3月12日，國務院印發《關於授權和委託用地審批權的決定》。
1）將國務院可以授權的永久基本農田以外的農用地轉為建設用地審批事項授權各省、自治區、直轄市人民政府批准。
2）試點將永久基本農田轉為建設用地和國務院批准土地徵收審批事項委託部分省、自治區、直轄市人民政府批准。
3）首批試點省份為北京、天津、上海、江蘇、浙江、安徽、廣東、重慶，試點期限1年，具體實施方案由試點省份人民政府制定並報自然資源部備案。
國務院下放審批權、簡化徵地程序，將直接加快地方政府的徵地速度，增加土地市場的供應量，同時為當地政府帶來豐厚的土地出讓金收入。
而此項舉措出臺的背後，則是折射出地方政府對土地出讓的依賴程度之高，以及更深層次的農村土地改革帶來的影響。
1. 地方政府的土地財政依賴度
地方政府的財政收入來源於4項內容：地方一般公共預算收入、政府性基金預算收入、國有資本經營預算收入和社會保險基金預算收入。
其中的社會保險基金收入專款專用，國有資本經營預算收入中的大部分又都返還給了企業，所以，地方一般公共預算收入和政府性基金預算收入（其中大部分為土地出讓金收入）就成了地方財政收入中最重要的兩項內容。
因此，我們通過計算土地出讓金收入和地方一般公共預算收入的比值，來一窺地方政府對土地財政的依賴程度。
▎土地財政依賴度=土地出讓金收入/地方一般公共預算收入
圖表1 2018年主要城市土地財政依賴度
數據來源：國家統計局，各城市財政局，中指院，wind
注：個別城市的土地出讓金收入用政府性基金預算收入代替
從圖中我們可以看出：
一線城市對土地財政的平均依賴程度較低，為39.75%；
新一線城市和二線城市的依賴程度較高，分別為66.50%和69.90%；
而三線樣本城市的土地依賴程度則已高達95.74%。
地方政府對土地財政的依賴程度之高由此可見一斑。（詳情見文末圖表）
另外，由於此項政策給了地方政府在賣地上更大程度的鬆綁，會加速地方政府的賣地動作，增大土地市場的供應量。
並且這部分土地大多集中在城鄉結合部，地價較低，勢必會對城市的房價形成一定程度的擠壓，給房企帶來一定的利空影響，然而土地財政的閉環必然需要地產市場的活躍成交。
所以，我們認為，一些地方政府會在一定程度上對當地的地產政策進行鬆綁，尤其是土地財政依賴度較高的城市。
2. 農村土地改革帶來的影響
早在2017年8月，國土部和住建部就出臺了《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，此項舉措意義重大，標誌著農村集體土地可直接入市，打破了一直以來的政府對土地的壟斷。
而昨晚發佈的農轉用以及徵地審批的相關政策，直接加速了農村土地改革的進程，預計將加速推動以下3方面的影響：
1）大批低成本土地直接入市，參與到租賃住房市場，將對城市內的高房價、高地價形成一定程度的衝擊，加大了房企的經營壓力。
2）政府將土地市場紅利讓於農民，將帶來一批新的財富人群，形成新的消費主力群體；同時，地方政府依然可以通過出讓周邊土地獲得大量的財政收入。
3）城鄉結合部的土地價值大幅度提升，同時將帶動周圍工商業配套設施的開發；此外，地方政府通過出讓土地獲得的收入可以推動這些區域的基礎設施建設，為地方政府打通了新的投資方向。
附 2018年主要城市土地財政依賴度
閱讀更多 裝睡的鹿呀 的文章
