突发！央行刚刚出手，逆回购“降息”20个基点，影响楼市格局

今天，央行发布公告：为维护银行体系流动性合理充裕，2020年3月30日人民银行以利率招标方式开展500亿元逆回购操作。

此前，央行已连续29个工作日暂停逆回购操作。

央行上次开展逆回购操作是在2月17日，包括2000亿元中期借贷便利（MLF）操作和1000亿元7天期逆回购操作。其中，逆回购中标利率为2.40%。

辉哥划重点：与2月17日相比，今天的逆回购中标利率由2.40%下调到2.20%，下调了20个基点。很明显，这是降息的重要信号，给市场传递出4月份LPR将会大概率下降的强烈信号。

辉哥认为，此次降息，并非空穴来风，而是落实3月27日政治局会议精神的具体举措，政治局会议确定的5大救市组合拳，尤其是是“引导贷款市场利率下行，保持流动性合理充裕”，正在开始落地。

——3月26日：央行货币政策委员会召开2020年第一季度例会。会议指出：创新和完善宏观调控，稳健的货币政策要更加注重灵活适度，把支持实体经济恢复发展放到更加突出的位置。运用多种货币政策工具，保持流动性合理充裕，保持物价水平总体稳定。

——3月27日，政治局会议推出5大救市组合拳。积极的财政政策要更加积极有为，稳健的货币政策要更加灵活适度。

• （1）适当提高财政赤字率（市场预计今年赤字率3.5%，去年2.8%）
• （2）发行特别国债（市场预计今年发行1万亿特别国债）
• （3）增加地方政府专项债券规模（市场预计今年发行超3万亿地方专项债）
• （4）引导贷款市场利率下行（市场预计今年将持续降息）
• （5）保持流动性合理充裕（市场预计今年将多次降准）

权威点评：5大救市组合拳对楼市的影响

辉哥认为：

（1）5大救市组合拳中，对楼市最有直接影响的就是降低贷款利率（LPR），也就是大家常说的“降息”。影响分为3个方面：

一是，房贷利率直接下行，有利于降低买房人负担，刺激买房需求。

二是，开发贷款利率下降，有利于降低开发商融资成本，缓解资金链紧张，提升后市预期和风险偏好，加大投资拿地规模，刺激地价上涨，进而带动房价上行和楼市回暖。

三是，降息直接刺激市场预期，提振各方信心，加速出手买房买地，有利于楼市复苏回暖。

（2）提高财政赤字率，发行特别国债，增加地方专项债，保持流动性合理充裕，这些救市政策引发数万亿的流动性放水，虽然受制于楼市融资收紧的制约，绝大部分资金短期内不允许流入楼市，但是：

第一，流动性放水本身会引发资产泡沫，市场的这种联想效应会在心里层面强化房价、地价上涨的预期，潜移默化的会助推买房人和各路资金流向楼市；

第二，在宏观救市达不到预期的情况下，不排除今后在某个时间段，配合地方政策的松动，会在楼市的直接或间接层面打开口子，引导部分资金逐渐向地产业流动。这么大的资金量，产业链这么长的房地产业一点不受益，长时间一直不受益，其实也不太可能的。

（3）今年为了稳增长而触发的大规模救市行为，地产行业或许不是最大的受益者，但一定是潜在的受益者之一。对于全国楼市来说，各地的受益程度肯定又会完全不一样，但一定会有少部分城市成为最大的受益者。叠加当地楼市的基本面和本轮受益情况，部分重点一二线的楼市在今年脱颖而出的概率显然更大。对于买房人来说，就是要密切关注当地楼市的动向，提前察觉楼市的异动，在楼市触底回升并走出强劲上升通道之前发掘出最佳的买房时机，做好抄底的准备。当然，也有部分城市很难受益于本轮救市，或者说是刺激都刺激不起来，下跌概率更大的城市和板块，除了地缘自住，可以尽量少碰。

今年楼市的主旋律依然是平稳健康发展。如果说前几年主要是“防大起”，今年的重心在“防大落”。政策导向固然重要，各个城市楼市的基本面也将至关重要。部分人口净流出、棚改红利消退、需求过度透支、又没有调控松绑空间的三四线城市，即使有稳楼市政策的刺激，基本面决定了也可能最多是减缓下滑，但可能很难逆转下滑趋势。人口吸附能力强、人口净流入、需求持续增长、调控松绑空间巨大的大城市，房价不但很容易稳住，而且局部可能还会出现估值修复性上涨。即使在同一个城市，不同板块也会出现巨大的分化现象，涨跌互现都是很可能的。建议买房人可以遵循“买涨不买跌”的大原则，对于后续趋势性上涨的板块和楼盘，可以毫不犹豫的出手；对于趋势性下跌的板块和楼盘，可以选择性回避。只买能涨的，要涨的，不买要跌的。

（4）

（5）关于房贷利率的转换问题。辉哥认为这次疫情对全球经济的冲击，短时间不可能消除，预计未来将有至少几年的恢复过程，全球利率都可能维持在一个极低的水平。中国的LPR，未来必然也将是一个持续下降的过程，如果转换成LPR加点，现在已经比去年12月份低了不少，后面肯定还会继续下降，会更加划算。辉哥建议除非你今年决定提前还款，否则商业贷款毫不犹豫转换成LPR。

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