2019年10月23日，港龍中國地產集團有限公司(下稱：港龍地產)向港交所提交招股材料，由華高和昇財務顧問有限公司擔任獨家保薦人。據悉，公司擬募資用於購地和支付旗下5個項目建築成本等費用。
但及至目前已近半年，尚未有最新的動態反饋。
高度集中的土儲現狀
企查查數據顯示，作為上市主體的港龍中國地產集團有限公司是今年1月23日註冊成立的新公司，註冊資本10億元，為港龍發展集團有限公司的全資子公司，法人代表和董事長均為呂永懷。而江蘇港龍地產集團有限公司則分別由港龍地產持股51%，港龍發展集團持股49%。
據悉，此前港龍地產的總部位於江蘇常州市，於今年7月將總部遷至上海，意在為該公司“深耕長三角、佈局全中國”的戰略規劃做全面升級。
2007年8月，包括呂永懷在內的呂氏家族多名成員共同在常州成立了江蘇港龍房地產開發有限公司，並獲得兩幅地塊。2012年，港龍地產擴展至長三角其他城市，多為常熟、鹽城、嘉興這樣的三線城市;2018年，港龍地產進軍上海，並將版圖延伸至河南和貴州。
截至去年8月底，港龍地產在20個城市擁有56個開發項目，總土儲面積為417.5萬平方米。值得一提的是，其中有54個項目位於長三角地區，土儲高度集中。在未來，港龍地產擬深耕長江三角洲地區，依託在長江三角洲地區的現有地區覆蓋率進入該區域以外的其他新市場，如華中地區。
高額負債的財務風險
2018年港龍地產不僅在收入、利潤方面突飛猛進，同時也面臨著巨大的債務壓力，負債總額從2017年末的49.5億元增長至2018年末的87.4億元，截至2019年6月30日，負債總額增加至116.62億元，資產負債率則從2016年的17%增長至2018年的122.1%，截至2019年6月30日，該指標已高達153.9%。而融資成本淨額也由2017年的431.7萬元增長至2018年的3463萬元，同比增長702%。
招股書披露，港龍地產的外部融資主要來自銀行借款、信託融資及其他融資，截至2019年8月31日，其信託融資及其他融資安排佔總借款的35.1%，有6.8億元未償還。利率方面，截至2019年8月31日，銀行借款利率為7.7%，其他借款為11%。具體債務結構上，其借款均為5年以下中短期債，截至2019年8月31日，短期債佔比17.4%，2年以下借款佔比達72.8%。
現金流方面，2018年底港龍地產的經營性現金流由正轉負，為-6.3億元，投資性現金流則連續三年為負，2018年底為-5.2億元，只有融資活動有正流入，為16.1億元，整體現金流都靠融資活動來支撐。而細看融資活動項，其現金流入主要為合聯營企業墊款、股東墊款以及來自銀行、信託等借款，融資渠道並不多。
高息融資的成本壓力
在資產負債比率增加的背後，是港龍地產運營成本的瘋漲。以2018年為例，港龍地產當年銷售及營銷開支為6097萬元，同比增加234%;一般及行政開支為9007萬元，同比增加201.5%;融資成本淨額則為3463萬元，同比增加702%。
從財務資料中可見，港龍在去年9月與無錫蠡悅股權投資合夥企業的融資安排，年利率高達14%。此外，同在9月份，港龍地產還向上海愛信信託投資有限公司融資1.07億元，年利率也高達13%。兩次信託融資的利率幾乎都為銀行借款利率的兩倍，給企業增加了不小的融資成本。
財務報表中的應付款項在2016年、2017年的數值都還為0，2018年竟出現了12.2億元的應付非控股權益款項，2019年中期已經達到21.9億元。招股書中對此項的定義為非控股股東為支持項目開發而向有關附屬公司支付的墊款，其中金額為9.5億元和15.6億元的款項是需要支付利息的，年息為8.0%-20.0%，上限利率近乎於高利貸了。
對港龍來說，必須打開融資渠道，才有可能實現規模擴張，進而取得樓市下半場的入場資格。而上市，則是當前最後的脫困機會，也是唯一可行的突圍路徑。作為中小房企的典型樣本，港龍地產能否通過IPO實現新的突破，值得關注!
閱讀更多 禾與谷 的文章
