繼承者們的2019
序
公元1125年，北宋宣和七年。
宋徽宗聽信蔡京讒言，割斷與遼的“檀淵之盟”，收復了“燕雲十六州”的軀殼。
隨後，金人兩次大肆進犯，宋軍節節敗退，東京生靈塗炭。在此危急存亡之際，宋徽宗貪戀風花雪月，慌忙傳位，敗走江都；太子趙桓痛哭流涕，拒絕繼承，哭暈後被黃袍加身，成為了皇帝——宋欽宗。
這位亡國之君，上任罷免蔡京、童貫等諂臣也就罷了。竟優柔寡斷罷免种師道、李綱等有益之臣，導致靖康之變，他無奈上位，救不了父親，也救不了宋國。
北狩初年，趙桓先獨自北上，受盡金人冷落，“無言獨上西樓”的李煜，也比他幸運一百倍。
這是關於一對父子的故事。
1st
第一次開發佈會的 87年新君
87年的王曉松，“繼位”時雖臨危受命，但比宋欽宗無論是權柄和處境，都好得多。
起碼，一定程度上，他救了新城。近日，他完成了第一次以主席身份主持新城控股年度業績的發佈會， 87年剛剛“登基”的董事局主席王曉松，鏡頭前還是略顯緊張，話語之間頻頻“吃螺絲”，雖非乏善可陳，卻也沒有風流倜儻。
個人感覺嬤嬤不多說，先看看新城業績：
年報數據顯示，新城控股2019年實現合同銷售金額2708.01億元，同比增長22.48%，銷售面積達2432.00萬平方米，同比增長34.21%。
利潤方面，歸屬於上市公司股東淨利潤126.54億元，分別比2019年增長20.61%；扣非歸母淨利潤99.8億元，同比增長31.4%。
毛利率有所下降：2019年，新城控股毛利率32.64％，地產銷售的毛利率為30.98%，下降4.5%；物業出租及管理毛利率為67.56%，較前一年下降0.2%。
淨負債率方面，從2018年的49.21%大幅下降到16.36%，資產負債率為86.60%，上升2.03%。現金餘額639.41億元，公司淨經營性現金流達到435.80億元。
嬤嬤前幾天說過，別以為降負債就是好事，尤其是地產公司把淨負債降到20%這條紅線以下，這是一個預警。
去年下半年過半時間不拿地，還出現了拋售轉讓情況，導致整個新城的土地儲備極速下滑，這一系列的負面狀況對公司影響將直接在2020年銷售體現出來。
對，2020年的銷售確實會出現問題，沒有重要原材料，如何生產彈藥，如何打仗？
這是一場很現實的危機。
雖縱觀新城2019年，尚是穩中有降，也算不過不失吧。
2nd
被追趕的新城
2020年，新城的老八地位，是否能保住？
公告稱，2020年，新城控股計劃新開工項目90個，新開工建築面積1665.08萬平方米，其中，住宅項目867.34萬平方米，商業綜合體項目797.74萬平方米。
剛剛出爐的一季度克而瑞地產銷售榜，一直穩定第8的新城控股，操盤金額排名已跌落至13名。
黑天鵝事件的影響是巨大的，新城拼命甩項目降風險，而融資方面更是全面停擺，資金壓力導致投資也出現了問題，去年第三季度更一度絕跡土地圈。本以為今年開年有窗口期，誰知又受到疫情的影響，拿地可謂一波三折。
大家都知道，從拿地到銷售一般有3-6個月轉化，所以，今年二三季度開始，新城的銷售塌架是意料之中的。雖然，王曉松說，今年新城將會花1000億拿地，2020年可售貨值4000億。前1-2月，小王總也很努力在拿地榜單排行前五，但短期內很難扭轉銷售額下滑的局面。
新城名次下滑的同時，世茂正在快馬加鞭的追趕。
2019年全年操盤金額的第八名新城和第九名世茂，如此巧合，都是二代接班。
去年接任世茂董事局副主席、總裁的許世壇在年報發佈會的表現，比臨危上位的王曉松老練得多，各種段子金句，脫口而出。當然，除了看個人魅力，嬤嬤更重要還是看業績。去年許世壇接任總裁以來，世茂重回第9位，這或許是他能力最好的佐證。
從年報來看，2019年，世茂房地產的營業額達到1115億元，同比上升30.4%；毛利額同比提升26.6%至341億元，毛利率維持30.6%的穩定水平；核心利潤153.2億元，同比上升30.6%；股東應占核心利潤104.8億元，同比上升22.5%。
地產梟雄孫宏斌一樣，許世壇把更多的機遇寄託在收併購上。
2019年，世茂5000億可售資源中，2/3以上通過收併購獲取，受疫情影響，許世壇相信，2020年有更多中小開發商甩底生存，收併購會比高價拍地的風險要小得多，對於他來說，2020年更重要的收併購是福晟併購案。 “世茂接下來還會繼續快速增長，比行業前十甚至前二十的平均增速都要快。”他更表示，今年的銷售目標為3000億元。
王曉松，給新城銷售目標為2500億元。“我們希望行業排名在10位左右。”
被世茂趕超，是新城已面臨的現狀。
當然，目前看來，追趕的還不止世茂，龍湖、金科、金地都在衝刺，2020年的新城正面臨業績“萎縮”的質疑。
作為企業，適當的萎縮也沒什麼，但是作為上市公司，資本會冷酷很多，加油了，小王同學！
77年的許世壇，87年的王曉松。誰都不是隔壁家的孩子，有目標是好事，在追趕之中，便會強而更強。
十年後，小王或許會煮酒談笑話當年，今天的滴滴點點，幫助他迅速的成熟。今天的新城帝國，擔在一個剛剛33歲的小夥子肩上，他必然要比同齡人承受更多，但是這也是他的最大優勢——年輕，因為年輕意味著不怕輸。
3rd
出走中的新城
對新城而言，還有一個嚴重問題——高管團隊的動盪。
嬤嬤留意到，業績發佈會上，除了公司董事長兼總裁王曉松，還有董事兼聯席總裁曲德君、董事兼聯席總裁梁志誠、高級副總裁兼財務負責人管有冬等高管。
歷史上，什麼樣的大臣，往往決定了朝代是盛世，還是落寞。
發佈會上，王曉松左右坐著的不可謂今天新城最位高權重的輔臣，雖然整場發佈會，他們很少抬起頭面對攝像頭。
其實，在老王時代，新城就設有三個聯席總裁席位，由袁伯銀、陳德力、梁志誠擔任。袁伯銀管企業內控和人力，陳德力管商業，梁志誠管傳統住宅，三人互補交圈，相得益彰。短短几年，新城從區域性公司發展成住宅、商業兩手硬的十強房企，不得不說，王振華用人很有一手。
如今，這樣的鐵三角被徹底打破了。3月30日，袁伯銀因個人新事業發展需要正式辭職。無獨有偶，陳德力也離職了。
嬤嬤想好好說說陳德力。這些年，這位曾在凱德和萬達締造商業神話的干將，2016年，被王振華高薪挖掘陳德力到新城。據嬤嬤的獵頭朋友說，陳德力的年薪高達1500萬，外加150萬股股權，看得出老王真的對陳委以重任。
陳德力從萬達加入新城後，從來不掩飾自己的“野心”。短短四年，在“有情懷、不復制、具規模”理念的加持下，他利用萬達商業高週轉模式，讓吾悅廣場在全國三四線城市野蠻擴張，同時打造從投資拓展、招商運營到資產證券化的一體化專業團隊，後來相繼推出了“吾悅菜場、吾悅珠寶城、吾悅運動城、吾悅兒童城”四大創新業態策劃，隨後，陳德力還喊出2020年要建100座吾悅廣場。
有趣的是，陳德力每年參加新城商業年會，都一定會作演講，標題又有幸福又有光，引經據典，談古論今，渾是一副商業界的“詩人”的模樣。
很多人問，剛剛喊出100座吾悅廣場的陳德力，為什麼突然出走？
或許，從王曉松的迴歸，就註定的結局。
2018年8月，太子王曉松擔任新城控股集團總裁，分管商業開發板塊。微妙的是，新城商業版圖中，商業開發事業部、商業管理事業部和資產管理中心原本都是陳德力的分管範疇，而陳對商業最大的功績，就是打通新城開發和運營的前後端，王的參與，從架構調整上，無疑是對陳德力“施政方針”的一種粉碎。
這裡邊是否涉及某些“企業戰略”，嬤嬤無法評價，但從數據上來說，陳德力締造的新城商業版圖，還是可圈可點。
從公告上看，2019年一共開業21座吾悅廣場，數量創歷史新高。實現27個省份及直轄市、122個綜合體項目的佈局，已累計開業63座吾悅廣場，已開業面積共計590.62萬方，同比增長51.44％。報告期內，吾悅廣場實現租金及管理費收入40.69億元，同比增長92.28％，平均出租率99.16％。
而今年要開30家的吾悅廣場，依然面臨重資產、資金沉澱過重的問題需要解決。
這半年來，王曉松的上任，原團隊是否能充分融合，人才會不會被行業挖牆腳？這真的很難說。去年黑天鵝時期，新城員工就接到很多獵頭的電話，當然，新城這幾年的表現讓他們的員工確實很吃香，深受其他企業的關注。
隨著陳和袁的離開，聯席總裁只剩下新上任的曲德君和老人梁志誠。嬤嬤曾聽離開新城的朋友（常州人）聊起舊司，內心除了認可和喜愛，還有由衷的自豪，那便是新城留下的人情味，結婚時的婚車，每年幾百元的加薪，都成為了老新城人的美好記憶。梁及“常州黨老人”未來無論如何，他們都已經用第八名證明了自己可以從一個三線城市，從無到有，打出一片天。
剩下的答案，讓歲月來回答了。
LAST
最後
新城，江蘇省常州市武進區走出來的一家地產企業，出身沒有金鑰匙，今天的天下是自己一場一場硬仗打下來的，而隨之帶來的高光，眾人的關注度迅速拉昇，無論優秀，還是差錯，都會被關注，無限放大，甚至直接被猜測或定義生死。這對新城是不公平的，但是新城也要注意外界的信號，畢竟有些事情是無法迴避的。
一代新城換舊城，當年在常州“隻手遮天”的老王已放逐，再而衰，三而竭。
幸運的是，小王順利接位，也不會是亡國之君。
但獨立西樓，一切珍重。
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