恒大疫情期间
75折购房后面的法律“套路”（一）
无理由退房的协议里面有哪些坑？
疫情期间，各大房地产公司纷纷开展线上销售活动，2月13日，恒大率先启动全国在售楼盘网上购房，并推出最低价购房、推荐赚佣等多重福利，为了打消观望者顾虑，恒大以无理由退房政策作为强心剂，吸引更多人加入这场线上销售活动，而看似“稳赚不赔“的销售政策背后，可能隐藏着一些法律风险，本文将一一道来。
一、无理由退房须依据双方签订的退房协议
实际上，恒大的无理由退房政策实施于2015年，自2015年起，恒大率先推出“无理由退房”政策：购房者在签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起，至办理入住手续均可无理由退房，但所谓无理由退房并不是无条件退房，还是需要依据该协议中的具体内容和步骤流程，很可能《无理由退房协议书》中会包含一些对乙方来说较为苛刻的条件。
据网络上的反应的情况，恒大退房的第一个程序就是：
签署《解除〈商品房买卖合同〉及认购书的协议》，协议中会规定，“乙方保证不以任何理由、任何方式向甲方主张任何权利，如果此说法为真实情况，那么这对需要退房的消费者来说，在发生无法顺利退房的情况时，若向法院起诉维护自己的权利，可能会受到该条款阻碍，但该条款可能可以《中华人民共和国合同法》第四十条【格式合同条款的无效】：
“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定来否认其效力。
二、无理由退房的退款范围
依据《中华人民共和国契税暂行条例》第一条：“在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。“
第三条：“契税税率为３－５％。契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。”
第十二条：“契税征收机关为土地、房屋所在地的财政机关或者地方税务机关。具体征收机关由省、自治区、直辖市人民政府确定。土地管理部门、房产管理部门应当向契税征收机关提供有关资料，并协助契税征收机关依法征收契税“
购买商品房需要由购买者向征税机关缴纳3%-5%的契税。如果购房者向银行申请按揭贷款还需要支付有关的利息、手续费等等，而购房者向征税机关缴纳契税以及向银行申请按揭贷款的法律关系虽然与购房合同有一定联系，但均系独立于购房合同的法律关系，由购房者与售房者签署的合同所确认的由售房者收取并取得所有权的价款仅是房屋款。
这也就意味着，若出现了退房情形，即使购房者与售房者解除了买卖合同，购房者仅能收到由售房者收取的购房款。至于已经缴纳的税款以及向银行支付的利息、手续费，则需要依据相关规定以及与银行签署的协议另行主张退还。
三、有关契税、按揭款的后续处理问题
已经缴纳的契税的退还，依据《财政部、国家税务总局关于购房人办理退房有关契税问题的通知》按照不同的情况处理，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税；在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税。
上文我们提到，购房者向银行申请贷款的法律关系独立于向售房者购买房产的法律关系，依据《中国人民银行关于颁布的通知》第七条：“借款人应直接向贷款人提出借款申请“的规定，在与银行的抵押贷款关系中，签署合同的双方为购房者与银行，合同明确约定的还款义务人是购房者，所以即使购房者与售房者的房屋买卖合同已经解除，但是该管理办法第三十条：“抵押人或出质人按合同规定偿还全部贷款后，抵押物或质物返还抵押人或出质人，借款合同终止”的规定，购房者与银行之间的贷款合同仍未解除，购房者仍负有偿还贷款的义务。
而实践中，银行在审批发放购房贷款之后，往往是直接打入房产商的账户，所以在发生退房时，涉及到需要售房者配合将已经收到的银行贷款返还给银行，如果售房者不配合，那么购房者需要一直向银行偿还贷款及利息，否则将承担违约责任，即使售房者积极配合向银行返还贷款，也涉及到购房者向银行主张返还已经支付的贷款利息问题，而《中国人民银行关于颁布的通知》对此没有明确规定，但是结合《合同法》第九十三关于解除合同约定解除的情形的规定：”当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。
解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。“银行可能以不退回利息为解除合同的条件，若购房者不接受，不继续向银行继续偿还贷款，则产生违约责任，除了贷款利息可能还需要另外支付违约金或者赔偿损失。
因此，即使售房者宣称无理由退房，并不意味着消费者不会承担任何经济风险与损失。总之，购买商品房仍需经过慎重考虑再做决定。
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文字：疫情法律问题专业研究组-史楠
审核：防控新冠肺炎工作落实办公室
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