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公寓，是一种商业地产投资中的形式。随着前些年一个叫做"城市综合体"的出现，这东西就开始变得越来越魔幻了 。
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很多到过一线城市的朋友，看到一个个大型城市综合体，下面是商场，上面是酒店或公寓。回来后听他们不断感叹，那里的高楼大厦，灯火璀璨，心里还有一种按捺不住的欣喜和悸动。
如果把这些东西搬到二三线城市里，那么是不是也能摇身一变加入新一线城市的行列了。
于是，国内的二三线城市，也被规划出了一大批的城市综合体。
所以在绝大多数的情况下，在城市的规划中要求开发商在拿住宅地的时候，必须配建同等体量的商业、办公区域。
地方政府的想法是好的，盖成住宅都便宜那帮炒房客了。那还不如盖成商业建筑和写字楼，既能出形象，又能有税收。
然而他们没想到的是，现在，连一线城市的商业中心的写字楼已经严重过剩了。开发商们不得不把这些过剩的写字楼，改成了商务公寓，打着"不限购、不限贷、低总价"的幌子，开始在市场上疯狂收割韭菜。
之后，同样的问题在了二三线城市里也出现了，开发商用同样的操作继续疯狂割韭菜。
在广州，卖公寓最多的地方，可能是广佛交界地段，基本公寓的广告，大多来自佛山，但却总宣传成广州西。
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说到这里，大家可能已经发现了，商务公寓的出现纯粹是因为城市规划的贪多求大，不考虑实际，导致了商业综合体的供应量过剩，又间接导致了写字楼的供应量过剩。
商务公寓，只是为了商办去库存，不得已为之的营销手段。
好像所有人都知道这是个坑，但偏偏又有更多的人跳进去。
买入前，开发商会跟你说，不限购不限贷、总价低、既能自住又能办公，商业配套让生活更加便利。
这确实是现代人理想的生活方式。
可是买入后你会发现产权年限低，贷款年限低，持有成本更高，商水商电收费更贵，不能落户没有学位、居住密度大……
而商业公寓最大的问题是：流动性差
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流动性的背后，就是税费的问题。
我国有明确的规定，住宅房的二手交易可以免去土地增值税，但如果是商用公寓进行二手交易的话就不可以免去这类费用。
土地增值税的费用通常是按照出让土地增值额的高低实行四级超率累进税率，也就是说要按增值税额的高低，对增值的这一部分收取百分之三十到百分之六十的税费。这种税费，直接摧毁了商务公寓一半以上的流动性。
流动性的背后，还有供应过剩的问题。
前面说过，中国现有城市的商业体量严重超标。其中过剩的70%以上都被做成商务公寓，流入市场。
原来，公寓才是真正的不动产，才叫真正的房住不炒。买了，就不能动了，也不能炒了。
流动性的背后，还有政策的不确定性。
很多城市都禁止商改住，遵循着一种规则——去除居住功能，是商办的，就要卖给/租给企业，不得卖给/租给个人。
而且，这种规则，合情且合理，本身公寓就是商办物业的苟且和违规。
现实的情况是，哪有那么多的企业租公寓，真正租公寓的不就是暂时买不起房的年轻人。
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