每年三月，除了是冰雪消融、春暖花开的季节之外，也是各路上市房企纷纷发布年报的时候。
上上下下、里里外外忙活了一整年，业绩怎么样？利润有多少？过得好不好？
恩，是头骡子还是马，都要拉出来遛一遛了。
3月31日，作为去年销售权益金额行业第一的中国恒大（HK.3333），发布了公司2019年年报。
数据显现，2019年恒大完成合约销售额6011亿元，实现核心利润408.2亿元，资产负债率77.9%，净负债率159.3%，现金余额2287.7亿元，同比增长12%。
无论是销售额，核心利润，还是现金结余，恒大都可谓是稳居行业头部。因此，公司年报一出，同行不仅感慨：
恒大不仅是一匹马，而且还是一匹十足的大白马啊！
2019年是一个地产“调控年”。有人说它是过去十年最坏的一年，可能也是未来十年最好的一年。在“房住不炒”的大背景下，政策持续收紧，整个行业的日子，都过的很紧巴。
前阵子，TOP10房企陆续发布了各自的年报，可谓是几家欢喜几家愁。而恒大在行业“逆境”中交出这样一份成绩单，再次用数据让同行看到：
什么是家大业大，什么叫虽然你大妈可能已经不是你大妈，但你大爷始终还是你大爷！
01
美国著名投资家，股神沃伦·巴菲特的黄金搭档，伯克希尔·哈撒韦公司的副主席查理·芒格曾说：
路径依赖是一家公司发展最大的敌人！
一手创办了两个世界500强企业京瓷集团和第二电信，并成功拯救了日本航空的亚洲知名实业家、管理大师稻盛和夫说：
优秀的企业家就是那些总能够提前预判行业未来，并主动调整战略而顺应趋势的人，唯有如此，他们才能带领公司行的更稳，走的更远。
恒大2019年的年报数据足够亮眼，6000亿的销售额，400亿的核心利润，2200亿的现金余额，无论是那一项，都是妥妥的行业头部玩家的范儿，任何一项单独拎出来，都足以羡煞无数同行。
然而，让人颇感意外的是，在业绩发布会上，恒大董事局主席许家印似乎并没有把关注点放到2019年的业绩上，而是一个劲地大谈特谈公司发展的新战略，就是“高增长、控规模、降负债”。
许家印说：要用最大的决心，最大的力度，一定要把负债降下来。连用两个最大，还加了一个一定，看来恒大在降负债这事上，是要下大力了。
在行业TOP3中，恒大成立是最晚的，从1996年至今，满打满算也就24年。在很长一段时间里，恒大都是一个小兄弟，追赶者。众所周知，恒大能够后来居上，超越一众曾经仰望的同行，靠的就是：
预判准了过去十年地产行业大发展、大爆发的大趋势，然后通过高负债、高杠杆、高周转、低成本，这“三高一低”的发展模式快速扩张做大。
可以说，恒大是过去十年地产公司中高负债、高杠杆模式最大的受益者，没有之一，而且通过这一战略，还站上了行业顶端。
如今，恒大突然宣布要降低负债，搞起了自我革命，难道恒大又是提前感受到行业即将迎来什么翻天覆地的变化吗？
02
关于公司的发展战略，许家印说：
在不同的时期，不同的阶段，不同的国际国内的宏观经济形势下，以及在金融政策、行业政策、自身发展变化中，都会有所不同。
2015年，经济下行压力比较大，国家层面启动了房地产“去库存”，尤其是金融政策宽松，对房地产行业支持力度大，于是恒大抓住机遇提出了“三高一低”大干快上的战略，誓要实现跨越式发展和超越。
回头来看，2015年，恒大销售额是1300亿，2016年增长到2000亿，2017年增长到3700亿，2018年直接跳过4000亿，干到了5000亿。
应该说恒大这一波“三高一低”的大战略是非常正确、也是很成功的。
到了2018年，国家层面启动了金融去杠杆，楼市也从去库存转变为稳地价、稳房价、稳预期，于是恒大再次顺势提出了从“三高一低”向“三低一高”的转变，核心就是降负债。
2019年，地产调控加码，金融政策全面收紧，整个行业增速放缓，国内商品房销售额15.97万亿，增速比上年回落5.7个百分点。业内普遍认为，未来较长一段时间，全国商品房市场容量将维持现有水平，也就意味着告别了过去高增长的时代。
从2019年整个地产行业的表现来看，恒大的这一次提前判断，又先人一步，算准了。
在“房住不炒”的大背景下，房企通过高负债、高杠杆实现扩张的道路已很难走通，必须把负债降下来，才能在充满不确定性的未来走的更稳健。
对于降负债，恒大的具体目标是：每年降低1500亿元的有息债，三年累计降4500亿，到2022年将总负债降到4000亿元以下。
为此，恒大提出了高增长、控规模的“一加一减”降负债“双打法”。
03
足够大的销售规模，是生存发展的前提，也是保住江湖地位的根本。业内普遍认为，房地产已经告别过去野蛮式的高速增长时期，整个行业的增速将逐渐放缓。
2019年恒大的销售额是6011亿元，2020年恒大立下的flag是8000亿，这就意味着增速必须达到33%，那么，恒大能够实现8000亿的销售目标吗？
恒大管理层透露，2020年公司总的可售面积达到了惊人的1.32亿平方米，总货值是1.27亿元，即使按照64%的保守去化率计算，全年也可以实现8110亿元的销售额。
一言以蔽之就是：完成8000亿的目标，so easy ！
看起来，恒大管理层底气很足。不过，理论归理论，算盘一打叮当响，纸上谈兵谁都会，关键还得看实操！那么实操起来，恒大到底行不行呢？
今年一季度，恒大实现销售收入1465亿，增长23%，回款1133亿，大增55%，均排在行业第一，无论是销售额还是回款，也都创了记录。
受到新冠疫情的影响，一季度整个地产行业都遭受重创，很多公司在二月份几乎颗粒无收，一季度遥遥领先的开门红业绩，证明恒大确实有完成全年8000亿销售目标的实力。
而最近，恒大又搞起了“明码标价”，全国619个楼盘在网上全面公开，有购房者说：
对着一块手机屏幕，就能把上万套房子看个遍：买个房，怎么突然有了逛阿里巴巴的感觉了。
只能说，恒大真是越来越会玩，硬是把一家地产公司，搞成了一家不按套路出牌的互联网公司了。
04
“开源”是根本，但“节流”也必须跟的上，否则再家大业大，也经不起大手大脚折腾。
对于如何节流，恒大打出了降低土地储备和收紧多元投资的组合拳策略。
第一拳，减少拿地，实现土储负增长。许家印表示，未来土储每年要降低3000万平米，到2020年控制在2亿平方米左右。
众所周知，充足的土地储备，是房企生存发展的“口粮”，对于一年就要消耗七八千万口粮的巨无霸恒大，每年降3000万的土储，能做到吗？
恒大年报显示，目前公司拥有的土地储备是2.93亿平方米，在所有上市房企中，排名第一，而且遥遥领先。按照现有土地储备来看，即使不新增一平米，也能让恒大在未来四五年内衣食无忧。
而且，恒大的土地储备及其便宜，平均为1800元每平米，超过6成还有位于一二线城市。因此，恒大不仅衣食无忧，更可以算是“锦衣玉食”啊 。
第二拳，收紧多元业务投资，不再涉猎任何其他产业。许家印在发布会上再次宣布，公司已经完成了以地产为主业，文旅为两翼，新能源汽车为龙头的四大产业布局，今后五年将不再投资其他任何产业。
换句话说就是，恒大将把钱用在刀刃上，集中火力主攻现有优势产业。
这一点恒大在新能源汽车上也体现的淋漓尽致。2019年恒大在新能源汽车上投了大约200亿，“大骨架”基本都搭起来了，未来两年每年大约只需要投入100亿，投入持续减少。
而且随着恒驰系列新车的上市销售，汽车板块也将从前期的“吞金神兽”变成未来会下蛋的“宝贝金鸡”。种下去的树，要结果子了！
年报发布会上，许家印算了一笔账，2018年和2019年，恒大每年平均回款在4500亿元。如果今年销售80000亿，回款7000亿，那么就能增加2500亿的回款，同时在土地上少拿3000万方，减少600亿支出，加加减减，自然能够实现降负债1500亿的目标。
如此看来，只要恒大能够执行好稳增长、控规模这个“双打策略”，三年降低负债4500亿的目标，并非天方夜谭，应该说是 no problem ！
05
过去的十年，是房地产行业高速增长的十年，房企拼的是速度、拼的是规模，谁能快速做大，谁就赢了。
而未来，房地产行业的增速将逐渐放缓，并在一定规模上长期维持，到时候房企要生存、要发展，更多拼的将是内功，不仅要做大，还要做强、更要做优，方能笑到最后。
超前的战略规划，充足的储备土地，强大的营销团队，过硬的产品质量，强大的管控能力……
看来，要粮有粮、要钱有钱、要人有人的恒大，未来，依然是行业最值得期待的顶级玩家啊！
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