2019年10月23日，港龙中国地产集团有限公司(下称：港龙地产)向港交所提交招股材料，由华高和昇财务顾问有限公司担任独家保荐人。据悉，公司拟募资用于购地和支付旗下5个项目建筑成本等费用。
但及至目前已近半年，尚未有最新的动态反馈。
高度集中的土储现状
企查查数据显示，作为上市主体的港龙中国地产集团有限公司是今年1月23日注册成立的新公司，注册资本10亿元，为港龙发展集团有限公司的全资子公司，法人代表和董事长均为吕永怀。而江苏港龙地产集团有限公司则分别由港龙地产持股51%，港龙发展集团持股49%。
据悉，此前港龙地产的总部位于江苏常州市，于今年7月将总部迁至上海，意在为该公司“深耕长三角、布局全中国”的战略规划做全面升级。
2007年8月，包括吕永怀在内的吕氏家族多名成员共同在常州成立了江苏港龙房地产开发有限公司，并获得两幅地块。2012年，港龙地产扩展至长三角其他城市，多为常熟、盐城、嘉兴这样的三线城市;2018年，港龙地产进军上海，并将版图延伸至河南和贵州。
截至去年8月底，港龙地产在20个城市拥有56个开发项目，总土储面积为417.5万平方米。值得一提的是，其中有54个项目位于长三角地区，土储高度集中。在未来，港龙地产拟深耕长江三角洲地区，依托在长江三角洲地区的现有地区覆盖率进入该区域以外的其他新市场，如华中地区。
高额负债的财务风险
2018年港龙地产不仅在收入、利润方面突飞猛进，同时也面临着巨大的债务压力，负债总额从2017年末的49.5亿元增长至2018年末的87.4亿元，截至2019年6月30日，负债总额增加至116.62亿元，资产负债率则从2016年的17%增长至2018年的122.1%，截至2019年6月30日，该指标已高达153.9%。而融资成本净额也由2017年的431.7万元增长至2018年的3463万元，同比增长702%。
招股书披露，港龙地产的外部融资主要来自银行借款、信托融资及其他融资，截至2019年8月31日，其信托融资及其他融资安排占总借款的35.1%，有6.8亿元未偿还。利率方面，截至2019年8月31日，银行借款利率为7.7%，其他借款为11%。具体债务结构上，其借款均为5年以下中短期债，截至2019年8月31日，短期债占比17.4%，2年以下借款占比达72.8%。
现金流方面，2018年底港龙地产的经营性现金流由正转负，为-6.3亿元，投资性现金流则连续三年为负，2018年底为-5.2亿元，只有融资活动有正流入，为16.1亿元，整体现金流都靠融资活动来支撑。而细看融资活动项，其现金流入主要为合联营企业垫款、股东垫款以及来自银行、信托等借款，融资渠道并不多。
高息融资的成本压力
在资产负债比率增加的背后，是港龙地产运营成本的疯涨。以2018年为例，港龙地产当年销售及营销开支为6097万元，同比增加234%;一般及行政开支为9007万元，同比增加201.5%;融资成本净额则为3463万元，同比增加702%。
从财务资料中可见，港龙在去年9月与无锡蠡悦股权投资合伙企业的融资安排，年利率高达14%。此外，同在9月份，港龙地产还向上海爱信信托投资有限公司融资1.07亿元，年利率也高达13%。两次信托融资的利率几乎都为银行借款利率的两倍，给企业增加了不小的融资成本。
财务报表中的应付款项在2016年、2017年的数值都还为0，2018年竟出现了12.2亿元的应付非控股权益款项，2019年中期已经达到21.9亿元。招股书中对此项的定义为非控股股东为支持项目开发而向有关附属公司支付的垫款，其中金额为9.5亿元和15.6亿元的款项是需要支付利息的，年息为8.0%-20.0%，上限利率近乎于高利贷了。
对港龙来说，必须打开融资渠道，才有可能实现规模扩张，进而取得楼市下半场的入场资格。而上市，则是当前最后的脱困机会，也是唯一可行的突围路径。作为中小房企的典型样本，港龙地产能否通过IPO实现新的突破，值得关注!
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