提起張店區體育場街道，很多淄博人並不陌生，它位於張店東部老城區，是1982年淄博市首批設立的城市街道。隨著時間推移，街道基礎設施逐漸陳舊，老舊小區日益增多，為了推動突破發展、促進張店東部老城“蝶變”，街道黨工委、辦事處將“推動城市開發再升級、實現經濟發展新跨越”作為工作中心，在轉型升級中融入“工業記憶”，將文化創意作為“點睛之筆”，以存量舊改帶動產業轉型，在新舊動能轉換中釋放東部老城區發展的新活力。
4月2日， 記者先後走訪張店區體育場街道所轄的15個社區，其中最引人注目的當屬金喬社區，它於2001年12月撤村建居，2008年完成舊村改造，居屬企業7家，以工業企業為主，具有產業轉型的迫切需求和存量舊改的基礎條件。街道在廣泛調研的基礎上，綜合地理位置、交通、人口等多方面因素，選定金喬社區華光路沿線作為轉型升級的示範帶，對沿線破產企業和閒置院落進行存量舊改，著力打造文創產業帶，注入文化基因，激發現代活力。
值得注意的是，體育場街道下轄的華光路17號院，原金喬紡織有限公司轉型為東坊文創園；華光路16號附近，金喬茶城升級為喬裡院落式辦公（以下簡稱喬裡），喬裡以北，原張店寶山超細粉有限公司計劃打造復興創新園。
記者現場看到，東坊文創園已招商完成，目前商鋪已恢復營業，該處有大型綜合超市、主題餐廳、音樂酒吧、文體娛樂場等供各類消費者選擇。且消費價格適中，比較符合大眾“口味”。
與東坊文創園相距不遠的是喬裡院落式辦公，該處從破舊的金喬茶城改建而來，採用統一的徽派歷史建築風格，形成別具一格的文化主題院落式辦公區。每當華燈初上，該處將散發出濃濃的文化氣息，扮靚張店東部老城。
總體來說，體育場街道的存量舊改工作主要呈現出以下主要特點：一是時間快。東坊文創園2018年7月確定改造，改造用時1年，2019年正式投入使用；喬裡項目2019年1月確定實施整體改造，僅用時6個月就改造完成，投入使用。二是成本低。轄區幾個文創園的打造均是在原有建築的基礎上進行包裝升級，採用微景觀調整，既保留原有建築，又提升功能性和美觀性，用最少的投資實現最大的功能轉變。三是成效好。東坊文創園和喬裡項目，經過文化創意提升打造，激發了新的招商活力，提升了區域整體環境面貌，兩個項目逐漸成為東部老城區的新地標，入駐率均達到85%以上，帶動就業1000餘人。
現代理念引領 激發舊城更新
文化創意賦能，激發產業活力。一是定好調子。隨著新舊動能轉換的深入推進，一些落後產能相繼關停淘汰，“籠子”騰空之後，如何引入“好鳥”、“靚鳥”釋放新動能是擺在發展面前的核心問題，也是存量舊改發揮作用的平臺所在。金喬紡織有限公司關停後，街道和社區多方研究論證、考察學習，決定深挖老城區文化底蘊，以文化創意+存量舊改，包裹新和舊的轉換，將文創園區作為轉型發展的打造方向。二是找好路子。經過多方洽談和招商引資，2018年7月經金喬社區與山東鼓舞文化產業有限公司達成合作協議，將金喬紡織有限公司土地、廠房以原狀出租，在保留原有風貌的同時，強化功能和空間使用的便利性，全新打造集特色餐飲、創意辦公、影視廣告、教育培訓等功能為一身的文化創意產業園區——東坊文創園。三是邁好步子。東坊文創園佔地43畝，建築面積11000㎡，引入家家悅超市、磁場精釀、狼愛上羊音樂餐廳、地心引力蹦床、茗月龍茶等特色店鋪入駐，入選首批23個淄博夜間經濟試點街區。2020年，美杜莎淄博旗艦店簽約入駐，計劃投資5000萬元，建築面積3000㎡，打造集派對文化、潮流音樂為一體的淄博最大音樂酒吧，預計9月份建設完成，屆時將引領淄博夜生活風向標。
現代理念引領，激發舊城更新。一是打造全新概念。隨著新舊動能轉換不斷加快，存量舊改在各地都不是一個新鮮事物，然而如何在同類改造中脫穎而出，考驗著設計的理念和落地。體育場街道力求通過原有企業、園區的功能佈局和產業類型轉變，傳遞出現代的辦公概念和生活方式。在金喬茶葉市場的改造中，突破辦公樓、格子間的傳統概念，打造為城市徽派院落辦公空間，以“慢節奏”和“高品質”吸引投資人和創業者。二是拿出鐵腕措施。金喬茶城建於2004年，原建築面積3825㎡，多年來經營秩序混亂、形象面貌不佳。為了推進茶城面貌轉變，社區把整體升級改造、徹底改變髒亂差現狀作為續租前提，2019年1月續租合同中，明確了租方投資150萬至200萬元，對茶葉市場進行整體改造，如租方不進行提升改造或改造投資達不到承諾投資金額，社區將解除合同收回該處土地及房屋。三是展現獨有面貌。金喬茶城改造前，院內基礎設施陳舊、道路破損，還有各種堆積雜物、違章建築。改造後，喬裡成為淄博主城區首個低密度徽派院落式辦公文創項目，共50多套帶院辦公室，標準院落辦公室50m2每套，帶15m2小院；大套院落100m2每套，帶30m2小院，院內佈局一室一廳一廚一衛，有超大落地窗與小院相連，成為市內獨一無二的院落式辦公文創項目。
功能要素集聚，激發連片效應。一方面要增加集聚效應。喬裡項目以北有閒置土地10餘畝，原為張店寶山超細粉有限公司料倉存放場地，屬於低效利用土地。土地閒置不僅造成資源浪費，而且由於緊鄰喬裡項目，其雜草叢生的面貌也影響了喬裡辦公區的整體形象和品質。同時，為了增加創意園區集聚效應，社區繼續與山東鼓舞文化合作，計劃打造3000餘平米復興·創新園，引入成本不高的集裝箱進行創意打造，引入各類文創企業和餐飲服務企業，將園區、社區、街區的概念交融，與喬裡項目相接，打造新一代網紅打卡地。另一方面要完善功能配套。復興·創新園以北原為閒置場地，周邊有生活小區，社區在打造文創園的同時，為了增加功能配套，著力打造金喬第二幼兒園，項目佔地面積約8423㎡，建築面積5787㎡，投資2393萬元，規劃12個班，可吸納500名兒童入園。金喬社區將幼兒園建設完成後，由淄博齊成教育科技集團有限公司租賃辦園，按照託、小、中、大班的規模標準設置12個教學班級，多個功能活動室等，進一步完善了區域整體功能佈局，提升了環境面貌檔次。
激發平臺優勢 優化生態環境
“要堅持創新綠色、動能轉換優存量，以文化賦能盤活存量資源，為東部老城區注入現代基因和發展活力。”談及下一步的發展，張店區體育場街道黨工委書記韓林強調，要從以下四個方面發力：
要用專業理念進行專業設計。存量舊改的關鍵是做好頂層設計，本質是對現有資源挖潛內涵、拓展外延，激發出新的生產活力，其背後需要商業、產業、文化創意等各類資源的整合。如何協調開發與保護、升級與成本、服務與需求之間的關係，是推動存量舊改必須要考慮的問題，這一過程中，街道和社區積極招商引資，多方溝通洽談，在全力推進新舊動能轉換的框架內，引入專業公司進行具體運作，下“繡花”功夫採用微改造，用較少的時間和成本，實現了城市資產的改造升級和價值重塑。
要用精品意識打磨精品工程。存量舊改的核心在於一個“改”字，隨著時代變遷、消費升級，投資者和消費者對於產業的要求，對於消費的需求層次更高、標準更高，因此“改”就要脫胎換骨、“改”就要煥然一新。體育場街道從推動破產企業轉型之初，就明確了高標準、高要求，從轉型業態、合作企業的選擇到設計改造、招商引資的效果，都要奔著最好的目標努力，以現有資源打造精品工程，為具有滄桑質感的紡織廠廠區和原來髒亂破舊的金喬茶城，打造了全新面貌、全新觀感，融入了全新業態、全新功能。
要用平臺資源激發平臺優勢。存量舊改的最終目的是打造全新平臺，激活全新動能。園區改造建設只是第一步，招商引資和業態發展才是重頭戲。東坊文創園和喬裡依託全新平臺，結合周邊環境，明確發展定位和招商方向，發揮出平臺優勢推進高質量發展。東坊文創園引入超市、酒吧、餐飲等業態，形成現代服務業鏈條，緊密鏈接夜間經濟，打造東部城區“夜明珠”；喬裡在引入原有茶葉經銷業戶的同時，引導業戶對營銷方式和模式進行自我升級改造，發展茶文化工作室，同時引入其他文創企業，推進業態走向高端化。
要用生態思維優化生態環境。自然生態要有陽光、空氣、水，產業生態也需要資金、政策和服務。特別是文創產業園區，只有聚集人氣、聚集創意，才能夠集聚商機、集聚活力，這就需要實現產業、居住、辦公、商業等要素的混合交融。體育場街道選擇轄區中空間較為緊湊、交通比較便利的華光路沿線，打造文化創意產業帶，先後打造3個文化產業園區，產業帶周邊還佈局了生活小區、學校、幼兒園等功能分區，使得文創園不是一個“孤島”，對創新人才的集聚、創新企業的知識共享及合作、創新成果的轉化和輻射等都極為有利，真正讓文創園區成為激活老城區的一潭“活水”。
（大眾報業記者 馬景陽 張培 通訊員 王丹 ）
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