“商轉公”即商業貸款轉成公積金貸款。銀川住房公積金管理中心自2013年開辦“商轉公”業務，2018年因中心資金使用率較高、個貸使用率達90%以上，決定暫停“商轉公”業務。近日，為支持繳存職工實現基本和改善性住房需求，該中心決定恢復住房公積金“商轉公”業務。此消息對那些正在使用商業貸款的公積金繳存用戶無疑是一個好消息。然而，有商貸用戶表示，在現行房價下，由於商貸款額度過高，實現“商轉公”不容易。
“商轉公”額度上線50萬
記者從銀川住房公積金管理中心瞭解到，個人商業按揭住房貸款轉公積金貸款時，除了申請貸款額度及期限不得超過原商業貸款剩餘本金餘額和剩餘期限，其公積金貸款申請額度最高不超50萬。也就是說，商業貸款剩餘本金超出50萬的部分，需要自行補齊。
舉個例子，假設王某在某銀行商貸剩餘本金為55萬，在商業貸款轉公積金貸款時，需先向銀行還款55萬元，取得相關還款票據後，向公積金管理部門申請貸款，假設其可申請到最高額度50萬元，那麼還有5萬元就要自己補齊了。
據銀川住房公積金管理中心工作人員介紹，最高限額是50萬元，但根據每個申請人的還款能力及相關條件，每個人可申請到的額度是不一樣的，有的可能最高只能申請到35萬元，有的則能申請到50萬元。對於那些商貸剩餘本金小於50萬元的用戶來說，在滿足其它相關條件同時，是非常適合辦理“商轉公“業務的。
商貸用戶：現行房價轉不起
銀川住房公積金管理中心發佈恢復住房公積金商轉公業務的消息一出，對正在使用商業貸款的公積金繳存用戶無疑是一個好消息。但也有一些商貸用戶在仔細算了一筆賬後，發現在現行房價下，他們很難實現“商轉公”業務，其原因大多都是轉不起。
“我貸款的剩餘本金還有60萬元沒有還，我上哪湊這麼多錢給銀行？”於女士2019年年初購買一套總價85萬元的房子，由於公積金最高貸款限額50萬元，於女士首付要將近40萬元，迫於無奈，於女士只好選擇首付較低的商業貸款，首付僅20萬元，商貸65萬元，年限20年。一年後，還款5萬元，商貸本金還有60萬元沒還。本以為“商轉公”是個好消息，但她仔細一算，先要湊60萬元還給銀行，才能拿出房證去住房公積金相關部門辦理業務，這讓她心有餘而力不足。“短時間根本湊不夠這些錢，如果當時能湊夠這麼多錢，也就不用貸款了。”於女士無奈地說。
“現在好一點的房子均價都在每平方米7000元以上，買個100平方米的房子都要七八十萬，大家都想首付少一點，貸的多一點。”楊女士也剛剛購買住房不久，她聽說住房貸款可以“商轉公”後，發現並沒有那麼容易轉，因為她所購房子總價款130萬，向銀行貸款100萬，期限30年。楊女士表示，如果辦理“商轉公”，公積金最高限額50萬，還有多出來的50萬元就要自己承擔，這樣“商轉公”的意義也不是很大了。
還款方式可能影響“商轉公”
相比之下，早在2012年就買房的劉先生，他就幸運多了。“我當時買房時，位置好一點的房子每平米才5800元左右。商業貸款貸的也不多，後來轉到公積金貸款時才發現，商貸前期都在還利息，本金卻沒有還多少。”劉先生告訴記者，當時買了一套103平方米的房子總價60萬元，首付了25萬元，銀行商業貸款35萬元，期限20年。2015年，他將商貸轉成公積金貸款時才發現，這3年裡，他一直都在還利息，總共10萬元，而貸款本金只還了3萬元，貸款剩餘本金還有32萬元。最後，他還是向親戚朋友湊了32萬元還給銀行後，用公積金貸款32萬元。此前，劉先生一直糾結為何自己用商貸時，每月還款3000多元，還款3年後，貸款剩餘本金還有32萬元？原來，他使用的是等額本息還款，前期利息還的多，本金還的少。而銀行內還有一種是等額本金還款，這種還款方式前期本金還的多，如果商貸用戶後期有“商轉公”計劃，在承受範圍內，商貸最好採用等額本金還款方式，能快速減少本金。
記者專門諮詢了銀行業內人士，對等額本金和等額本息這兩種不同的還款方式進行了解讀。據介紹，等額本金是每個月還的本金一樣，但每月還的利息不一樣，這種方法總的還款利息少，但前期還款的壓力大，越往後，月還款越少；而等額本息是本金逐月遞增，利息逐月遞減，月還款數不變。所以相同的貸款年限，相同的貸款金額，等額本金歸還的利息少於等額本息，但月供也多。
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