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三年後，恆大銷售規模要超過萬億元，負債降至行業中下水平。誓言打造一個不一樣的“新恆大”，許家印底氣何在？
文丨林雨秀 編輯丨杜海 來源丨正經社
2019年的恆大滿載而歸：全口徑銷售破6000億元，權益銷售超5700億元，分別排名行業第三和第一。
但恆大的“詩和遠方”並未停留於此，下一站，是萬億規模。
在房地產遇冷的大環境下，仍然堅守高速增長的戰線，恆大這盤棋接下來要怎麼下？
3月31日，恆大掌舵人許家印在2019年度業績發佈會上提出：“恆大從2020年開始轉變發展方式，全面實施‘高增長、控規模、降負債’的發展戰略，要用最大的決心、最大的力度，一定要把負債降下來。”
一時間，“高、控、降”新戰略如何護航恆大抵達萬億規模的港灣，成為業界內外關注的焦點。
01
“高增長”底氣何在
按照許家印的說法，所謂“高增長”，就是要實現銷售高速增長。按照恆大的計劃，2020年要實現銷售8000億元，到2022年要實現銷售1萬億元。也就是說，未來三年內，銷售規模要實現60%以上的增長速度。
2016年三季度以來，隨著一系列調控政策的實施，中國房地產行業再度進入全面緊縮週期，銷售增速持續回落。尤其是2020年以來，疊加疫情影響，多數房企業績出現了大幅下滑。
因此，恆大提出的萬億目標，頗有逆風而行的氣勢。
要實現銷售逆勢大幅增長，需要充分利用恆大充足的土地儲備及“網上銷售”的巨大優勢。
從土地儲備來看，據恆大管理層介紹，目前恆大擁有2.93億平米土地儲備，2020年總可售面積達1.32億平方米，可售貨值達1.27萬億元。按照64%的去化率保守估算，可實現銷售8110億元，完成8000億元銷售並無壓力。
有貨可賣，賣得出去才是真金白銀。恆大的第二手準備是銷售能力。以2020年一季度為例，在受到新冠疫情影響後，整個房地產行業銷售環境出現短暫凍結，恆大憑藉“網上賣房”的顛覆性營銷模式打響了房企“抗疫”第一槍。
作為第一家吃螃蟹的房企，恆大一季度的銷售額達到了1465億元，同比大增23%，銷售回款以同比55%的增速達到了1133億元，均為行業第一。相比之下，2020年一季度TOP100房企全口徑銷售業績規模同比下降近20.8%。
恆大的逆勢突圍，也為完成全年銷售目標提供了有力開局。
02
“控規模”依賴什麼邏輯
據許家印介紹，“控規模”就是要嚴控土地儲備規模，即實現土儲負增長，未來三年每年要降低3000萬平方米左右，到2022年降低到2億平方米左右。
前述提到，恆大有近3億平方米的土儲，這是恆大在房地產行情下滑階段維持規模高速增長的基礎設施，同時也是施行規模控制戰略的資本。
在“蓄水池”足夠的情況下，適當地減少拿地，充分利用現有土地儲備，在降低土地費用支出的同時，還能減少資金沉澱。
如此一來，既能確保持續發展，還能為新戰略的實施提供有力保障。
在嚴控土地儲備的同時，恆大也將收縮投資業務。許家印在發佈會上再次明確宣佈，5年內不再投資其他任何產業。
如此一來，控規模的邏輯已經很清晰，在集中消化現有土儲的基礎上嚴格控制新增土儲，其核心要義都是“節流”，從而實現恆大負債大幅下降。
值得一提的是，恆大還採用了強有力的成本控制手段，實施統一規劃、統一招標、統一配送的標準化運營模式，大幅降低營銷、管理、財務三大費用，成本的降低也進一步確保了負債的降低。
03
“降負債”如何穩步推行
恆大所謂的“降負債”，就是要把有息負債每年平均下降1500億元，到2022年把總負債降到4000億元以下。
在房地產行情和調控政策的疊加影響下，當下房企在資金流動上迎來巨大挑戰。加上房企在高速發展期出現了大規模高負債的情況，“降負”解壓成為整個行業穩定發展的主要目標。
對於恆大而言，要實現這一降負債目標，確保“高增長”與“控規模”是關鍵。在日前的業績發佈會上，許家印在現場算了筆賬，“18年、19年，恆大銷售回款每年維持在4500億左右，如果今年實現銷售8000億，回款按7000億計算，就會增加2500億的銷售回款。同時，恆大今年減少土地儲備3000萬平方米，就等於減少600億的支出。這樣一增一減，就一定能實現今年有息負債下降1500億的目標。”
據業內人士分析，以恆大目前的資金成本計算，每年降低1500億元負債，不僅能大幅降低槓桿，還將減少一百多億元的資金成本。而這一數據，會直接反映在利潤中。同時，恆大具備實現這一目標的巨大優勢和條件，包括強大的銷售能力、充足的土地儲備、過硬的產品品質、強大的管控能力和團隊執行力。
用恆大內部人士的話說就是，隨著新戰略深入推進，三年後恆大銷售規模將超過萬億元，負債降至行業中下水平。屆時，業界內外將看到一個不一樣的“新恆大”。【《正經社》出品】
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