房地产的下半场：大趋势已定

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个人认为货币是决定房价走向最关键的因素。

短期货币量变化，是短期房价走向的决定因素。（货币政策、调控政策）

经济发展、人民收入（可负债空间），是决定房价长期走向的决定因素。

本文将从短期和长期两个因素分析房地产走向。

一、短期因素

最近两个月关于房地产的信息被密集释放。

银行方面：7月10日，银行监管部门已向部分房地产贷款较多、增长较快的银行进行了‘窗口指导’，要求控制房地产贷款额度。

上海某城商行相关人士透露，上述举措的核心思想是控制房地产贷款规模。虽然没说完全冻结相关业务，只是各种指导、总行不批等情况陆续出现，那些住房按揭贷款规模增长太快的银行可能会受点影响。

另一方面，7月4日、5日两天，宁波银保监局开出39张罚单，对十多家银行开出总额约1275万元的罚金，其中近60%的罚单是针对房地产住房按揭贷款管理不规范和房地产授信业务不审慎等行为。

7月16日，据银保监会阿拉善监管分局消息。中国银行巴彦浩特分行员工黄辉、司俊文，均因对“四证”不全企业发放房地产开发贷款负有直接责任，被阿拉善分局作出禁止终身从事银行业工作的行政处罚。

信托方面：7月11日，一则信息据称光大信托发布紧急通，暂停所有房地产类项目募集。当天12点后已募集的此类项目全部退款。引起了轩然大波。

随后光大信托一位高层人士表示，这是谣言，实际情况是，按监管要求，对房地产项目进行余额管控，优化结构，平滑运作。

同一天国投泰康信托也被爆出暂停房地产项目，有消息人士对媒体称“已经打款的项目目前全部退款，暂停预登记，房地产类信托项目都暂停。”为此，国投泰康信托的回应和光大信托如出一辙“余额管控，业务正常”。

然而此消息并非空穴来风，7月初，针对部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，银保监会近日开展了约谈警示，要求这些信托公司控制业务增速，提高风险管控水平。

消息称，至少有10家信托公司被约谈或警示。各家公司收到的监管要求不尽相同，有的要求“自觉控制地产信托业务规模”，有的要求“三季度末地产信托业务规模不得超过二季度末”，甚至有个别公司要求“全面暂停地产信托业务”。

房地产海外发债方面：7月12日，国家发展与改革委发布的《国家发展与改革委办公厅关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》明确，房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。

这一政策对房企来说无疑是融资环境的进一步收紧。

其实在6月13日，上海“第十一届陆家嘴论坛”上，央行党委书记、银保监会主席郭树清当着国务院副总理刘鹤，央行行长易纲，证监会主席易会满，银保监会副主席王兆星，央行副行长、外汇局局长潘功胜等高层的面上就指出：

“房产企业融资过度，挤占了信贷资源，助长了房地产投机行为。房子是用来住不是用来炒的。

历史证明，凡是过度依赖房地产，实现和维持经济发展的国家和地区，最终都要付出沉重代价。

凡是靠投资、投机房地产来理财的居民企业，最终都会发现，其实都很不划算。”

联想到去年6月份第十届陆家嘴论坛说郭主席的一番话“收益率超过6%就要打问号，超过8%就很危险，10%以上就要准备损失全部本金”。

结果一语成谶，P2P开始接二连三暴雷…

在房地产企业融资困难的情况下，企业资质不好，高杠杆高负债，粗糙烂造、忽视品质的房企可能要被面临“精准拆弹”。

此前5月17日，银保监会官网发布了银保监发〔2019〕23号文《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》。重申对房地产严监管态势。市场更加担忧23号文件之后，是否会产生扩大的其他影响。

从6、7月份相关信息看来，坐实了这种忧虑。

二、长期因素

经济发展、人民收入（可负债空间），是决定房价长期最终走向的决定因素。

7月15日国家统计局公布了 2019 年上半年中国 GDP 增速 6.3%的数据。虽然数据比预期的好，但是：

经济增速下滑已经是无可争议的市场共识。

7月12日据央行7月12日公布的数据，“6月末，广义货币(M2)余额192.14万亿元,同比增长8.5%”。钱继续在变得不值钱，然而居民并没有跟着通货膨胀感受到更容易赚钱。

相反在6月份，食品涨价8.3%，鲜果涨价42.7%，猪肉涨价21.1%，禽肉涨价7.4%，鸡蛋涨价6.1%中……

深深感受到水果不自由，外卖点不下手。

另一方面，据上财研究院去年年中的一份中国家庭负债率报告显示，中国家庭债务已经超过可支配收入，两者比例高达107.2%！

逼近美国金融危机前峰值，家庭债务占整个GDP的48%，若加上无法统计的民间借贷，事实上很多家庭已经处于入不敷出的状态。

郭树清也在陆家嘴论坛上指出：

“我国一些城市住户部门杠杆率抬升，相当大比例的居民家庭负债率达到了难以持续的水平。”

为什么一边在通货膨胀一边却更难赚钱了？原因也在于，家庭如果家庭债务的过度累积使得家庭部门杠杆过高，将会大大削弱家庭的流动性，使得家庭可用于消费的现金流减少，极大压制家庭消费，从而使得总需求下降。

而总需求的下降势必将对企业效益产生负面影响，迫使企业被动加杠杆来维持运转。

如果企业经营绩效的下降，会通过影响职工收入增长来进一步削弱家庭流动性的改善，从而不仅会使家庭杠杆率进一步上升，还会进一步拉低家庭消费乃至总需求，从而使得企业经营绩效进一步恶化。

形成一种恶性循环!

受居民负债空间所限，再往房地产上加杆杠的空间已经不大。

三、

综上，短期因素和长期因素上来看。

房地产的下半场，大趋势已定。

但同时我们也应该看到，房地产具有很强的区域性。宏观看空，微观不一定全都是看空。房地产依然有涨有跌，不同城市，同一城市区域板块不同，都不一样。

下一篇我会写微观上的房地产机会，不管经济如何下行，放眼全球，以中国的经济体量能有6.3%的增长，依然是很高的增长速度，要相信中国经济长期向好的趋势不会改变。

补充说明：房地产融资的手段多样，上有堵法，下有绕道走的办法。甭管能不能融到资金，为了能融到资，大家应酬肯定不能少。

所以：利好茅台：）