欣竹_木小木幸福麼麼噠
沒有隻漲不跌的市場、也沒有隻跌不漲的市場，漲漲跌跌才是樓市真實寫照，如果我們把中國房地產三十多年曆史展開來看，我們會發現房價基本上呈波浪形狀，只是在人口增長、貨幣放水的背景下，房價整體是波動上行態勢。
合肥房價如果放到整個中國房價大環境中同樣符合這樣的規律，所以從歷史運行軌跡來看，合肥的房價也不可能一直下跌，一直上漲也不符合房地產內在規律。
進入下半年，合肥房價明顯有漲不動的感覺，許多樓盤都出現了不同程度的打折，開發商捂盤惜售的現象不復存在，市場已經出現開發商放價搶跑的現象，從一線品牌萬科、恆大、碧桂園再到二線品牌泰禾、禹州，各大開發商樓盤都出現了不同程度的價格折扣，在資金面持續收緊的背景下，房價下跌拐點正在到來。
但房價會一直跌下去嗎？
這種可能性還是比較小的，樓市基礎需求還是比較旺盛，只是目前房價虛高，再加上資金收緊，購房人漸漸轉入觀望狀態，而一旦房價下跌到一定程度或者是資金面發生寬鬆，被壓制的購房需求還是會得到釋放，各方面動能聚集、推動房價再一次走高。
所以房價起起落落是市場規律，只是房價下跌後還能有多大的反彈力度，目前來看還不得而知。
作者簡介：財務專家、財經問題研究專家，本頭條號解讀大眾關心的樓市、財經話題，用專業眼光幫你分析問題背後的真相。如果你對本內容感興趣，請點擊關注吧！
財經微世界
合肥房價確是在跌。我統計過全國30多箇中心城市自今年4月第二波強調控以來的二手房房價數據，結果發現，真正下跌的城市只有北京、合肥和蘇州。
合肥是上一輪牛市中，表現非常搶眼的一個。作為一個弱省的省會，合肥經濟實力不強，但2016房價卻領漲全國，成為樓市四小龍之一。
合肥上輪房價的暴漲，主要是炒房客蜂擁而至炒起來的。所以已經調控，樓市價值就立馬顯現，合肥樓市投資客率先出逃，撤出遊資。那麼這能不能說明合肥房價不看好，會一直跌下去？當然不會。
安徽雖然是弱省，但合肥是強省會。最近二十年，合肥在中部地區發展勢頭迅猛，經濟實力先超越南昌，再超越太原，在中部六省會當中，位列第四位。未來的發展潛力可期，在國家“十三五”交通規劃中，合肥也佔據了三條高速鐵路通道。
人口方面，合肥過去六年的人口增長很不錯，儘管方式有些讓人不太舒服，依靠吸血和吞併的方式。2011年合肥與馬鞍山、蕪湖三個城市瓜分了巢湖。所以你會發現過去六年，這三個城市的人口增長都不錯。但若出去行政區劃調整因素，整個安徽恐怕就合肥一個城市的人口在增加。安徽正在效仿四川與湖北，集全省之力發展省會。
在這種一城獨大的發展模式下，成都的綜合實力才與重慶不相上下，武漢也奠定了其中部老大的座位。所以，安徽在這種模式下，發展前景值得看好。房價也自然看好。
天天說錢
原文標題為《2018年合肥房價會上漲嗎？》
我在之前文章中不止一次說過，房地產本質上就是一個政策市，任大炮講“房地產短期看政策，中期看政策，長期看政策”，我深表認同。在分析一個城市房價走勢的時候，永遠離不開對政策的分析，只要把握住了未來政策走向，你基本上就得到了房價漲跌的鑰匙。
一般來講，每年年底的ZY經濟工作會議，是郭嘉高級智囊團根據過去一年來全國經濟整體運行情況，形成一個對明年經濟形勢的大致預判，這個判斷對指導明年眾多政策的出臺，起著提綱挈領的作用。
會議涉及的所有內容當中，與房價走勢關係最為密切的兩個因素，一個是金融政策，一個是房地產政策。金融政策決定了你能從銀行貸多少錢，享受多大的利率優惠；房地產政策決定了你能使用多大的槓桿，能買多少套房子。金融政策和房地產政策，共同反映了ZY對未來一年房地產的發展定調和調控舉措。
2016年房地產政策定調分析
還記得2015年底的ZY經濟工作會議嗎？這次會議，形成了未來一年關於房地產的政策定調，我們看到金融政策主要有以下幾點：
1、積極的財政政策要加大力度，實行減稅政策。
2、穩健的貨幣政策要靈活適度，為結構性改革營造適宜的貨幣金融環境，降低融資成本，
保持流動性合理充裕和社會融資總量適度增長，擴大直接融資比重。3、要有效化解地方ZF債務風險，做好地方ZF存量債務置換工作，堅決守住不發生系統性和區域性風險的底線。
針對第一點，在房地產方面，我們次年實行了部分契稅的減免。
針對第二點，我們可以看到，2016年全國信貸環境是極度寬鬆的，甚至出現了整個7月份的貸款幾乎全是房貸的情形。
針對第三點，這其實涉及到很多城市房地產庫存過大，地方ZF債務過高，客觀上存在系統性和區域性金融風險，言外之意要為地方埋單，為地方去庫存將不遺餘力。
房地產政策主要是圍繞去庫存，具體措施有以下幾點：
1、通過加快農民工市民化，擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩定房地產市場。
2、要發展住房租賃市場，鼓勵自然人和各類機構投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者。
3、要取消過時的限制性措施。
針對第一點，從政策上明確支持農民工購房，形成有效需求，使之成為去庫存的主力，後續發展我們可以看到，三四線城市確實達到了這種效果。
針對第二點，造成2016年全國熱點城市的瘋狂搶購。
針對第三點，幾乎所有的限購限貸措施，在2016年都被取消了。
所有的這些政策，都造成了一種結果，那就是2016年全國熱點城市房價大漲。但是我們要看到，出臺這些政策的初衷是為地方去庫存，將地方ZF存量債務置換到農民工或者自然人及各類投資機構身上，而庫存量並不大的熱點二線城市卻因普惠政策最先受益。
這其實並非ZY所願。但必須得承認，如果熱點城市房價不上漲，就無法帶動三四線城市房價上漲，三四線城市房價不上漲，就無法帶動農民工去庫存。因此我們看到，儘管ZY定調要取消過時的限制性措施，在年底前還是強制要求房價暴漲的熱點城市重回限購的老路上來。
熱點城市房價的暴漲，吹大了資產泡沫，區域性金融風險迅速積累。在已定調的基礎上推翻原有政策，表明ZY對次年經濟發展形勢估計不足，為防範發生系統性金融風險被迫為之，歸根結底，還是由於我們未形成房地產的長效機制所致。
2017年房地產政策定調分析
我們再來看2016年年底的經濟工作會議。會議形成的金融政策主要有以下定調：
1、繼續實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策，適應貨幣供應方式新變化，調節好貨幣閘門，維護流動性基本穩定。
2、要把防控金融風險放到更加重要的位置，著力防控資產泡沫，確保不發生系統性金融風險。
3、要在宏觀上管住貨幣，嚴格限制信貸流向投資投機性購房。
針對第一點，貨幣政策穩健中性，調節好貨幣閘門，表現為2017年儘管美國持續加息，我們也並未跟進，僅對房地產實行“定向加息”。
針對第二點，將抑制資產泡沫提高到防控系統性金融風險的高度，具體表現是對今年房價過熱的城市，持續進行施壓調控加碼。
針對第三點，表現為M2增速持續下滑，嚴厲打擊首付貸，提高二套房首付比例，收緊房地產信貸資金。
房地產定調主要有以下三個方面：
1、去庫存方面，要堅持分類調控，因城因地施策，重點解決三四線城市房地產庫存過多問題。
2、促進房地產市場平穩健康發展。要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，加快研究建立基礎性制度和長效機制，既抑制房地產泡沫，又防止出現大起大落。
3、支持合理自住購房。
針對第一點，承認城市間存在差異，應分類調控，因城施策，2017年重點任務是三四線城市去庫存，因此我們看到今年三四線城市房價大漲。
針對第二點，房住不炒，長效機制，抑制資產泡沫，防止房價暴漲暴跌，其目的都是為了促進房地產市場平穩健康發展，而今年房地產發展形勢也的確非常平穩，投機投資被嚴厲打擊。
針對第三點，我們的確也能看到，今年對首套房的支持力度依然比較大。
“房子是用來住的、不是用來炒的”，這樣的口號在ZY經濟工作會議上提出來，措辭是非常嚴厲的，表明ZY對部分城市房價暴漲嚴重不滿。今年以來，對部分熱點城市進行連續調控加碼，幾乎用盡所有限購手段，終於遏制住瘋漲的勢頭，這足以說明ZY對穩定房地產市場的決心之大和執行力之強。
2018年房地產政策定調分析
從2015年和2016年這兩年的ZY經濟工作會議來看，會議所形成的定調，在來年的房地產發展態勢上基本都有所體現，政策對房地產的影響幾乎是決定性的。那麼，接下來的2017年年底的ZY經濟工作會議定調，對2018年房地產走勢將會有什麼影響呢？
我們先來分析一下2017年剛開的會議，其中關於金融政策的表述主要有：
1、積極的財政政策取向不變，切實加強地方ZF債務管理。
2、穩健的貨幣政策要保持中性，管住貨幣供給總閘門，保持貨幣信貸和社會融資規模合理增長。
3、守住不發生系統性金融風險的底線。
關於房地產定調的描述有：
1、加快建立多主體供應、多渠道保障、租購併舉的住房制度。要
發展住房租賃市場特別是長期租賃，保護租賃利益相關方合法權益，支持專業化、機構化住房租賃企業發展。2、完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制，保持房地產市場調控政策連續性和穩定性。
3、分清ZY和地方事權，實行差別化調控。
其實今年關於房地產的篇幅較前兩年減少了不少，而且基本是一筆帶過，這說明上層對今年以來房地產的調控成果還是認可的，全國房地產大形勢基本處於可控之中（公號“小易論樓市”《從房地產政策變化來判斷下半年合肥房價走勢》）。有幾點表述或者變化需要我們注意：
1、不再提三四線城市去庫存。比起2015年和2016年的濃墨重彩，今年對去庫存隻字未提，結合今年三四線城市房價大漲，我們可以推斷絕大部分高庫存的城市基本完成既定目標，明年去庫存已非經濟發展的主要任務。
2、三四線城市大行情基本結束。從前年有效化解地方ZF債務風險轉變為加強地方ZF債務管理，這說明在經歷兩年的去庫存攻堅戰之後，地方ZF債務風險已基本得到有效化解，下一步ZY會嚴控地方債，短期不再傾向為地方債務埋單。結合第一條，這基本上宣告三四線城市大行情的結束。
3、明年加息的概率不大，整體流動性較去年有所寬鬆。貨幣政策依舊保持穩健中性，這意味著不會採取擴張性的或者緊縮性的貨幣政策，也就是說降息和加息的可能性都不大。“保持貨幣信貸和社會融資規模合理增長”，這個說法在2016年時提起過，今年重提意味著流動性較去年會有所寬鬆。
4、M2增速保持穩定，不再嚴控信貸資金流向房地產，房貸會好貸一些。“管住貨幣的總閥門”，在美國連續加息的大背景下，大水漫溉式的印鈔短期不會再出現，我們的M2會一直維持在低位增長，但可能會比2017年高一些，我估計在9%-10%左右。相較去年，沒有再提及限制信貸資金流向投資投機性購房，這說明投資投機性需求已得到有效抑制，房地產信貸資金會相對寬裕，房貸要好貸一些。
5、著重發展租賃市場，完善房地產市場的長效機制。其實今年的租購同權、共有產權、租賃土地出讓等形式，都是對發展住房租賃市場的初步探索，這有可能是組成房地產長效機制的一塊拼圖，但我覺得機制成熟尚需時日。關於租賃和長效機制問題，比較敏感，不宜敘述過多，我會在我的小密圈分析，歡迎加入我的小密圈。
6、限購政策不會取消。“促進房地產市場平穩健康發展，保持房地產市場調控政策連續性和穩定性”，也就是說ZY是希望房地產持續穩定的，而保持穩定的手段就是繼續維持房地產市場調控政策，這就意味著明年限購政策不會放開，也不會有什麼變化。
7、各地實行差別化調控，分城施策。ZY以前對地方房地產的調控往往採取一刀切的措施，而忽略了各個城市的具體情況，這就發生了2016年去三四線庫存的資金流向了沒有庫存壓力的一二線城市，造成一二線城市房價大漲，三四線去庫存效果卻不明顯的後果。因此提出分清ZY和地方事權，因城施策，屬於對以往政策的糾偏，但目的只有一個，促進房地產市場平穩健康發展。
8、守住不發生系統性金融風險的底線。這是最重要的一點，ZY底線是不發生系統性金融風險，這個表述連續三年都有提出，足以說明其重要性。保住不發生系統性金融風險的底線，同樣也是影響政策穩定性的一個因素，比如2016年出現的熱點城市房地產泡沫，被迫改變之前 “取消過時的限制性措施”的提法，重啟限購政策。這也意味著，一旦出現系統性金融風險的苗頭，上述舉措隨時都有被推翻的可能。
關於明年合肥房地產發展趨勢的預測
關於過去兩年合肥房地產發展形勢的預測，我的準確率基本在70-80%，具體大家可以看我的這篇文章《過去兩年小易對合肥房地產的分析和預測》（公號“小易論樓市”），同樣我相信自己對明年合肥房價走勢的判斷不會偏離太多。
通過對過去三年ZY經濟工作會議定調的分析，我們可以發現還是有規律可循的。我們政策主要是保持房地產市場的平穩健康發展，不希望大起大落，今年的主要任務是防止大起，目前全國房地產過熱的形勢已基本得到控制，可以判斷明年的主要任務是防止大落，因此整體環境較今年可能會寬鬆一些。
過去一年中，合肥房價持續下跌，而且這種趨勢仍在蔓延，這其實並不太符合房地產市場平穩健康發展的要求。我想微觀政策的微調在未來可能是有必要的，結合近期鄭州和南京對人才落戶限制的放開，我想合肥跟進的可能性較大，理由也比較充分（公號“小易論樓市”《南京打響“曲線救市”第一槍，合肥你跟麼？》）。
我對合肥明年房地產市場是謹慎看好的，我覺得明年合肥房價整體仍是以平穩為主，全年或許會有5-10%的漲幅。根據往年的經驗，明年年中可能會是一個轉折點，這個轉折點是下滑或者平臺期的結束，此後會緩慢抬升一些（公號“小易論樓市”《2018年合肥房價有可能會跌嗎？》）。判斷觸底的到來，主要有2個信號：
1、合肥放開人才落戶政策。目前造成合肥房價下滑的原因是有效需求相對不足，一旦放開落戶限制，房價下跌趨勢將會得到一定程度的緩和。
2、上海和南京房價回暖。如果上海和南京房價觸底反彈，那麼這種熱度3-6個月後會傳到合肥，合肥會大概率跟進。
小易論樓市
我覺得很難跌，合肥發展的越好，房價只會越高，現在政策吸引外來人口，現在的合肥的人買不起，吸引過來的人，買的起，在北上廣工作過的人，來合肥買房真的太輕鬆，我就出去一年就回來了，房子無壓力
天之蒼茫
我告訴你吧，你要是學成都，安徽的個地級市的10分之9的人才都會跑到滬深廣浙南，不信由你們。成都附近有什麼一線二線城市？安徽附近有多少一線二線？你那房價，你那就業能吸引多少省內有理想的人？務實一點吧，安徽合肥。沿江城市才能更好的發揮安徽優勢。
asgtottgotswoogt邁克
會慢慢跌，但是後期還會漲回來的，畢竟物價開發樓盤成本一系列的都在漲。之前出的限購，現在剛要是房子是用來住的，不是用來炒的。一系列導致一二線城市出現房子跌價。
安徽是人口大省，而合肥又是安徽的省會很多人會到省會打拼，最近幾年又是經濟高速發展的幾年，很多人有了錢就想買套房子，但是經濟高速發展帶來房價也高速上升，又出現限購導致很多想買房者只能觀望。
在限購之前炒房熱，出現了很多泡沫，現在只是在慢慢的恢復到一個正常的狀態當中。
