去年底時，很多專家就直言預測，“2020年樓市或迎來顯著反彈”。有些專家更“好心”告誡購房者，“最好在3月份之前就實施購房計劃，把房子敲定”。 社科院、中科院兩權威部門甚至同時預測，2020年房價年均漲幅將不低於6%。原因一是調控已經歷3年長週期，按照很多專家的經驗，調控到了要逐漸退出的時候了；二是3月之後正趕上傳統的樓市“小陽春”爆發，購房需求會集中釋放，大城市房價很可能會被迅速拉高。
基於此，很多開發商更是摩拳擦掌，期待2020年的早點到來。
但人算不如天算，誰也想不到，一次“突發事件”竟然輕輕鬆鬆就把樓市給“擊垮”了——1月下旬到2月底，舉國隔離，無人看房買房，樓市徹底“熄火”，開發商售樓處、中介門店幾乎全部“暫停營業”，全國幾百個城市樓市成交數據都接近為零。3月之後雖然各地逐漸開始復工復產，但情況依然不容樂觀，帶看量、成交量也只恢復了往年的一半左右，3月二手房市場更是有121個城市房價下跌，四大一線城市均赫然在列。
對於開發商來說，2020年別說3-5月的“樓市小陽春”沒戲了，連春節期間的“返鄉置業大潮”的算盤都徹底落空了——近3個月的停擺期，幾乎所有開發商都是無房可賣、無款可回、無錢可借狀態，再加上一季度有接近3000億的到期債要償還，僅前兩個月就有108家中小房企沒有熬過2020年的春天。
雖然各行各業都難逃此“厄運”，但很多專家還是傾向於認為，房地產遭受的打擊最為嚴重，所有人中就數開發商的日子是最難熬的，原因有三：
其一，2019年第三、四季度金融政策收緊，很多房企原本就面臨重大資金週轉壓力。2020年樓市開局不利，對於開發商來說無疑是雪上加霜。各個城市各大開發商的新房嚴重“滯銷”，回款更是大幅下滑，這對於一個85%的企業資金鍊撐不過3個月的行業來說，意味著什麼，不言而喻；
其二，事實證明，不管是不是特殊時期，2020年國家對資金的管控依然沒有鬆懈。尤其是對“資金違規流入房地產市場”的監管更是隻緊不松，這直接導致中小房企“無錢可融”。就算是有背景有實力的企業，融資成本也是隻增不減。今年一季度，更出現了多家房企“借高息債還低息債”的非常規現象；
其三，上文已經說過，今年和明年是房企償債高峰年。有機構預估測算過，今年開發商僅海外、信託、境內三項的債務總和就已經高達1.5萬億。其中萬科、恆大的總償債規模排在第一和第二。至此，相信很多人也就明白為什麼恆大一季度那麼急著打折促銷賣房了。
房地產迎來至暗時刻，開發商更是三面承壓，樓市風雨飄搖，房價搖搖欲墜。雖然從2月起，多地施以援手，截至目前全國累計有70城出臺新政“施救”樓市。但是後來發生的事情我們也都看到了，70城中有64城是出臺加快預售審核、延期繳納土拍保證金、放開落戶等意義不大的“紓困”政策，而真正動用了“刺激購房需求”、“刺激整體市場”的6座城市無一例外政策都遭遇了“被下架”。
不僅如此，最近一段時間國家也密集表態“要繼續堅持房住不炒”、“保持金融調控的連續性、穩定性和一致性”，黨媒央媒也三令五申發聲“不拿房地產刺激經濟”、“不走地產拉動經濟老路”……
釋放的信號再明確不過：不管當前經濟形勢有多惡劣，房地產這個“夜壺”都不能重啟，樓市大局穩定才是重中之重。現在這個關鍵時期，房地產絕對不能再來一次“瘋狂”。因為房價不漲、樓市不能火，是保民生的前提。否則不止過去三年多的樓市調控要前功盡棄，整個金融大局的穩定也難以保障。
種種信號顯示，開發商當前遇到的各種問題，只能通過自救的方式來解決。其實2月份時，大佬曹德旺就曾給開發商指了明路：降價是轉危為機的不二之選。因為開發商只有適當降價，才能確保房子賣出去，這樣既解決了資金週轉問題，又能讓利購房者。
無獨有偶，央媒經濟參考報其實很早之前也發文“暗示”過開發商應該降價“自救”——在這一特殊時期，要始終堅持“房住不炒”定位，繼續“因城施策”落實房地產長效管理機制，保持房地產市場平穩運行；支持房地產開發企業以價換量加快回款，增收節支，提升流動性水平。
對於曹德旺和央媒的建議，數萬開發商顯然沒有予以採納——截至目前，真正走“降價跑量”路子的房企並不多。據地產高層透露，只有極少數房企通過特價房、工抵房的方式在少量優惠賣房，90%的房企還是巋然不動。恆大雖然名義上是高喊“全國樓盤直降25%”在賣房，但也被人扒出是“先提價後降價”，總體算下來優惠也是少得可憐。受此次風波影響最為嚴重，紮根三四線的碧桂園高層日前更直言表示：目前不會降價。
另一邊，人民法院公告往最新數據顯示，一季度有189家中小房企申請破產清算。這個破產量是2019年全年的1/3還多。
把上述兩個事件疊加來看，我們彷彿看到了1929年美國大蕭條時期發生的罕見一幕：牛奶產能過剩，需求大幅萎縮，農場主們們寧可不降價，寧可倒閉死掉，也要把牛奶倒到河裡，藉以消化庫存，穩定牛奶市場。
時隔90年，中國樓市竟也出現了另類的“倒牛奶”現象：開發商們實際上已經壓力巨大，說白了隨時有破產倒閉風險，但他們仍然寧願破產也不降價。為什麼會出現這種怪類現象？答案其實非常耐人尋味：
首先，開發商並非不想，而是不敢降價。“不敢”是建立在三方面原因：
第一，中國購房者用戶習慣於“買漲不買跌”，降價賣房不僅得不償失，反而會弄巧成拙，引發拋售潮，對自己更不利；
第二，降價賣房會招致老業主的“鬧事阻攔”，畢竟這牽扯到眾多人的利益得失，而且這類事件，在中國房地產市場上更是屢見不鮮，開發商為了不給自己找事，更不敢輕易降價賣房；
第三，中國80%的城市對房地產依賴度高，開發商主動降價賣房，看似利好購房者，但實際上利空當地房價，間接利空地價。對於走“出賣土地融資發展城市模式”的諸多城市而言，開發商降價賣房，自然不能夠被允許。
其次，降價未必比破產好。地產界有句絕對正確的話叫：降價死得更快！同樣也有三方面的因素：第一，降價是個技術活，更不是某一個開發商的事，一座城市一個區域甚至是一個版塊，都可能有數家、數十家房企。某一家房企因為資金鍊承壓支撐不住，走降價跑量加速回款的路子，自然會被別家敵視、排斥，甚至是上眼藥、使壞，降價的日子同樣不會好過；
第二，降價未必能迅速回款，因為一旦降價行為發出，購房者的預期就會改變，本來還有買房打算的人也會暫停觀望，事實證明降價其實並不利於銷售；
第三，多數房企為自己留有後路，破產那是窟窿太大，徹底無法填補，很多房企進入地產圈其實本意不是拿地-開發-銷售，而是為了“炒地”，根本等不到破產，就找個有錢的主就把自己收併購了，不僅可以安穩套現，還不必承受開發、運營、銷售等種種苦活累活之苦。
很多人看完上述分析之後，可能對於開發商降價賣房徹底“死心”了，覺得房價不可能跌了。其實不然，開發商不敢降價賣房的理由確實耐人尋味，但是我們也要具體事件具體分析——“黑天鵝”對樓市的劇烈影響是我們不能忽略的重要因素之一：當下，全國10萬+開發商日子都不好過，大房企勉強可以繼續支撐下去，但是中小房企想全身而退，幾乎不可能。
很多人可能已經注意到了，恆大、萬科、融創這樣的大開發商都開始通過降負債、降價、裁員的方式“過冬”，何況其它房企。基於此，今年某些資金問題突出的開發商想被收購，想找個安穩的下家，其實並不容易。連大開發商都自顧不暇了，哪還有資金和時間替中小開發商收拾爛攤子呢。
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