定以 按揭貸款方式付款，買受人因房屋限貸政策無法辦理按揭貸款， 導致合同無法繼續履行的，居間人以已經促成合同訂立為由請求 房屋買賣合同當事人支付居間報酬的，一般不予支持，但居間人 要求房屋買賣合同當事人支付從事居間活動支出的合理費用的， 應予支持。
居間人故意隱瞞真實情況、違規操作，惡意促成買賣雙方訂 立合同，如果房屋買賣合同不能履行，嚴重損害委託人利益的， 對居間人請求委託人支付報酬的，不予支持；委託人請求居間人 賠償所造成的損失的，應根據當事人的過錯程度處理。
6、簽訂“陰陽合同”的如何處理？
為避稅、套取銀行貸款等網籤的房屋買賣合同屬於雙方通謀 虛偽的意思表示，應認定為無效，以雙方當事人實際履行的房屋 買賣合同為準。
★7、轉賣房號的效力如何認定？
當事人轉賣房號的，因不違反法律、行政法規禁止性規定， 該行為有效。但有證據證明當事人系以牟利為目的職業炒賣房號 行為的，因違反社會公共利益，該炒賣房號行為應認定為無效。
三、關於商品房買賣合同問題
8、為騙取貸款而簽訂的商品房買賣合同的效力如何認定？
出賣人與名義買受人串通，虛構商品房買賣事實，訂立商品 房買賣合同，通過名義買受人向信貸機構辦理抵押貸款的，出賣 人與名義買受人之間簽訂的商品房買賣合同無效。
★9、共有房屋無權處分的效力如何認定問題？
共有房屋一方以出賣人在締約時未經其同意擅自處分房屋 為由，主張房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。出賣人因 未取得共有人同意致使標的物的所有權不能轉移，買受人要求房 屋出賣人承擔違約責任或者要求解除合同並主張損害賠償的，人 民法院應予支持。
10、關於農村宅基地上房屋買賣如何處理？
對於農村宅基地上房屋買賣應當區分兩個層次：
（1）區分是否屬於宅基地改革試點地區。中共中央辦公廳 和國務院辦公廳於 2016 年聯合下發了《關於農村土地徵收、集 體經營性建設用地入市、宅基地制度改革試點工作的意見》，對 改革試點地區宅基地流轉的限制性法律規定予以放寬，我省武進 地區為宅基地改革流轉地區，武進、儀徵、泗洪為宅基地抵押的 試點，對此轉讓合同的效力可以根據試點地區的相關意見予以處理。
★（2）區分是否屬於同一集體經濟組織成員。買賣雙方屬於同一集體組織成員的，因不違反《土地管理法》中宅基地由農 民集體所有的規定，對集體經濟組織利益沒有侵害，因此房屋買 賣協議應認定為有效。買賣雙方不屬於同一集體組織成員的，根 據《土地管理法》第 62 條的規定，“農村村民一戶只能擁有一處 宅基地，農村村民出賣、出租住房後，再申請宅基地的，不予批 準。”因此，農村私有房屋買賣後，出賣人將成為失地農民，不 利於保護農民的利益，同時也違反農村集體經濟組織的利益，故 在當前城鄉界限尚未完全打破，土地制度沒有變革的情況下，根 據現行法律規定，應認定買賣合同無效。但在無效後的處理上， 應綜合權衡買賣雙方的利益，尤其是出賣人因土地升值或徵收補 償所獲利益，以及買受人因房屋現值和原買賣價格的差異造成的 損失，妥善處理房屋的返還與補償問題。
對於房屋已經被徵收或已納入徵收程序的，出賣人要求返還 徵收利益的，根據雙方當事人的過錯，適當予以支持。
對於未納入徵收程序的，當事人簽訂買賣時間較長，或者買 受人已辦理戶口遷入手續等情形的，出賣人要求返還房屋的，原 則上不予支持。當事人僅要求確認房屋買賣合同無效的，在裁判 說理中對房屋是否返還予以表述。
【說明】有觀點認為，在房屋被徵收時，土地補償歸出賣人， 房屋補償歸買受人。本條未作區分，而是根據過錯合理分擔，出賣人少分，以體現誠實信用原則。11、劃撥土地上房屋買賣合同效力如何認定？未經有批准權的人民政府准許，轉讓劃撥土地上房屋的，該轉讓行為無效，但在一審法庭辯論終結前經有批准權的人民法院 准許並補交土地出讓金的除外。
★★★12、小產權房買賣如何處理？
小產權房屬於行政機關處理的範疇，人民法院對於小產權房 買賣不予受理。已經受理的，駁回起訴。
【說明】有觀點認為，小產權房買賣應予受理，合同認定為 無效。本條認為由政府部門處理更為妥當，法院不予受理。
★★★13、經濟適用房買賣如何處理？
對於經濟適用房買賣合同的效力，需要區分兩種情形：
（1）購買 5 年內轉讓的合同效力。雖然《國務院關於解決 城市低收入家庭住房困難的若干意見》和住建部等七部委發佈的《經濟適用住房管理辦法》不屬於法律、行政法規，但體現了國 家對低收入群體的權益保護，體現了社會公共利益。購買經濟適 用房不滿 5 年，經濟適用房申購人與他人簽訂的經濟適用房買賣合同，交付房屋的，或者約定 5 年後再行過戶的，由於不符合經 濟適用房解決城市低收入家庭住房困難政策的目的，擾亂了社會 秩序，損害了其他低收入群體的利益，應認定為違反社會公共利 益，該買賣合同無效。當事人通過不正當手段辦理經濟適用房過 戶手續的，該行為應予以撤銷。
（2）經濟適用房購買 5 年後轉讓的合同效力。申購經濟適用房 5 年後，申購人再行轉讓房屋的，此時經濟適用房已可以流 通，因此，經濟適用房房屋買賣合同有效。當事人要求辦理經濟 適用房過戶手續的，應當按照政府相關規定補交土地收益。
對於經濟適用房應當注意與拆遷安置房的區別，對於拆遷安 置房，有的地方也稱為經濟適用房，規定五年後才能上市交易。但性質上而言，拆遷安置房與《經濟適用住房管理辦法》規定的 經濟適用房屬於不同性質房屋，兩者的政策目的及保護的法益不 同。從性質上看，拆遷安置房系對被拆遷人的整體補償，具有對 價性；而經濟適用房系保護城市低收入人群利益，具有保障性。從保護群體看，拆遷安置房包括農村房屋安置和城鎮房屋安置， 而經濟適用房立足於對城市低收入人群的安置。因此，對於拆遷 安置房買賣合同，並不涉及到擾亂社會公共利益的問題，應當認 定為有效。只是不滿五年轉讓的，具有不能履行的情形，當事人 要求五年內過戶的，不予支持。
14、合作開發商品房合同對內對外的效力如何認定？
商品房合作開發合同對商品房的內部劃分或分成，不具有對 抗第三人的效力。
合作開發的商品房權屬登記在合作一方名下，該方將應歸屬 於另一方的商品房出賣給第三人，合作另一方主張商品房買賣合 同無效的，不予支持，除非第三人對此明知。
合作開發的商品房權屬登記合作一方名下，合作另一方將約 定歸其所有的商品房在未辦理權屬變更登記情況下，直接與第三 人簽訂商品房買賣合同的，該合同有效。
15、售後包租的效力如何認定？
出賣人採用售後包租方式銷售商品房的，當事人主張售後包 租行為無效的，人民法院不予支持，但符合《最高人民法院關於 審理非法集資刑事案件具體應用法律若干問題的解釋》第 2 條規 定的除外。
16、商品房回購約定如何認定？
商品房按揭貸款合同中，當事人約定購房人無力償還銀行貸 款時，開發商作為連帶責任保證人承擔還款責任，並由開發商對 商品房進行回購，當事人主張該約定無效的，人民法院不予支持。
合同對回購價格有約定的，按照約定處理。合同對回購價格 沒有約定的，當事人主張按市場價回購的，人民法院予以支持。
★17、商鋪長期使用權轉讓效力如何認定？
第一種觀點：商鋪的經營者為籌集資金，將商鋪的長期使用 權以優惠的價格出售他人，並約定商鋪由其統一出租經營管理，每年給予商鋪買受人固定比例收益，但商鋪房產仍登記在經營者 名下，當事人主張商鋪長期使用權購買合同無效的，人民法院應 當按照《合同法》第十三章的規定處理。
第二種觀點：商鋪的經營者為籌集資金，將商鋪的長期使用 權以優惠的價格出售他人，並約定商鋪由其統一出租經營管理， 每年給予商鋪買受人固定比例收益，但商鋪房產仍登記在經營者 名下，當事人主張商鋪長期使用權購買合同無效的，人民法院不予支持。
★18、預抵押的效力如何認定？
商品房預售過程中，辦理房屋貸款時將預售房屋進行預抵押 登記，購房人無力歸還借款時，貸款人主張對預抵押房屋行使抵 押權的，人民法院不予支持。
★★★19、以商品房抵債協議的效力如何認定？
第一種觀點：當事人在債務清償期屆滿後達成以商品房抵債 協議，一方反悔，要求認定以房抵債協議無效的，人民法院經審 查不存在虛假訴訟情形的，對其請求不予支持。但如當事人一方 認為抵債行為具有民法總則規定的可撤銷情形的，可以依法請求 人民法院或仲裁機構撤銷。
第二種觀點：當事人在債務清償期屆滿後達成以商品房抵債 協議，在尚未辦理物權轉移手續前，債務人反悔不履行抵債協議，債權人要求繼續履行抵債協議或要求確認所抵之物的所有權歸 自己的，人民法院應駁回其訴訟請求。但經釋明，當事人要求繼 續履行原債權債務合同的，人民法院應當繼續審理。
20、如何認定商品房買賣合同本約？
當事人簽訂的預購書、購房意向書等協議已經具備《商品房 銷售管理辦法》第十六條規定的當事人情況、商品房基本狀況、 商品房價款及付款情況、交付使用情況等合同主要內容的，買受 人主張已構成商品房買賣合同本約的，人民法院應予支持，但當 事人另有約定的除外。
21、出賣人、買受人與中介機構三方簽訂的合同的性質如何認定？
出賣人、買受人與房地產中介機構三方簽訂的中介合同中， 具備了商品房買賣合同主要內容的，應認定該合同中包含房屋居 間和房屋買賣兩個法律關係。當事人可以就房屋居間和房屋買賣 兩個法律關係分別提起訴訟，也可以就兩個法律關係同時提起訴訟。
22、商品房買賣合同格式合同效力如何認定？
出賣人在訂立商品房買賣合同中使用格式條款的，對合同中 約定的商品房面積誤差、層高誤差、質量責任或其他加重買房人 義務的條款，應與買房人充分協商，並以足以引起買房人注意的 文字、字體、符號或者其他明顯標誌作出提示說明。出賣人未按 要求提示說明的，應當作出對格式合同提供者不利的解釋。
★23、借名買房如何處理？
當事人約定一方以他人名義購買房屋，並將房屋登記在他人 名下，借名人實際享有房屋權益，借名人要求確認其權屬的，人 民法院不予支持。借名人依據合同約定要求登記人（出名人）辦 理房屋所有權轉移登記的，可予支持。但是，該房屋因登記人的 債權人查封或其他原因依法不能辦理轉移登記，或者涉及善意交 易第三人利益的除外。
當事人一方提供證據證明其對房屋的購買確實存在出資關 系，但不足以證明雙方之間存在借名登記的約定，其主張要求登 記人辦理房屋所有權轉移登記的，不予支持；其向登記人另行主 張出資債權的，應當根據出資的性質按照相關法律規定處理。
【說明】有觀點認為，從真實意思表示出發，應支持借名人 的確權主張。本條維護物權登記的公示公信效力，不支持直接確 權的主張。
★24、連環買賣如何處理？
買受人與出賣人簽訂商品房買賣合同後，未登記領取權屬證 書情況下與第三人簽訂房屋買賣合同的，第三人在買受人取得權 屬證書，請求買受人履行房屋買賣合同的，應予支持。第三人在買受人具備領取權屬證書的條件，請求前手逐級辦理房產過戶手 續的，予以支持。
25、未經抵押權人同意銷售商品房的如何處理？
抵押權存續期間，出賣人未經抵押權人同意銷售商品房的， 不影響商品房買賣合同的效力。出賣人（抵押人）在約定的履行 期限屆滿時仍未履行消滅抵押權的義務，致使買受人無法辦理商 品房權屬轉移登記的，買受人請求解除合同，並要求出賣人（抵 押人）承擔相應違約責任的，應予支持。受讓人要求繼續履行合 同，辦理房地產權屬轉移登記，經人民法院釋明後仍堅持不變更 的，對其訴訟請求，不予支持，但受讓人代為清償債務消滅抵押 權的除外。
26、商品房一房數賣的順位如何確定？
出賣人就同一商品房訂立數個房屋買賣合同，數個房屋買賣 合同均有效，買受人均要求履行合同的，按照以下情形分別處理：
（1）已經辦理商品房預售合同預告登記的買受人，請求履 行合同的，應予支持。但買受人自能夠進行房屋權屬登記之日起 三個月內未申請登記的除外。
（2）均未辦理商品房預售合同預告登記的，先行合法佔有 房屋的買受人，請求履行合同的，應予支持。
（3）均未辦理商品房預售合同預告登記，亦未合法佔有房屋，先行支付全部購房款的買受人，請求履行合同的，應予支持；
（4）均未辦理商品房預售合同預告登記，合同也均未履行 的，合同成立在先的買受人，請求履行合同的，應予支持。
27、商品房質量糾紛如何處理？
出賣人向買受人交付的商品房存在地基及主體結構工程質 量問題，買受人請求解除合同、賠償損失或要求出賣人採取補救 措施的，應予支持。
商品房經竣工驗收備案，交付時存在前款以外其他質量問題 足以嚴重影響買受人正常居住使用的，買受人請求解除合同、賠 償損失或要求出賣人採取補救措施的，應予支持。
房屋經過竣工驗收備案，交付時存在質量瑕疵，但不影響買 受人正常使用的，買受人拒收房屋，要求出賣人承擔遲延交房違 約責任的，不予支持。但出賣人對質量瑕疵進行維修時，給買受 人造成損失的，應予賠償。
★28、精裝修商品房質量糾紛如何處理？
出賣人與買受人簽訂的商品房買賣合同中包含裝修條款，或 者出賣人在與買受人簽訂商品房預售或買賣合同時指定買受人 與其另行簽訂裝修合同的，因裝修部分存在的質量嚴重影響商品 房品質的，買受人請求一併解除商品房買賣合同和裝修合同並賠 償損失的，應予支持。
出賣人在與買受人簽訂商品房預售或買賣合同時指定買受 人與其簽訂另行裝修合同的，出賣人不能證明裝修合同屬於商品 房買賣合同不可分割的組成部分，因裝修部分存在的質量嚴重影 響商品房品質或裝修合同嚴重遲延履行的，買受人請求單獨解除 裝修合同，應予支持。
裝修存在質量瑕疵，但不影響買受人正常使用的，買受人拒 收房屋，要求出賣人承擔遲延交房違約責任的，不予支持。裝修 保修期內，出賣人應承擔保修責任；出賣人拒絕保修或者在合理 期限內拖延維修的，買受人自行或者委託他人維修後，就修復費 用及修復期間造成的其他損失要求出賣人承擔責任的，應予支 持。
裝修用材和施工工藝等應達到的標準，合同有約定的按約 定，沒有約定或約定不明的，結合出賣人銷售時廣告宣傳內容等 進行認定。
★29、出賣人指定精裝修的商品房質量糾紛如何處理？
出賣人與買受人簽訂商品房買賣合同時，指定買受人與第三 人另行簽訂裝修合同的，對於裝修質量問題，合同有約定的按約 定，沒有約定或約定不明的，買受人依據《合同法》第四百零二 條規定，請求出賣人承擔委託人責任的，應予支持。
30、商品房設計缺陷和變更設計的如何處理？
商品房存在設計缺陷或在預售合同簽訂後變更設計的，出賣 人不能證明買受人明知並接受，如嚴重影響買受人正常使用且無 法通過其他措施予以補救的，買受人請求解除合同並賠償損失 的，應予支持。
可以通過一定措施予以補救或不嚴重影響買受人正常使用 的，買受人請求出賣人採取補救措施或根據影響程度予以賠償 的，應予支持。
★31、公共部分或公共設施交付不符合約定如何處理？
出賣人交付的綠地、消防等公共部分、公共設施不符合商品 房買賣合同約定的，買受人依據商品房買賣合同中的約定，請求 出賣人承擔違約責任的，應予支持。
商品房買賣合同中對公共部分、公共設施交付不符合約定的 情形未明確約定違約責任的，且無法採取補救措施，買受人請求 出賣人賠償損失的，應予支持；可以採取補救措施的，買受人未 與其他業主協商形成多數意見而直接請求出賣人賠償損失的，不 予支持。
【說明】有觀點認為，對於可以採取補救措施的，應賦予單 個業主起訴的權利，收益共享。本條認為屬於業主共有的範疇， 應形成多數決。
★32、土地使用權證使用年限縮水如何處理？
因出賣人變更了土地性質、用途，導致商品房土地使用權年 限明顯減少，出賣人未盡告知義務的，買受人請求出賣人承擔違 約或賠償責任的，應予支持。
【說明】有觀點認為，目前土地使用權到期後自動續期，故 買受人沒有損失，對此不應支持。本條認為在目前法律沒有明確 自動無償續期的情況下，應賦予買受人請求賠償的權利。
★33、商品房交付標準如何確定？
如果地方政府對於商品房交付有相關規定的，應當按照地方 政府的規定執行。如果地方政府對此沒有規定，當事人選擇了經 竣工驗收合格，該交付標準只需設計、建設、監理、施工四方驗 收合格即可，無需經過驗收備案。
34、商品房不符合交付標準的如何處理？
出賣人交付的商品房不符合合同約定或法定的交付條件，或 出賣人不出示竣工驗收備案等法定交付證明文件的，買受人拒 收，並請求出賣人承擔遲延交房責任的，應予支持。
買受人明知出賣人交付的商品房不符合合同約定或法定的 交付條件，仍然接受房屋，買受人要求出賣人承擔遲延交付責任 的，不予支持。但因交付的商品房不符合合同約定或法定的交付 條件，給買受人造成其他損失的，應予賠償。
35、嚴重影響正常居住使用的情形如何判斷？
出賣人交付的房屋雖符合合同約定，但仍存在下列嚴重影響 正常居住使用的情形的，買受人可以拒絕接收，或在收房後一年 內請求解除合同和賠償損失的，人民法院應予支持：
（1）出賣人擅自變更商品房的朝向、戶型等規劃、設計條件的；
（2）房屋存在滲漏、異響等，在合理期限內無法查明原因 或經出賣人維修仍無法修復的；
（3）水、電、氣等基礎設施無法實際投入使用的；
（4）消防設施未經過驗收合格或無法實際投入使用的；
（5）訂立合同時出賣人未披露房屋存在違反善良風俗情形 的；
（6）其他嚴重影響正常居住使用的情形。
★36、“凶宅”買賣如何處理？
買受人以市場價格購買房屋，該房屋曾出現自殺、謀殺等非 正常死亡事件，經買受人詢問，出賣人對此未作披露的，構成欺 詐，買受人有權予以撤銷。
【說明】關於凶宅的披露問題，存在兩種觀點：第一種觀點 認為出賣人應主動披露；第二種觀點認為，買受人應對此先詢問， 只有在詢問後出賣人未予披露的，買受人才有權撤銷。條文采納 了第二種觀點。
★37、房差損失如何承擔？
因一方或雙方過錯導致商品房買賣合同被解除的，房屋價格 漲跌而產生的差價，可以作為損失根據合同雙方各自的過錯予以 承擔。
★38、房差損失的數額如何計算？
商品房價格漲跌而產生的差價損失的計算方法，商品房買賣 合同有約定的，從其約定，沒有約定的：
（1）可比照起訴時最相類似商品房的市場成交價與買賣合 同成交價之差計算；
（2）沒有最相類似商品房比照的，可委託專業機構評估確 定房屋漲跌損失。
【說明】關於時間點的確定，存在買賣合同簽訂時、起訴時、 案件審理終結時、委託評估時等不同時點，條文采納起訴時的標 準，使時間予以確定，也符合可預見的規則。
39、面積誤差有約定時如何處理？
商品房買賣合同訂立時，房地產開發企業對商品房買賣合同 中的面積誤差條款等加重購房人義務的條款，應與買房人充分協 商，並以足以引起買房人注意的文字、字體、符號或者其他明顯 標誌作出提示並明確說明。沒有提示說明的，適用《江蘇省城市 房地產交易管理條例》第 17 條的規定處理。有證據證明對於面積誤差條款已經協商的，按照合同約定處理。
40、層高誤差如何處理？
對於商品房買賣合同約定的層高低於住建部《住宅設計規範》的，如果出賣人未向購房人披露的，買受人應有權解除合同。對於雙方約定了符合前述條件的層高條件，但實際層高低於合同 約定層高的，如果層高差異較大，對購房人生活造成較大不便的， 購房人要求解除合同的，應予支持。如果差異不大，購房人無權 要求解除合同，但可以要求賠償損失，損失的計算可以參照合同 約定的房價乘以相應的誤差比例予以確定。
41、約定排除委託人的任意解除權的如何處理？
商品房委託代理銷售合同中，雙方以約定排除委託人的任意 解除權的，人民法院予以支持。
42、商品房委託代理銷售的佣金標準如何確定？
商品房委託代理銷售中，雙方約定的佣金及溢價款標準超過 國家規定的收費指導價，委託人主張超過部分無效的，人民法院 不予支持。
★43、商品房委託代理銷售合同解除後可得利益如何處理？
商品房委託代理銷售合同解除後，受託人主張可得利益的， 如果可得利益通過現有條件可以確定，具有確定性，人民法院予 以支持。如果通過現有條件無法具體確定，人民法院不予支持。
44、商品房買賣合同逾期交房違約金調整如何處理？
商品房買賣合同中約定，開發商逾期交房應向購房者支付違 約金，一般約定的違約金為日萬分之三或日萬分之五，實際發生 逾期交房而訴至法院時，開發商主張約定的違約金過高要求調整 的，按以下方式處理：
（1）合同對於違約金有明確約定的，按照約定處理，一般 不輕易否定其效力。
（2）當事人主張違約金過高，要求調整的，由違約方對損 失過高進行舉證，守約方對於其損失進行反證，對於違約金的上 限參照民間借貸利率標準，最高不得超過已付購房款的 24%。
（3）沒有明確約定的，違約金按照《商品房買賣司法解釋》 第 17 條標準確定，即按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門 公佈或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金 標準確定。
★★★45、商品房買賣合同逾期辦證違約金如何調整？
對於逾期辦證，開發商往往約定較低的違約金，有的逾期辦 證時間較長，買受人主張調高違約金的，此時應由買受人舉證其 損失，買受人能夠證明損失大於合同約定的違約金的，可予支持。但實踐中對於逾期辦證的損失往往很難舉證證明，而逾期辦證客 觀上確實對買受人造成損害，如果逾期付款違約金與逾期辦證違 約金約定明顯不對等的，買受人請求參照《商品房買賣司法解釋》 第 18 條第 2 款規定，按照已付購房款總額參照中國人民銀行規 定的金融機構計收逾期貸款利息的標準調整違約金的，一般可予支持。
對於逾期辦證違約金，在兩證合一前，不僅包括逾期辦理房 產證，還包括逾期辦理土地使用權證。
46、以商品房買賣合同擔保民間借貸的如何處理？
對於能夠認定當事人簽訂商品房買賣合同係為民間借貸擔 保的，按照《最高人民法院關於審理民間借貸案件適用法律若干 問題的規定》第 24 條的規定，應按照民間借貸法律關係審理， 不認可讓與擔保的效力。
★★★47、預查封的商品房買賣合同能否解除？
第一種觀點：商品房預售中，房屋被預查封，後因買受人的 原因，出賣人主張解除合同的，人民法院經審查認定出賣人符合 法定解除和約定解除情形的，對其主張予以支持。
第二種觀點：商品房預售中，房屋被預查封，後因買受人的 原因，出賣人主張解除合同的，人民法院經審查認定出賣人符合 法定解除情形的，對其主張予以支持。出賣人主張符合約定解除 條件要求解除合同的，人民法院不予支持。
★48、當事人主動違約如何處理？
房屋買賣合同簽訂後，當事人無正當理由願意以承擔定金罰 則而解除合同的，不予支持，除非另一方當事人同意。
49、戶口問題如何處理？
房屋買賣中，當事人約定出賣人遷出戶口，並由買受人遷入 戶口，但嗣後出賣人拒不遷出戶口而引發糾紛的，由於戶口遷移 涉及相關行政部門的審批制度，屬於行政管理範疇，不屬於民事 案件的受理範圍。經釋明，當事人仍堅持主張遷移戶口的，應裁 定不予受理或駁回起訴。
買受人以戶口不能遷移主張解除合同或要求出賣人承擔違 約責任的，應當受理。
50、小區內會所的所有權歸屬如何認定？
對於小區會所的權屬判斷可按如下方法處理：
（1）沒有合法規劃許可，屬於違法建造會所的，應由行政 機關處理，人民法院對其產權歸屬爭議不予受理。
（2）會所中某些房屋如屬於國家規定開發商應配套修建並 明確其產權歸屬的配套公共設施，則該部分房屋產權按國家有關 規定確定，比如物業服務用房。
（3）有合法規劃、沒有規定的情況下，商品房買賣合同如 約定會所整體或其中的某些房屋產權歸屬的，按約定執行。
（4）有合法規劃、沒有規定也沒有約定的情況下，區分投 資情況具體確定：如果有證據證明會所的成本實際列入了商品房 建造成本，構成商品房對外銷售價格的組成部分，則歸業主所有；反之，基於誰投資、誰所有、誰受益的原則，會所產權歸開發商所有。
51、規劃範圍內未約定權屬的車位、車庫的歸屬如何確定？
當事人對車位、車庫權屬有約定的，按照約定處理。沒有約 定的，開發商主張所有權的，予以支持。
52、人防車位的權屬及使用如何處理？
基於人防車庫的公共功能屬性，應認定屬於國家所有，不宜 認定屬於開發商或者全體業主所有。
開發商投資興建人防車庫的，可以依法享有對人防車庫進行 使用、管理與收益的權利。
四、關於房屋租賃合同糾紛問題
★3、租賃合同解除後轉租合同的效力如何認定？
轉租合同系依附於前手的租賃合同，前手租賃合同被解除 的，次承租人喪失了繼續佔有、使用涉案房屋所賴以存在的權利 基礎，第一手出租人主張解除轉租合同的，應予支持。
54、未經消防驗收合格而訂立的房屋租賃合同的效力如何認定？
對於未經消防驗收合格的房屋租賃，應當區分兩種情況：
（1）屬於《消防法》第 11 條規定的人員密集場所和特殊建 設工程的，未經消防驗收或者消防驗收不合格的，違反了《消防 法》的強制性法律規定，租賃合同無效。
（2）《消防法》第 11 條規定以外的商業地產租賃的，未經 消防驗收或者消防驗收不合格的，不影響合同的效力，當事人可 以據此主張違約責任。
★★★55、產權式商鋪租賃糾紛如何處理？
業主購買了商鋪後，由開發商或者其指定的管理公司進行整 體返租。開發商或者指定的管理公司對外整體出租過程中，有小 部分業主主張未經其同意，要求停止侵害、恢復原狀的，從個人 利益與整體利益的平衡角度看，不予支持。
對於整體利益的判斷，應根據《物權法》第 76 條規定的多 數業主的意思表示，在業主代表或者業委會獲得合法的權利授權 的情況下，根據不同的決策事項，經過專有部分佔建築物總面積 過半數或過三分之二的業主且佔總人數過半數或過三分之二的 業主同意，來判斷是否符合整體利益。
對於開發商或商鋪的經營管理公司與業主約定一定期限予以 回購，期限屆滿時，業主主張回購的，開發商或經營管理公司應 當予以回購。
開發商與業主簽訂商品房買賣合同的同時，經營管理公司與 業主簽訂委託經營合同，開發商對於其與經營管理公司系各自獨 立的主體沒有向業主明確披露說明，致使業主對開發商和經營管 理公司系關聯企業產生合理信賴的，開發商對於經營管理公司的行為應當承擔連帶責任。
★56、部隊停止有償服務引發的租賃糾紛如何處理？
《軍隊房地產租賃合同》約定國家和軍隊政策調整造成合同 無法履行，雙方互不承擔責任的，按照約定處理。租賃合同沒有 約定的，部隊主張適用情事變更的，人民法院經審查符合《最高 人民法院關於適用若干問題的解釋（二）》第二十六條規定的，予以支持。
57、先抵後租下承租人主張優先購買權的如何處理？
《房屋租賃司法解釋》第 22 條：出租人與抵押權人協議折 價、變賣租賃房屋償還債務，應當在合理期限內通知承租人。承 租人請求以同等條件優先購買房屋的，人民法院應予支持。該條 並未排除先抵後租的情形，抵押權人實現抵押權時，承租人主張 優先購買權的，應予支持。
58、承租人的優先續租權效力如何認定？
出租人與承租人在租賃合同中約定承租人享有優先續租權 的，該約定有效，承租人享有合同上的請求權，承租人請求繼續 簽訂租賃合同或請求出租人承擔違約責任的，予以支持。
59、競業禁止的範圍如何認定？
在商鋪整體租賃實踐中，承租人為保護其商業不受其他競爭 者的影響，往往與出租人在租賃合同中約定“同業禁止”條款，禁止出租人將其餘商鋪出租給同類競爭者，以確保其獨佔的客戶 資源，該條款被稱為競業禁止條款。對於競業禁止的範圍，應遵 從合同約定。合同範圍約定不明的，應以能否與承租人形成競爭 關係作為判斷標準，以合理平衡出租人與承租人的利益。
60、不動產出租人的留置權如何行使？
《物權法》第230條規定：債務人不履行到期債務，債權人 可以留置已經合法佔有的債務人的動產，並有權就該動產優先受 償。對於不動產出租人主張留置承租人置於該不動產上的財產的 權利的，予以支持。
★61、拆遷中承租人的權利如何保護？
租賃合同尚未到期，房屋遭遇拆遷的，出租人與承租人在租 賃合同中對拆遷時如何處理有約定的，按照約定處理。租賃合同 對此沒有約定或者約定不明的，承租人主張賠償損失的，分別其 情形予以處理。
（1）關於裝飾裝修價值的損失。在承租人有證據證明其裝 飾裝修初始價值的情況下，其損失與租賃合同已經履行的期限相 關，可以剩餘租期與全部租期的比例計算其裝飾裝修損失，但不 得超過房屋所有權人獲得的裝飾裝修補償。在承租人沒有證據證 明其裝飾裝修初始價值的情況下，根據公平原則由出租人與承租 人進行分擔。
（2）關於搬遷損失和停產停業損失。承租人有證據證明其 搬遷損失和停產停業損失的，其應獲得相應的補償，但不得超過 房屋所有權人獲得的搬遷費和停產停業損失補償。承租人不能舉 證證明的，根據公平原則由出租人與承租人進行分擔。
（3）關於可得利益。房屋被徵收後會導致承租人商業機會 喪失，承租人向出租人主張可得利益的，由於其獲得的補償不能 超過房屋所有權人獲得的補償範圍，而該損失並不在徵收補償範 圍之內，故承租人無權主張可得利益。
（4）關於補助獎勵費用。根據《國有土地上房屋徵收與補 償條例》第17條第2款規定，補助和獎勵由市、縣人民政府制定 補助和獎勵辦法予以規定。因此，關於承租人能否獲得補助、獎 勵，由當地政府規定。當地政府沒有規定的，補助獎勵歸屬於房 屋所有權人，承租人無權取得。
★62、承租人違約導致租賃合同解除的損失如何確定？
第一種觀點：因承租人違約行為導致租賃合同解除的，出租 人可以要求承租人賠償租賃房屋閒置期間的租金損失。出租人對 於房屋閒置存在放任行為的，對於擴大的損失不予支持。
第二種觀點：因承租人違約行為導致租賃合同解除的，出租 人可以要求承租人賠償租賃房屋閒置期間的租金損失，但最長不 得超過六個月。【說明】第二種觀點是2008年省法院房屋租賃審委會紀要的 觀點，規定了6個月的期限。
五、關於國有土地使用權糾紛問題
★★★63、招商引資協議性質如何認定？
在招商引資中，地方政府往往會做出一些優惠獎勵承諾，對 於因招商引資協議引發的爭議屬於民事爭議還是行政爭議，應當 予以區別對待：
（1）內容上體現民事權利義務的，如招商協議的履行、解 除等，屬於民事法律關係的範圍。
（2）內容上體現政府部門行使行政職權的，協議主要涉及 相關行政審批和行政許可等內容，如政府行使回購權、給予稅收 優惠、給予行政獎勵等，則屬於行政爭議。
★64、政府與社會資本合作（PPP）協議的性質如何認定？
對於因 PPP 協議引發的糾紛，涉及行政規劃、許可、處罰、 管理、監督等行政職能的爭議，屬於行政法律關係，典型的是特 許經營協議內容本身的爭議。內容上設定民事權利義務的，屬於 民事爭議，常見的包括土地使用權的取得、項目產權的歸屬、項 目收益的分配、項目公司融資、項目擔保、工程建設、項目收益 權抵押、項目回購、稅費負擔、違約責任等。
65、改變容積率的糾紛性質如何認定？
對於開發商與國土部門簽訂土地出讓後，經過規劃變更調整 容積率，國土部門要求補交土地出讓金的，屬於民事案件受理範 圍。
66、集體土地改變土地用途簽訂的出讓合同效力如何認定？
對於出讓的土地應為國有土地，如果土地性質仍為集體土 地，沒有經過審批手續變更為國有土地，據此簽訂的出讓合同應 為無效。
67、毛地出讓的效力如何認定？
地方國土部門毛掛淨交違反了國土資源部的管理性規定，應 當受到相應的行政處罰，但不影響國有土地使用權出讓合同的效力。
★68、土地拍賣成交確認書的效力如何認定？
地方國土部門通過拍賣程序與受讓人簽訂了土地拍賣成交 確認書，約定在一定期限內簽訂國有土地使用權出讓合同，雙方 實際履行了合同，但事後未簽訂書面的出讓合同，出讓合同成立。
69、未取得國有土地使用權證轉讓國有土地使用權合同的效力如何認定？
根據債權行為與物權行為區分原則，未取得國有土地使用權 證書導致物權無法變動，但不影響轉讓合同的效力，轉讓合同仍 然有效，受讓人可以要求轉讓人承擔違約責任。
★70、未符合投資開發比例的轉讓合同的履行如何處理？
對於投資比例未符合《城市房地產管理法》第 39 條第 1 款第 2 項規定的條件，雖然轉讓合同有效，但該轉讓合同不具備履 行的法律要件，受讓人要求繼續履行合同、協助過戶的，不予支持。
71、劃撥土地出租未經批准的效力如何認定？
劃撥土地出租系劃撥土地使用權轉讓的一種方式，應符合《城市房地產管理法》第 40 條的規定，未經批准的，該土地使 用權租賃合同無效。
對於司法拍賣劃撥土地使用權上的房屋的，經完善相應手續 後，可以認可劃撥土地使用權轉讓合同的效力。
★72、名為股權轉讓實為土地使用權轉讓的如何處理？
以轉讓股權的方式轉移國有土地使用權，一方當事人主張無 效的，人民法院不予支持，但構成非法倒賣土地犯罪的除外。
★73、委託代建的性質如何認定？
對於委託代建的性質認定應當迴歸雙方簽訂的委託代建協 議的內容，如果合同中包含共享利潤、共擔風險內容的，應認定 為合作開發房地產合同。如果合同中不包含共享利潤、共擔風險 內容的，則僅具有委託關係，應按合同法有關委託合同的規定處理。
轉自：訴訟與執行
