當下的樓市真真是到了考驗智力的時候了。3月底之前，還是一片“死寂”的樓市，開發商在為賣房而發愁，中介在為無人到店而神傷，量價更是齊刷刷跌到谷底。但到了4月份，一切好像換了一番模樣——到處都在上演“搶購”大戲，到處都是“一房難求”的熱銷場面，到處都是排隊搶房、排隊驗資、擠爆售樓處的新聞報道，到處都有中介、開發商置業顧問在大肆宣傳“開發商從4月起要收回優惠、全面提價”的消息。
無數剛需因此更不得安穩，有人擔心樓市再次起飛，“從眾”思想再次佔據上風，借錢也要加入到“搶房“大潮之中；有人焦慮得徹夜難眠，但苦於囊中羞澀，只能暗自嗟嘆；也有人到處求教，希望“專家”能夠指點迷津。
一夜之間，“降價潮”何以變成了“搶購潮”？一個月前專家們扎堆預言的“房價下跌”，剛需可以高枕無憂，為何這麼快就打臉了？
說實話，當下的樓市出現這種局面，我一點也不意外。我不止一次說過，房地產無論什麼時候都是一場“拼智力”的遊戲。因為賣方一直在研究消費者的心理，房地產市場堪稱是套路最多、騙局最多、營銷最精明的行業。說句不中聽的，“人傻錢多”的一類人永遠都是任由開發商、炒房投資客擺佈的一顆“棋子”，無數剛需購房者更會毫無察覺地被裹挾進種種“騙局”中來，自願充當托起市場火熱的配角。
今年4月的這場“樓市火熱”大戲，毫無疑問，也是多方賣力配合“演出”的結果。這其中開發商是絕對主角，投資炒房客是助演，媒體是推波助瀾者，剛需購房者則是後知後覺的群演。
你看到的不一定是真實的，你看到的其實就是別人費盡心機想讓你看到的。當下的樓市到底火不火，我先說說自己看到的三點事實：
第一，數據寶發佈3月份房價漲跌指數顯示，3月份有121個城市二手房價環比2月份下跌。主要二線城市房價均出現明顯回調，且部分城市跌幅在5%以上。其中具有象徵意義的四大一線城市北上廣深，3月份二手房價全部下跌。上海跌了5.85％，位居四大一線城市跌幅榜首位。讓很多人不敢相信的是，這段時間屢屢爆出“千萬豪宅日光”的深圳也在下跌之列，環比跌了1.21%；
第二，第三方統計機構數據顯示，2020年4月份第一週，全國66座大中城市新房成交套數與成交面積較去年同期回暖指數平均值僅為49.5%，且超過40城未達到平均數；二手房帶看量各城回暖指數也不高於60%；
第三，更令人驚訝的是，3月份全國新增掛牌房源量環比上漲192.2%。我們之前說過，樓市掛牌量飆升只有兩種原因，一是房價剛剛經歷飆漲，炒房投資客急於高位套現，掛牌量會激增；二是多套房者遭遇重大打擊，資金鍊瀕臨斷裂，且對未來預期嚴重不足，一方面是為了自救，另一方面是為了避險，這也會導致掛牌量激增。顯然，當下屬於第二種原因；
有知名地產專家對於當下樓市的一房難求“火爆”場面，也直言不諱列舉了“樓市火爆”的三點“不成立”證據：
1、全國99%的城市，二手房的交易量和成交均價都是在下降的；2、銀行房貸客戶經理都說客戶量明顯大幅減少，這與房產從業者所說的“火爆”完全是自相矛盾；3、認識的所有做房地產土建工程的朋友，不管你是大包工頭還是小包工頭，沒聽說有一個人在年後拿到一分錢工程款。開發商房子真的那麼好賣，不至於連工程款都拖著不給結。
該專家最後一針見血總結到：你們朋友圈看到的，房產銷售曬的售樓處人山人海場面、單日“團購”50套的收據，毫無疑問都是“自導自演”的騙人戲碼。
至此，真相大白了，開發商“提價”系自導自演！
很多人也已經看明白了，樓市回暖回到往年同期水平言之尚早，媒體口中所謂的“降價潮”變成“搶購潮”，開發商“收回優惠、全面提價”，也不過是某些人費勁心機營造的樓市“虛假火爆”，自導自演的小把戲罷了。畢竟當前特殊時期，房地產市場太冷了，加之購房者都理性謹慎起來了，而房子又嚴重滯銷，資金鍊承受巨大考驗，如果不想方設法把市場的溫度托起來，今年別說賺錢，想“活下去”恐怕都要成問題了。
房價下跌還有戲嗎？國家表態、黨媒發聲一錘定音，剛需可以安心歡呼大笑了
草蛇灰線，伏脈千里。樓市今天所發生的一切，並非意外，更不能說是“黑天鵝”降臨這一個因素導致的。今天的結局，其實三年前當國家喊出“房住不炒”時就已註定，這不以任何人的意志為轉移。很多人一次次豪賭調控鬆綁，樓市重啟火爆，並不能證明自己多聰明，只能顯示自己有多愚蠢。
上世紀日本樓市崩塌，房價一夜回到解放前，無數人無家可歸，他們悟出一個道理沿用至今：一切虛假的繁榮都不可持續，房地產、金融等行業確實能夠給經濟發展提速增量，但是過分依賴這些行業，對經濟發展不是好事。唯有發展實業才是維持國家穩定健康發展的唯一路徑。
我們今天其實就是在走發達國家日本慘痛經歷後所悟出的這條光明正道，這一點從這段時間國家對房地產的表態，對樓市調控的堅決態度，可見一斑：
2月以來國家多次通過經濟日報、經濟參考報等多家黨媒發聲表態，第一是告誡所有城市要，堅持“房住不炒”的定位，把調控穩樓市貫徹始終；第二是重申，不將房地產作為短期刺激經濟的手段，同時強調保持房地產金融調控的連續性、一致性和穩定性；第三是破除一切雜音，針對網絡上傳言的各種“樓市火熱”、“房價反彈”，國家、黨媒均給出定調，樓市穩定是重中之重，房價不會出現大起大落。
毫無疑問，這些表態、發聲的背後，其實都是在給無數剛需吃一顆“定心丸”，給是在告誡傳達給各城市一個準確的信息：過去三年半樓市取得的成績來之不易，不能毀於一旦，更不能再次走上老路，我們經不起房地產再一次的狂飆高漲了。
按照以往經驗，特殊時期，經濟又遭受重大損失，房地產這個“夜壺”理應會重新啟用，但這次沒有。不僅如此，當各地呼籲“救市”，自行調整政策“救市”的時候，國家還出來穩定大局，對有些城市的“出格”行為，進行糾偏。不言而喻，這是在真實踐行國家不久前喊出的“不走老路”、“不再將房地產作為短期刺激經濟發展的手段”的承諾。
按照這種發展趨勢，今年上半年樓市想回歸到之前的狀態，就有一定難度。首先，房地產是絕對的“政策市”，政策面倘若沒有發生巨大逆轉，樓市短期想快速回暖沒希望；其次，資金和國民部門負債率已不足以支撐樓市再一次“火熱”；最關鍵的是，當下很多人要首先解決的是生活、工作、吃飯等問題，相較而言，房子不是第一剛需，即便是非常有需求的人，也在調查中表示，可以適當延期3-5個月再重啟購房打算，而這一切還要根據“黑天鵝”的走勢來定奪。
因此，我們判斷，上半年樓市繼續降溫，有些城市房價“繼續下探”不是沒可能。
連地產大佬孫宏斌都說了，房價跌30%我們都“死”了。孫宏斌的言外之意其實是，如果沒有國家的“救市”政策，房價真的可能迎來“大跌”，尤其是一些毫無優勢的三四五線城市，房子庫存本來就大，加上今年一季度新房供應又大增而且更沒來得及消化，新房早已是供大於求的局面， 房價一直下跌是必然的。這對於無數期盼著房價下跌再出手的剛需來說，確實值得歡呼，確實可以仰天大笑了。只要大家都按需行動，不跟風炒作，不充當開發商、中介的助推來說火熱的群演，房地產一定會報之剛需以李。
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