來源：e代理(id：iedaili)
本文僅為信息交流之用，不構成任何交易建議
上週開始，e代理海外置業板塊升級而成的品牌——“安e居”每週都將為大家提供海外房產的市場研究報告，為客戶進行海外房產選擇時帶來更好的參考建議，本期主題為“疫情下的海外房產市場研究報告”。
關於安e居：專注於為客戶推薦黃金地段、升值空間大的海外置業項目，併為客戶提供託管和包租等一站式解決方案，包括泰國、日本、美國、菲律賓、英國等各個熱門國家房產。
新冠病毒來了，不可否認它對經濟增長、商業活動和個人行為都有嚴重的短期影響。雖然目前人們普遍認為，2020年下半年全球經濟將出現反彈，但具體的軌跡，尚未可知。因此，我們建議還是去使用一種情境板塊分析法（scenario planning analysis），而非押注於任何大膽猜想，來為疫情暫時的溫和放緩、或是更為嚴重和持續來做好準備。
企業租客
- 疫情期間，員工的健康和福利將是公司最關注的首要問題，然後才是業務的連續性。鑑於形勢瞬息萬變，企業需要靈活應變。一些頭部企業都提倡一種注重準備、保護、監測和溝通的應對方式。
- 對房地產決策者而言，運營彈性將是一個長期的重點。企業將會發展快速應對能力，以面對未來另一個類似事件的發生。
資本市場
- 隨著投資者對不確定性的反應，2020年上半年投資活動將放緩，而其中零售和酒店業受影響最大。預計投資者將轉向防禦性資產——收入穩定性、運營緊急性和職業密度將成為主要的風險考慮因素。
- 房地產投資在前幾次危機期間都出現了巨大波動，但其實隨著時間的推移，總體趨勢終歸是投資量的增長以及價格的攀升，我們也不懷疑這種情況將繼續持續。與其他資產類別相比，房地產仍然提供有吸引力的投資回報。
酒店物業
- 旅行限制、活動取消和個人對旅行的需求降低，立即在酒店業產生了影響。短期內入住率將下降。
- 國際遊客比例高的地點最容易受到影響，而國內遊客可通過汽車、火車、公交能到達的地點可能會受益。但是如果病毒在短時間內被控制，形勢有可能出現迅速的反彈。
零售物業
- 全球零售商必須做好準備，來應對消費者需求下滑和供應鏈中斷導致的現金流風險，以及運營成本增加的問題。保護現金流對於所有零售商，尤其是那些利潤率很低的公司來說，至關重要。而受災最嚴重的商家可能會向房東尋求暫時的租金減免。
- 擁有強大基礎設施以滿足在線訂單的零售商可能是長期受益者，他們更加重視向靈活的全渠道零售模式轉變。通過重新思考與定義供應鏈，來確保業務的連續性，這將是降低未來衝擊風險的關鍵。
工業和物流物業
- 全球供應鏈的破壞，是對工業和物流部門的主要影響。主要是門戶港口和機場的活動減少，將導致利用率下降和資源閒置。此次疫情爆發會激發供應鏈的彈性問題。
- 此次疫情爆發可能加速自動化和機器人在操作中的使用，並對勞動力的依賴。網上購物會推動對物流空間的需求。
辦公物業
- 疫情可能給市場帶來更大壓力（因為經濟體已經處於繁榮週期的晚期），所以疫情會造成投資活動延遲的可能，並且較以往的預測減緩租金增長。遠程工作的增加可能會降低辦公樓使用率，而房東短期租賃的風險敞口將很脆弱。
- 從長期來看，這次爆發，可能會快速助長遠程工作和協同技術的投資。
生活物業
- 不可否認被疫情造成最大影響的是每一個個人。長期高密度的生活趨勢，以及增加的協作空間都極易提高傳播的風險。
- 但是受益於穩定的收入來源，以及積極主動的能力來控制租金和空置，全球來看，多戶型家庭（multi-family）這個資產往往有更多的防禦特點。對於多戶型家庭住宅需求，也免於與外部震盪的相關性。
圖例1：疫情對商業地產的影響。
從上至下分別是：老年公寓、養老院、酒店、賭場、學生公寓、大型商場、家庭住宅、區域商場、寫字樓、公寓、生物科學、單戶型公寓、醫療辦公、倉儲、基站、數據中心
安e居觀點：疫情會成為房地產變革的催化劑
儘管評估疫情對房地產的即刻和直接影響很簡單——取消活動、關閉辦公室、限制旅行和隔離區的數量不斷增加——但間接影響尚未完全實現。出現最多病例的城市和國家肯定會受到最嚴重的直接影響，但所有地點都會經歷間接影響，無論是旅遊業的減少、供應鏈的斷裂，甚至是我們所有人的生活和工作方式，都可能發生改變。
在未來幾年，人們可能會繼續感受對房地產行業的這種影響。我們需要一段時間緩解，需要一段時間才能恢復。疫情可能導致新的運營模式：
- 這是否是促使遠程工作成為工作生活中更根深蒂固的一部分、提高福利和勞動生產率的催化劑？如此的話，寫字樓、辦公樓的部分需求是否會永久性地消失？
- 在線購物是否會成為新人群的常態，零售商將如何應對這種不斷增長的需求？如此的話，零售物業的部分需求是否會永久性地消失？
- 隨著企業尋求降低風險，供應鏈的全球化進程是否會加快？
- 減少碳排放和減少航空旅行是否會提高生產力，並改變企業對旅行需求和可持續性的看法？
- 是否會迫使使用技術來集合生活和業務的各個方面的增強？
這些問題我們還無法明確回答，而且都對房地產有著重大的影響。然而，我們可以清楚地看到，疫情的長期後果將繼續以一種並不顯眼的方式滲透。人力、經濟和商業影響是不可避免的，但新的措施、政策，以及投資於正確的房地產物業投資產品，將有助於在短期和長期降低投資者的風險。
我們將繼續監測全球各地的實地局勢，並將隨著局勢的發展，更新實時趨勢的最新情況。
閱讀更多 e代理海外財富管理 的文章
