來源丨地產資管網（ID：thefutureX）
手握重金的產業資本正迎來一場盛宴。
3月20日晚，物流地產巨頭普洛斯（GLP）發佈消息稱，已和馮氏家族於當日香港交易所閉市後宣佈向香港利豐有限公司提交私有化要約並於港交所進行公告。據私有化計劃，利豐擬每股1.25港元，較當日收市價0.5港元，大幅溢價1.5倍，涉及金額72.2億港元。
若私有化成功，馮國綸與馮氏家族旗下信託將會間接持有私有化後利豐60%具表決權股份，GLP則持有40%具表決權股份。
這是普洛斯繼3月13日宣佈收購嘉民集團中東歐物流不動產資產後，僅一週後的再次出手。普洛斯正在迅速拉近與全球物流地產第一名Prologis（安博）的距離，此次參與供應鏈巨頭利豐集團的私有化將助推其打造的“物流生態系統”戰略。
01 普洛斯進擊：從北美到亞洲
業界有一個傳言，“得普洛斯者，得物流天下。”
誰能想到，當初一枚“棄子”在十幾年後成長為物流地產界亞太霸主和全球榜眼。
普洛斯的物流大生態體系戰略
2003年到2018年，梅志明帶領普洛斯成為全球領先的物流基礎設施提供商和服務商。普洛斯在中國物流地產業的市場份額超過第二名到第十名的總和，佔據一線城市核心區域，向亞馬遜、京東、菜鳥等企業提供高標準倉庫。
2018年是普洛斯的又一個分水嶺。私有化完成後，普洛斯將專注打造一個全新的物流生態體系。
梅志明曾強調，普洛斯致力於構建“引領和匯聚物流新模式和科技創新的平臺”——以物流園、工業園和科技園區作為產業載體，以股權投資和金融服務作為導引手段，發掘並培養創新公司，打造大生態平臺。他解釋道，普洛斯物流生態是以技術和數據為核心驅動的：在全球範圍內持續尋求物流基礎設施和物流生態投資的協同發展機會，讓設施與服務結合，資本與科技結合，為客戶、投資人、合作伙伴創造更大價值。
普洛斯物流大生態系統
在物流和工業基礎設施板塊，僅在中國地區，普洛斯進入了42個戰略性區域市場，開發並管理著388個物流園、工業園及科創園，物業總面積達4220萬平方米。
在金融方面，2016年組建普洛斯金融，定位於用物流及金融服務為中小企業賦能，圍繞物流和供應鏈打造成綜合服務商。
在數據和科技方面，普洛斯早在2015年便開始在倉儲物流上下游——機器人、自動化及大數據等領域投資佈局。2016年，普洛斯與物聯網科技公司G7組建上海際鏈網絡科技有限公司。2018年5月，普洛斯設立隱山基金，主要投資於智慧物流生態系統領域，著眼於技術創新和模式創新。
普洛斯中國區首席戰略官、隱山資本董事長及管理合夥人東方浩日前判斷，隨著中國“新基建”領域的持續投入，未來5-10年內，物流領域的數字化、自動化和智能化運營將跨越到一個全新階段。
睿和智庫認為，基金管理和投資平臺，是普洛斯物流地產之外的另一大支柱，也是其超速發展的密碼。目前共三隻收益增值型基金和兩隻物流基金，基金設立進一步反映中國投資機構對普洛斯的基金管理能力和資產運營管理充滿信心。
普洛斯物流大生態體系有一個很大的特點是開放。梅志明曾表示，“我們以前是為普洛斯和普洛斯客戶服務，而現在所有服務都對外開放，包括向競爭對手，未來我們會更開放地分享我們的資源。”
2015-2020年普洛斯物流投資統計表
來源：掌鏈 睿和智庫根據公開資料整理，投資金額為項目融資總額
GLP與Prologis資產管理規模（AUM）之比不斷縮小：45.36%，26.18%，24.83%。
02 香港利豐之困
此次對香港利豐集團的投資是普洛斯構建物流大生態體系的新動作。普洛斯也將以一個參與者的身份，見證利豐第二次告別資本市場。
已經有114年曆史的利豐不是第一次被私有化了。1989年，馮氏第三代掌權人馮國經和馮國綸兩兄弟“內部動刀”，發動了管理層槓桿收購並完成了利豐的私有化。1992年利豐重新上市。
鑑於電子化對零售行業影響，2017年利豐開始制定數字化戰略。數據顯示，利豐集團2019年在數字化方面的支出將達到6000萬美元，但轉型持續受到財務表現的壓力。
持續的中美貿易戰令利豐雪上加霜。利豐行政總裁馮裕鈞去年指出，貿易戰打亂了全球供應鏈，企業加快撤出中國，將會有不少內地工廠倒閉。利豐在亞洲為沃爾瑪、耐克等全球零售商設計、採購和運輸消費品，而美國客戶正在敦促公司將生產遷出中國。
為緩解財務壓力，2019年6月，利豐將旗下物流業務的21.7%股權（約3億美元）出售給淡馬錫。但此舉未能扭轉利豐頹勢。
上半年財報顯示，利豐旗下供應鏈解決方案業務總收入同比下降9.1%至41.44億美元，核心運營利潤同比下降36.5%至4800萬美元。但利豐的物流業務“LF Logistics”表現卻很出色，物流業務上半年收入同比增長3.8%至5.63億美元，核心運營利潤同比增長6.4%至4300萬美元。其中，中國市場物流業務表現最佳，同比增長5.3%。
3月20日線上業績會上，馮裕鈞對私有化問題未置一詞，僅表示“因現時多變的宏觀環境因素和新冠肺炎的影響，尤其是集團在中國和東南亞各國經營的物流業務的前景。同時，利豐判斷目前作出的轉型努力將需要更長的時期以進行更深入的重組，並在技術、基建設施和人才方面作出進一步投資。
而此次私有化計劃，普洛斯表示：“我們相信通過該交易實現的協同效應，將創造出未來所需的數字供應鏈。”而利豐的全球網絡、全球品牌及零售商間充分多元化的客戶基礎、供應鏈專長及賣方關係，也將為普洛斯的業務提供互補。
03 中國物流業併購圖景
2019年上半年，全球物流業交易數量至123宗。
中國在2019年全年物流業併購交易大幅下降。
2019年，中國物流行業併購交易規模達730億元，環比下降26%，但交易數量大幅增長30%至131宗，3天一宗的交易頻率較2018年有所提高。
大中型交易的平均交易額呈下降趨勢，小型交易頻次增多，交易大多以產業投資者對成熟期企業的併購交易尤其以股權收購為主。智能信息化和綜合物流領域依然是關注焦點，交易數量和規模逆市增加。
2016年至2019年物流行業投資者中，普洛斯/隱山資本、阿里系、順豐控股位居活躍投資者前三名，其後為鐘鼎創投、遠洋資本和京東等。
物流市場變化和增長的最大步伐發生在亞太地區。隨著亞太地區成為當今全球供應鏈轉型的中心，精彩故事將不斷持續。
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