和投钱就能快速见效的硬件改造相比，居民的公德意识、生 活理念需要耐心而漫长的培育过程；除了社区工作人员的苦 口婆心，规范正规的物业服务必不可少
城市中，一座座高楼拔地而起的 同时，一些房子正在慢慢老去。20年 以上的房龄，让“老破小”成为这些 老旧小区的代名词。街老、院老、房 老、设施老、生活环境差，不仅是居 民的一桩“心事”，更是现代城市发 展及社区治理的一大“心病”。
与全国其他城市一样，老旧社区 改造是宝鸡市提升城市品质，建设最 具 幸 福 感 城 市 急 需 啃 下 的 “ 硬 骨 头”。2016年，宝鸡市确定了5个片区 的老旧小区改造试点项目。
记者在调研中发现，老旧小区的 改造不能止于“翻新”，牵涉到居民 自身利益的“最后一米”往往才是最 难 推 进 的 部 分 ， 为 避 免 “ 前 改 后 乱”，老旧小区的长效管理还有很长 的探索之路要走。老旧小区，不仅要 改造硬件基础设施，更需改造居民的 生活理念和公德意识。
翻新治不了“陈年顽疾”
2018年夏天，宝鸡市金台区长青路178号院的化粪池满了，污水从管道 漫到院子里，臭气熏天。那一周，再 热的天，也没有人敢开窗透气，出门 都是捂着口鼻，踮着脚尖快步逃离。
这个建于20世纪的小区，化粪池 自打住进来就没有掏过，饱和度已经 达到极限。但因为楼体密度过大，排污车开不进去，只能人工掏，用小车拉走。
没有物业，费用要所有住户分 摊。小区居民代表临时组织的座谈会 上，有人提出，“我们住了多少年， 也没见化粪池漫过，住户才能排多少 东西啊，主要是商住混用排污才会这 么糟糕。”
这个小区的外面，就是一个大酒 店，共用着小区的排污池。话一落 地，之前谈妥的均摊方案瞬间崩了。 居民不愿意均摊清理化粪池的费用 了，大酒店也不愿意当“冤大头”， 拒绝承担自己进驻之前已经积攒多年 的排污费用。
没有物业，也没有正式组建业主 委员会，问题不能一直撂着。西关社 区居民委员会出面协调，最终算好排 污比例，促成大酒店和居民达成共 识，共同请来疏通公司提供包年服 务，价钱按比例分摊。
“今天扎一针，明天扎一针，就 是不见效。”担任西关社区居委会主 任第6年的李文飞说，老旧小区的各种 顽疾，这样的小修小补不能从根本上 解决问题。
还是这个小区，2018年的一天， 3号楼一楼的老太太在厨房炒辣椒，一 不留神就着起火来，打了119，但消防 车却怎么都进不来，最后还是靠小区 里邻居一起帮忙才灭了火。
楼栋密度过高，乱停乱放严重， 应急车道常年被堵。这个小区9栋楼 里，住着1000多个70岁以上的老人， 救护车、消防车进不去，社区有操不 完的心。
2019年，金台区长青路178号院被 选为全市老旧小区改造试点。这是很 多老旧小区居民企盼不得的好事，但 施工过程中，却有居民把自己的面包 车横在门口，不让施工车辆进出。
按照改造方案，原先占据小区“白菜心”位置的两栋直管公房，要 全部拆除，腾出空间给应急通道、停 车场以及小花园。地下管道也要全部 开挖，重新铺设新管网。
施工队没料到，给这个老旧小区 的地下管网“开膛破肚”后，才傻了 眼。20世纪开始层层叠加的管道，像 蜘蛛网一样交错在一起，有着多年管 网改造的老师傅都不知道从何下手。
老旧管道的错综复杂，让最初的 设计图和最后的竣工图，完全两个 样。加之遭遇连阴雨，原本计划一个 月的工期，变成了两个月。不少居民 出入和停车不便，产生了不满情绪， 这才闹出了阻拦施工这一出，最后还 是社区出面做工作，才结束了这场闹 剧。
建好了停车场和小广场，摆上健 身器材，小区里的老年人终于有了晒 太阳聊天的地方。还根据地势，在三 楼架起了斜坡，腿脚不便的老年人再 也不用拄着拐杖爬楼梯，遇到紧急情 况，担架也能直接进出。
公共基础设施项目完工后，有居 民专门给金台区直管公房服务所送来 了锦旗。但金台区直管公房服务所党 支部书记王涛认为，老旧小区改造还 远不止公共设施的改造，牵涉到居民 自身的“最后一米”改造，才是真正 难啃的硬骨头。
难以打通的“最后一米”
“顶楼漏水，我住一楼凭啥交钱？”
“那你的太阳能热水器放在楼顶交不交租？”
…… ……
这是宝鸡市金台区老旧小区151号 楼一次业主委员会上的对话。
“业主委员会应是居民自治组 织，但就目前来看，还远达不到自 治。”对此，李文飞深有体会且有诸多无奈。没有物业，没有主管单位， 人员杂乱，老旧小区遇到这种问题， 只有社区居委会来操心。
为这个小区服役了几十年的水 管，还是20世纪的铸铁管，终于在 2018年的冬天，扛不住户外的低温爆 了，楼顶的水像瀑布一样飞流而下， 淹漏到一楼。
可动用大修基金，需要三分之二 以上业主同意，才能启用。碰上这样 要动所有业主“奶酪”的事情，社区 通常要花费很大的力气来调解。
老旧小区基本都保留着原始的水电 线路，每月还要靠人工上各家各户去抄 表。但是服役多年的老管道，几乎都存 在“跑冒滴漏”的“老年病”。
这就导致居民家的分表，和小区 的总表总是有差额，而且年代越久， 这个差额就越大。但供电局、自来水 公司都只看总表收费，偷电、漏水的 问题又无从查起，住户只能平摊这个 与日俱增的差额。
居委会每月就光收平摊差额水 电，都要磨不少嘴皮子。好不容易说 服大部分人进行户表改造，改成新式 插卡购水电，住户只需掏钱负责自己 家里的那部分管道就可以，主管道由 财政负担，却在办理登记的现场，被 “好事者”搅了局。
“国家现在这么重视老旧小区改 造，咱何必着急自己掏腰包改造呢？ 后面有了政策，咱连自己家里的管道 更换肯定都不用掏了。”
就这一句，直接把社区上门挨家 挨户做的工作全都抹杀了，原本同意 户表改造的住户也都不交钱了，无论 社区人员再怎么解释“国家政策只负 责公共设施，户内改造都要自筹”都 无济于事，最后，只能不了了之，给 交了钱的住户再把钱退回去。
相比这些，需要居民自筹更多资金的加装电梯就矛盾更甚。负责老旧小区电梯加装工作的宝鸡市住建局工 作人员柴鹏辉感触颇深，“进社区宣 传每部电梯政府补贴15万元时，居民 积极性都特别高，但真正加装成功的 却特别少，很多人都是想安却安不了。”
就因为安不安电梯，马营路7号楼 的微信群里骂开了锅。过去和谐的邻 里关系荡然无存，现在跳闸了，14户 都没人愿意推一下闸。
家住2楼的老马，刚过花甲之年， 一方面觉得自己走2楼不费劲，另一方 面干了一辈子建筑，总觉得在原有楼体 外面再加装电梯不安全，所以单元加装 电梯的表决会上，他投了反对票。
不承想，高楼层想安电梯的老邻 居，直接没好气地回他一句：“你敢 保证你以后不得脑梗？不安电梯等着 谁帮忙抬你。”
这个小区里，有财政局、路桥公 司、中铁七局、国税局等几个单位的 家属楼组成。7栋楼共安了14部电梯， 差6部没安，有的因为业主意见不统 一，有的因为房本在办理中不能申 报，还有的因为补贴到手前谁来垫资 谈不拢的，还有因为电梯公司资质参 差不齐，工期扯皮的……
柴鹏辉说，因为加装电梯产生邻 里矛盾的不在少数，之前有个小区办 完手续，一位住在2楼的老太太去大闹 规划局，说要是同意了就从楼上跳下 来，最后只能作罢。
长效管理的路还很长
金陵新村小区，建于20世纪80年代，是政府单位的家属楼，当时的金 陵新村，算得上全宝鸡市最大最早的 小区。随着岁月的流逝，已经沦落为 最落后最旧的小区。
左邻宝鸡一中，右邻宝鸡中医 院，自驾车流极大。在私家车越来越 普及的背景下，老城区的道路骨架难以接纳这么多轮子。路本身就窄，偏 偏又是个公交终点站，还要给公交车 调头腾出足够空间，经常面临马路堵 成停车场的场面。
没有物业管理，随便出入，金陵 新村的院子，自然就成了周边最大的 停车场。这些外来车辆，没有指定停 车位，绿化带里、人行道上、甚至是 单元楼口，乱停乱放让居民头疼不 已，却无可奈何。
其实，居民头疼的又岂止这一件事。
因为位置特殊，又是几十年的家属 楼，退休的老人和租赁户基本各占一 半。小区3309户11336人，70岁以上的 就有2000人。毗邻学校和医院，让这 个小区的租户，几乎一年换一茬。
一些老人，把外面捡的破烂堆在 楼道里、院子里，还有老人在绿化带 里种菜。有的租户在家里、楼道里给 电瓶车充电。楼顶更是重灾区，有人 搭起葡萄架，有人装了晾衣架，还有 人甚至往楼顶运了土，种起了玉米。 之前租户遗弃的破沙发、旧床，也都 通通堆在楼顶。
这些问题，不光让小区卫生脏乱 差，更是给消防安全埋下了众多隐 患。社区工作人员反复上门劝说督 促，都无济于事，万不得已的时候只 能申请和相关行政部门联合执法。
因为没有单元楼门，楼道被野广 告贴的眼花缭乱。社区经常给工作人 员发个小水桶和铲子去清理野广告， 遇到实在铲不掉的，只能现刷，久而 久之，楼道的墙面就跟花脸猫一样， 东抹一块西涂一块。
这么大的小区，又有诸多现实问 题，没有物业，更没有能自治的业主 委员会，社区居委会承担着社区治理 的全部内容， 8 个女同志，担负着 140多项工作。
“很多工作，我们都要借助老党员和志愿者，但现在很多年轻租户都 事不关己高高挂起，不愿多参与公共 事务，我们实在心有余而力不足，对 于小区管理很多时候只能保底线。” 金陵新村社区居委会主任杨燕坦言。
2016年5月，金陵新村小区作为第 一批试点开始改造。土路硬化，水电 主管道更换、立面刷新、清运公共空 间垃圾、安装单元楼门、路灯和监控 系统，金陵新村的外观焕然一新。
花费最多的改造，还属小区绿 化。院子里的原先的绿化景观树是水 杉，经过几十年生长，大多高过了楼 体，影响采光不说，有的树根甚至扎 进了楼体地基里。清理了这些水杉树 后，金陵新村有了下沉式海绵城市绿 化花园。
可是投入这么多，没有管理主体，后期维护完全跟不上。有从楼上 往下扔垃圾，砸坏新安的路灯罩的， 有乱停车撞坏路灯的……“没有物业 规范化长效管理，前改后乱不可避 免。”宝鸡市老旧小区改造办公室工 作人员焦宝红清楚这一点。
社区代管物业事务，就是要让老 百姓在过渡期，逐渐接受物业这个概 念。但从20世纪80年代入住后，就没 有收过物业费，现在物业入驻，居民 依然不愿意交物业费。
有居民带头阻拦，“千万不要同 意引进物业公司，有问题咱就找社 区，再或者直接打12345市民热线。”
物业公司进驻老旧小区，最难的时候，就是进去的这一下。宝鸡市梦 圆物业管理有限公司总经理樊永科 说，“其实物业公司最怕的就是接手老旧小区，维护投入大，管理起来还 费劲。”
收不上来物业费，物业公司要维 持正常运营，只能“自谋出路”。统 一改造门面房，扩建140多个停车位， 靠摊位费和外来车辆停车费维持基本 运营。
现在物业公司负责保洁、居民水 电暖等日常管理。对于绿化带维护保 养依旧是无从开支。但樊永科似乎对 未来住户培养起交费意识还抱有很大期待。
金陵新村老人多，白天经常聚在外 面，又冷又不便，樊永科想在小区里建 日间照料中心，让孤寡老人能吃口便 饭，洗个热水澡，有个活动场所，还能 做基础护理。他说，“既然接手了老旧 小区，就应该竖起一杆旗。”
閱讀更多 陝西網 的文章
