繼南山福田之後，羅湖學位房價也“不行”了？

和福田南山一樣，羅湖名校學位房的價格，同樣受到了疫情的鉗制。

之前兩篇，我們分析了福田和南山名校學位房的房價表現，發現樓盤掛盤均價下調的比例不在少數。

那麼羅湖名校學位房呢？似乎也同樣不能倖免。

為了分析羅湖學位房的整體情況，我們選取羅湖區前三甲的名校初中作為樣本參考，分別是：

◇深圳中學初中部

◇翠園中學本部初中

◇翠園中學東曉校區初中部

注：以下數據來源深圳樂有家，數據日期為2020年2月22日，漲跌幅是指相對於2020年1月份的價格環比得出。另外，文中的數據並不能代表市場的全部情況，只能作為部分參考。

深圳中學初中部

深圳中學初中部，從各項數據上看，都是羅湖區的王牌初中。

目前學區內掛盤在售的房源，約40套，主要分佈於15個小區裡，但每個小區的房源量都未能突破6套以上，主流掛盤數量在3套及以下。

其中，滿5年狀態的房源佔比40%，滿5年唯一的房源佔比15%，紅本在售房源佔比23%。

戶型方面，1房佔比最高，達33%。這個佔比份額，應該是我們系列文章提到的名校學區裡面，佔比最高的了；其次，2房佔比28%，3房及以上戶型佔比39%。

學區整體均價水平表現方面，均價9.82萬/㎡，中位數均價為9.63萬/㎡，且各樓盤掛盤均價變化幅度，以“不漲不跌”以及“微跌”的兩種狀態，佔比平分秋色，僅有合正星園這個小區，均價表現出漲幅的結果，但均價幅度僅為2.99%。

1房價格掛盤情況，總價區間在420-769萬區間，主要集中分佈在鵬公館、鵬大廈、金麗豪苑以及愉天小區這4個樓盤裡；2房，總價區間在420-650萬間。

值得注意的是，不管是1房還是2房的房源，其大部分數量房源價格水平均低於500萬以下。所以，入門門檻在深圳市同一級別的名校當中，深圳中學初中部的學位房，屬於比較低價位的門檻入手標的了。

3房及以上戶型房源，起步價位675萬，最高房源價格為嘉多利花園311㎡4房，2595萬。以1000萬價格為分水嶺，1000萬之上和之下房源數量相當。

所以，如果你預算不多，對樓齡的要求也不高，但又想在深圳內買一線“頂級”名校的學位房，那麼，深圳中學初中部的學位房，值得你重點考慮。

翠園中學初中本部

翠園中學初中本部，作為羅湖區內前三甲排名內的“常客”，學區內目前掛盤數量約為59套，主要分佈在13個小區裡。其中，深業東嶺掛盤數量一枝獨秀，佔比學區房源多達37%。

此外，滿5年狀態房源佔比41%，滿5年唯一的房源佔比13%，紅本在售房源佔比23%。3房和4房房源佔比分別為39%和29%，2房戶型房源佔比20%，而1房戶型房源佔比僅3%

學區均價整體表現方面，均價為6.64萬/㎡，中位數均價為6.61萬/㎡，各樓盤均價漲跌幅表現方面，出現漲幅、不漲不跌以及跌幅狀態結果的樓盤，幾乎各佔三分之一，幅度變化大概在正負5%的區間內。

其中，1房戶型房源僅為2套，均為深業東嶺39-42㎡段的戶型，價格分別為263萬和275萬；

2房戶型房源總價區間在393-560萬以內，面積段主要分佈在54-80㎡內，集中在深業東嶺、靖軒豪苑、麗華東村以及怡景花園這4個小區裡；

3-4戶型房源，總價區間在430萬-1300萬區間內，面積段從61-187㎡不等。從改善升級換房選擇的角度上看，深業東嶺、鴻業苑三期以及靖軒豪苑，可以作為優先考察選擇的目標，並且也是三個學區裡面樓盤對比中，屬於比較優質的居家樓盤。

從目前的掛盤房源情況來看，目前翠園中學本部學位房的入門門檻，在三個學區中相對最低。在預算極其有限的情況下，大家可以重點優先關注深業東嶺的1房戶型。

翠園中學東曉初中部

從排名上看，翠園中學東曉初中部，一直跟翠園中學本部初中，爭奪羅湖老二的位置，它倆在十大高中錄取排名上，經常出現你追我趕的局面。

總體上看，翠園中學東曉初中部的表現，稍稍略勝一籌，主要體現在：2014-2018年期間，其十大高中排名的錄取率上，從未掉出全市前二十以內的排名。

目前，翠園中學東曉初中學區內學位房掛盤數量，約為51套，主要分佈在10個小區裡面，其中今日家園掛盤數量佔比最高，達31%，而能在掛盤數量佔比超過10%的樓盤分別還有松泉公寓（18%）、百仕達花園三期（12%）以及泰和花園（10%）。

52%的掛盤房源處於滿5年的狀態，27%的掛盤房源處於滿5年唯一的狀態，紅本在售房源佔比33%。

學區整體均價表現方面，6.36萬/㎡，中位數均價為6.21萬/㎡，屬於本文列舉的三個學區學位房價格水平裡面，價位略低水平的學區。

跟深圳中學初中學區內，各樓盤均價漲跌幅有點類似，翠園中學東曉校區均價出現跌幅的樓盤佔據主導地位，僅百仕達花園三期這一個樓盤出現樓盤均價漲幅的情況。

1房戶型掛盤房源，僅有1套，為藍堡公寓36.47㎡的戶型，掛盤價格為355萬。

2房戶型價格，總價區間360萬-560萬內，且73%的2房房源價格在500萬以下。

主要集中於今日家園、松泉公寓、百仕達三期這三個小區，並零星分佈在鹿鳴園、寶豐苑、泰和花園、長富花園、陽光明居以及藍堡公寓這幾個樓盤裡。選擇較低總價上車門檻房源，優先重點關注2房就好。

3房戶型價格，總價區間在400-820萬之間，而50%的房源處於500萬以下。

在這裡，大家可能會比較好奇的是，為什麼作為羅湖的名校學區之一，東曉的學位房3房，價格竟然那麼“便宜”？

可以用羅湖其他兩個名校學區、買2房價格的錢，在這裡能買到3房，這其中是不是有什麼貓膩？

其實便宜的道理也很簡單，因為目前在這個學區內，因戶型設計的原因，存在2房面積段能做成“小3房”的戶型。

例如今日花園部分63㎡-76㎡段“標常見2房面積”的戶型，就能做成小三房。

因此，想一步到位住進三房，同時在較低價位段買到名校學位房的家庭，可重點優先關注翠園中學東曉初中的學位房。

羅湖的名校學位房，還值得依靠嗎？

受此次疫情的影響，羅湖名校樓盤均價下調的比例，要大於南山與福田的情況，

另外，從學位房掛盤均價堅挺及上漲的比例上看，南山和福田的名校樓盤的韌性相對要更強。

有人說，羅湖的名校學位房，掛盤均價不太行，因為羅湖名校的影響力沒落了。

其實，我覺得，房價不夠堅挺，不是因為羅湖的名校不行，而是福田和南山的名校實力已經崛起，無論是數量還是質量上，都發生了逆襲。

當然，更大的背景原因，還是來自深圳經濟重心逐漸西移所致，更多優質的產業人口，帶著更多優質的生源，轉移至羅湖以西的方向。

在置業需求、學位需求和樓盤本身的作用之下，南山和福田名校學位房的價格會更加韌性十足。

而羅湖名校在數量上，並沒有取得更進一步的擴展，而是原地踏步。

不過話又說回來，羅湖再怎麼樣，也是曾經“貴族”，即使現在有些沒落。

我們依然可以看到，深圳中學初中、翠園中學初中本部以及翠園中學東曉初中部的實力，每年都能穩定的進入到深圳排名前二十的初中行列裡，依舊有實力跟南山福田的同類名校一爭高下。

隨著羅湖大片的舊改推進，新的產業商務區，如筍崗、泥崗以及蔡屋圍等商圈，將讓羅湖重新煥發生機，一個全新的羅湖，正在向我們招手。

從長遠來看，未來優質產業和人口的聚集迴歸，將為羅湖名校帶來可持續的優質生源。羅湖的傳統名校，其含金量依舊可以保持足夠的成色。

相對於南山福田名校的高門檻價位，羅湖區的這三所名校，不僅升學成績不錯，而且價格打折也比較厲害，個人認為，性價比還是很高的。

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