昨天，我讲到了央行逆回购500亿元，房贷利率可能会降低的情况。但很多小伙伴不太明白，这个逆回购和房贷利率下降有什么关系。为此，在本文的开头，我先来讲一下逆回购是啥？

其实不管是正回购，还是逆回购，说白了都是买债券。政府发行债券，每个银行都去囤一些，坐等利息。那么正回购就是央行把债券抵押给银行，借钱出来，银行手中没钱了，肯定不敢玩命的放贷啊，于是只能提高借钱的利率，相当于加息的疗效。

反之，逆回购就相当于央行把银行的债券回收进来，抵押起来，拿钱给银行。各大银行手头有钱了，就转手给企业或个人，降低利率，相当于降息的疗效。

所以，昨天问我逆回购是啥的小伙伴，现在应该清楚了吧。银行手头有钱，肯定要找人借，赚取利息。但市面上的钱一多了，供过于求，企业跟谁借不是借。那这时候肯定是择优录取，谁的利息便宜，就找谁借。

因此，这次央行逆回购500亿元，就相当于给市场放放水，让各大企业能够有钱继续经营下去。那么钱一多了，就像我说的，企业不知道拿着钱干嘛好，肯定去买资产避险了。要不就黄金，要不就股票，要不就房地产。但目前看来看去，还是房地产比较稳一些。

所以，大家最近可以看到，3月份的楼市开始回暖。据房天下查房价2020年3月房价数据，对70个大中城市住宅销售价格数据环比得出，2020年3月，70个大中城市楼市开始逐渐回暖，二手房房价环比缓行上涨，楼市走势相对平稳。

而且数据显示，2020年3月，楼市出现回暖迹象，均价环比上涨城市的数量为48个，上涨城市的占比70％，淄博上涨57.68％夺得榜首，北海、深圳等城市在调控政策利好下，也跃居涨幅榜前10。

可见，楼市并没有我们想的那么糟糕。那么再把话说回来，现在很多小伙伴肯定在关心我们的房贷利率应该怎么选？毕竟从2020年3月1日起，到8月31日，你会陆续接到电话，让你“重新签订”合同。所有按照基准利率定价的房屋贷款合同，将全部改为“固定利率”或“LPR利率”计价。

什么是LPR？

LPR利率，学名贷款基础利率，定价机制采用公开市场操作利率加点的方式。产生流程为18家报价银行在MLF的基础上加点，去极值求平均所得。

其实大家不用刻意去记住这些东西，我们只要知道，LPR=MLF利率+加点，这条公式就行了。

MLF：是央行为了调节市场经济而设计出来的工具。当经济下滑，就调低点利率，就跟上面说的逆回购一样，放水出来刺激一下经济。当经济过热，就调高利率，抑制下去，给市场消消火。

加点：这个是18家商业银行决定，考虑到市场利润和风险补偿，而且每个地方的加点都是不同的，这个是银行可以自己把控的，不过最后的决定权还是在央行和市场。

因此，我们的房贷利率的算法就这样出来了，房贷利率=LPR+加点。可能有人看迷糊了，怎么又加点，明明LPR里面刚加完点。别急，听我说完，这个加点和上面的加点不一样，

所以，你就明白为啥你和你朋友一起去买房，明明一个银行借钱，但你的利率才5.85，而他高达6.05了。

利率如何转化？

我相信这个是各位小伙伴最关心的事情了， 就是房贷利率转完之后，会发生什么变化？

这里我可以很肯定的告诉大家，从之前的基准利率转为“LPR”或“固定利率”，利率还是一样的，不会出现什么改变。之前我们的利率机制是，房贷利率=基准利率×（1+浮动），而现在的利率机制是，房贷利率=LPR利率+加点。

为了让大家便于理解，我举个例子。

假如你在去年买了一套房子，上浮20%，那么你之前的房贷利率就是：4.9%×（1+20%）=5.88%。如果在今年进行转化，转成固定利率就很好理解了，就一直是5.88%，不会改变。

如果转为LPR的话，就要先把加点就算出来。那么加点=房贷利率-LPR利率，所以加点=5.88%-4.8%=1.08%（这里的LPR利率一律按照2019年12月20日的报价利率4.8%计算。）

算出来加点之后，我们就代进“房贷利率=LPR+加点”这条公式中。按照现在最新的LPR5年期报价利率4.75%计算，你的房贷利率就是：4.75%+1.08%=5.83%。这样一计算下来，比5.88%还少一些。

如果你的利率之前有在基准的利率上打折的话，转换过来也是一样。不同的是，转为LPR之后，未来房贷利率上浮与否就要看利率的走势了。

未来利率降低的可能性大吗？

我个人觉得很大，在当前很多国家都是“负利率”遍地走的行情下，我不认为国家会有上调的理由，尤其是日本和部分欧美国家已经在实施负利率政策，但经济一直在滑坡，何况中国呢。那么未来中国踏入负利率时代很有很大几率的，那么这个时候选择LPR利率，我认为是正确的选择。从今年宣布房贷利率改为LPR之后，大多数时候的报价都是在降息，从年初的5个基点，10个基点。到现在逆回购，可能降20个基点。

可见，改为LPR之后的好处是“利大于弊”，尤其是面对未知的金融危机，降息的可能性又大大增加了。当然，如果你的房贷只剩下几年的话，或者打算提前还款，就没必要折腾了。

最后说多一点，改为LPR之后，你可以选择1年期、或者5年期重定价，重定价的意思就是，按照当时的LPR利率重新计算合同里的房贷利率。

举个例子，假设你在4月1号转为LPR，利率是5.88%。然后你选择1年期的话，那么一年以后的今天，就会按照最新的报价利率重新定价，如果当时的报价是5%的话，那么银行会重新签订合同，以5%的房贷利率给你重新计算利息。

还有什么不懂的话，就在后台私信我吧。

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