中國人的一生，都繞不開買房。
今天我們從剛需買房入手，給你進行分析該如何選擇。
買剛需首套房的時候，你一定會關心這麼兩個問題：
第一，現在的中國房地產到底有沒有泡沫，現在買會不會買在高位，成為接盤俠？
第二，決定買的話，有什麼原則是需要特別注意的？
一、現在的中國房地產有泡沫嗎？
現在很多人都說中國房價已經很貴了，會拿1990年的日本來說事，說我們現在的房價就像日本1990年之前的情況，就處在泡沫破滅的前夜了。為了說清楚這個問題，我們用東京1990年的房價和北京2017年的房價作一個簡單的對比。可是這麼多年過去了，不好直接比較，所以我們用美國作為一個標尺來比較。
美國這些年一直是全球最大經濟體，相對比較穩定，是一個比較好的標尺。
1990年的時候，東京好一點的住宅的價格大概在每平米8萬美金多一點，當時的紐約是什麼價格呢？紐約好一點的房子大概是不到1萬美金，所以1990年的時候，東京的房價是當時紐約房價的8倍多。
我們再來看，2017年北京和紐約的房價。2017年，紐約的均價是2萬美金多一點，北京的均價是1萬美金多一點，所以紐約房價是北京房價的2倍。換句話說，以紐約房價作為基準，東京在1990年是紐約的8倍，北京在2017年是紐約的1/2，一裡一外，北京現在的房價相當於東京1990年房價的1/16，所以北京的房價雖然很貴，但是和日本1990年的情況還差得很遠，遠遠不在一個數量級上。
這就說明，貴和有泡沫是完全不同的兩個概念，貴不一定有泡沫。
對於目前中國大城市的房價是否存在泡沫的問題，有很多教授專門做了研究，在我們看來可以用三句話來概括。
第一句，這些年我國房價的快速上漲，符合全球範圍內的一般規律，並不是一個特例。你看，在很多國家經濟較快增長的過程當中，都發生過房價的較快上漲，我國並不例外。比如說像韓國、馬來西亞、巴西、俄羅斯、南非這些國家。隨著經濟的較快上漲，房價也都較快上漲，速度也不比我們慢，幅度也不比我們小。我國的情況符合一般的規律。
只不過，這鞭子不打在自己身上是不疼的，別國房價上漲的時候，我們雖然也看到了，但是並不注意，感受並不深。但是我國房價快速上漲的時候，我們面臨著購房的壓力，面臨著很多的焦慮，那個切膚之痛的感受是很深的。
第二句話，我國房價還有很大的上漲潛力。這是我國目前的發展階段決定的，你通過看一系列指標，包括現在的收入水平、消費水平、房價水平、城市化率等等，我國現在僅僅相當於日本1970年左右的水平，或者說韓國上世紀80年代的水平。我們現在的人均收入水平，只有美國的1/7，向前發展的空間還非常地大。
那麼隨著經濟的進一步增長，城市化的進一步推進，房價還會有大幅的上升。你打個比方，你現在回頭看十幾年前的房價，會發現非常非常地便宜，那麼同樣的道理，如果你十幾年後回頭看今天的房價，也會發現非常地便宜。
第三句話，我國政府調控房價，調控的不是房價的水平，而是房價的增速。注意，再強調一下，是“過快增速”。為什麼呢？房價增速過快的話，會導致財富差距拉得過大，不利於社會的繁榮穩定，也不利於未來社會持續的安定和進步。
二、房價上漲的一些似是而非的原因
說到這裡，你可能還是有很多的疑惑，因為現在社會上有很多關於中國房價的分析，很多分析聽上去都挺有道理的。比如說，是不是貨幣超發導致房價上漲？是不是土地供應不足導致房價上漲？或者是過度的投機炒作導致房價上漲？想到這些問題說明你對房地產問題有很多的關注，有很深入的思考。
下面，我們嘗試來分析一下這些其他的因素。
第一個問題：是不是貨幣超發導致房價上漲？
這個說法，聽起來很有道理，但是其實是個偽命題。你舉個例子，從2015年到2017年，我國的貨幣供應量（M2）增速是持續下行的，下降的幅度高達40%（從13.3%下降到 8.2%）。可是在這段時間裡，我國的房價是一直上行的，上漲的幅度還非常地大，是這次房地產調控的直接原因。你想一想，貨幣增速一路下行，房價一路上漲，這兩個方向是反的，所以貨幣超發作為房價上漲的犯罪嫌疑人，它是不在現場的，你怎麼能說貨幣超發是導致房價上漲的原因呢？
更何況，說我國貨幣超發的觀點，其實是沒有數據支持的。從2000年到2016年，這17年間，我國平均的通貨膨脹率是多少呢？是2.7%，同期世界平均通脹率是3.8%，也就是說我國的通脹遠低於同期世界的平均水平。怎麼能說我國是嚴重的貨幣超發呢？可是我國的房價的增速遠高於世界其它國家的房價增速。這個原因是什麼呢？原因還是我國較快的經濟增速，而不是貨幣超發。
所以，如果你聽見有人跟你說，中國房價上漲是因為貨幣超發，其實說明這個人的宏觀經濟學基礎可能不太紮實。
剛才的這些數據表明，房價上漲這個鍋不能讓貨幣超發來背，中國房價漲得這麼兇，根源還是在我們的城市化推進得比較快。
第二個問題：供地不足導致房價上漲？
舉兩個例子。
- 你看很多三四線城市，地方政府為了籌集資金，賣了很多的地，它的土地供應是很足的，可是這些城市的房價還是上漲了很多。
- 你看巴黎、紐約這些城市，土地是私有的，是可以敞開供應的，可是市中心的房價還是非常非常地高，比我們北京、上海還要高。你知道為什麼嗎？這是因為決定房價的並不是土地，而是位置，土地可以供應，但是位置是固定的，是沒法增加的。你增加供地的話，只能是城外的地、城鄉接合部的地，這些地是不能代替城市中心的地的。那麼隨著收入的增加，城市中心的房價和地價還是會上漲的。這就是為什麼城市中心的房價那麼貴的原因。
其實，對於房子位置的重要性，買過房子的人都知道，有一句話是這麼講的，選房子的時候有三個因素是特別重要的，分別是位置，位置，還是位置。
第三個問題，房價是炒作起來的嗎？
這個問題其實不難回答，如果是炒起來的，那麼過一陣子，房價就會回調的。比如說像溫州，像鄂爾多斯等少數幾個城市，它們的房價前一陣子下跌就比較多。可是如果你看全國的平均房價，特別是大中城市的房價，一直是比較堅挺的。即便是經濟形勢不太好，即便是在房地產嚴格調控的背景下，房價也非常地堅挺。這就說明，我國大中城市的房價是有很堅實的基本面支撐的，並不是投機炒作的結果。
三、買房兩大原則：“先上車原則”和“稀缺原則”
說到這裡，你已經明白了，我國大部分城市的房價並沒有泡沫，而你也已經準備好買你的第一套剛需房了。
這時候，你就面臨著怎麼選房的問題，每個家庭的情況不太一樣，需求也有所不同，但是在買房的過程中，有兩個原則是你需要記住的。
第一個原則是“先上車原則”。
也就是要先買票上車，買不起豪華臥鋪，就先買張站票，避免被列車拋下。為什麼這麼講呢？中國的經濟就像一列快速前進的列車，一個個大中城市就像一節節的車廂，那麼買房就像是買票上車。如果你看準了這個道理，就要先買票，先上這個車，避免被這個列車拋下。
一個常見的誤解是很多人以為，買房自住需要一步到位，房子要夠大，位置要夠好，那麼挑來挑去，找不到完全滿意的就被耽擱了。然後就看著房價接著上漲，越來越買不起，後悔不迭。怎麼辦呢？其實就是先上車，先買個買得起的小房子，那麼隨著小房子的增值，你可以找機會再換大房子，這樣就上了車，跟列車一起前進了，就不會被拋下了。
第二個原則是稀缺原則，就是儘量買城市中心的房子。
買房的時候，你可能面臨這樣一個兩難的選擇，一是買城市中心的小房子，這種房子往往還貴一點。第二是買遠一點的房子，這種房子往往是大一點，還便宜一點。
這時候你應該怎麼選呢？你就應該記住稀缺原則，房子的價值並不在於房子本身，而在於房子附近的稀缺資源，比如學校、醫院、商圈、各種辦事機構等等，這些稀缺的資源給你帶來各種便利，是房子升值的根本。那麼遠郊的房子，往往離這些稀缺資源比較遠，房子的升值的空間可能會小一點。如果你有選擇的話，儘量選城市中心的附帶著各種稀缺資源的房子。實在買不起的話，你也可以買地鐵沿線的房子，因為交通上的便利可以部分地替代這些稀缺資源。
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