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普洛斯（Global Logistics Properties，GLP）是現代物流設施及解決方案開發、運營及基金管理者，是中國擁有最多倉儲物流土地及物流產業園的企業。

目前，公司業務集中分佈在全球4個國家。按淨資產而言，中國佔比58%，成為普洛斯資產配置的絕對中心，日本、美國與巴西淨資產分別佔總額的26%、8%與8%。從收入構成角度看，中國區域更是以67%的收入佔比佔據第一；而從市場佔有率角度看，普洛斯在中國現代物流地產行業市場佔有率為第一，達55%，遠遠超過行業排名第二的嘉民。

普洛斯前世今生

1991年，ProLogis前身Security Capital Industrial Trust 成立，投資領域較為多元化，包括工業用地、商業及寫字樓盤等地產業務的開發，但此後為降低空置率、提高運營效率以及與美國其他房地產企業區分，專注於當時由於美國經濟高速發展而出現大量需求的物流地產細分行業。1994年，ProLogis於紐交所上市；2001年，首次進入日本市場；2003年，ProLogis進入中國，通過併購與合資獲取土地，而後憑藉物流園區的示範效應獲得地方政府青睞；2008年，全球性的次貸危機爆發，ProLogis面臨出租率下降與新地產基金募資困難問題，流動性降至低點，致使出現資金斷裂；2008年11月，公司宣佈削減派息、裁員、暫停新建項目以及出售亞洲資產。

2008年12月，新加坡政府產業投資有限公司（GIC RE）以13億美元現金收購ProLogis在中國和日本的資產，ProLogis在中日兩國的品牌更名為GLP，沿用“普洛斯”譯名；2010年10月，GLP於新加坡交易所上市，中國社保基金、阿里巴巴、周大福及中投公司等參與認購。

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2017年7月，以萬科集團為首的中國財團以116億美元（約790億元人民幣）收購新加坡上市公司物流巨頭普洛斯，交易完成後普洛斯將於新加坡交易所退市。收購前，持股比例GIC為36.57%、高瓴資本為8.14%、萊德集團為6.99%、美銀美林集團為5.31%；收購完成後，持股比例萬科集團為21.4%、厚朴投資為21.3%、高瓴資本為21.2%、中銀集團投資有限公司為15%、普洛斯管理層為21.2%。

核心業務形成戰略“閉環”

公司的全球業務佈局：中國業務超過半數

普洛斯地產開發部門在全球範圍內投資建設優質高效的物流倉儲設施，完成後交給運營部門出租並提供物業管理服務，再將成熟物業置入物流地產基金，從而使初期基建投資的大量資金迅速收回，隨後進行下一個項目投資。

普洛斯通過設立基金管理平臺將地產開發、地產運營和地產基金管理三項業務連接起來，實現了物業與資本的閉合循環，同時基金管理部門又可收取管理費和分紅獲利。

物業開發業務：整體業務的基礎

物流地產開發業務是普洛斯其他兩項業務的基礎，也是最重要的環節，包括投資獲地、項目建設開發，最終建成可用於物流業務操作的物流產業園區。普洛斯定位“現代物流地產商”，提供最優質的定製及高附加值物業產品，為客戶提高效率節約成本，其地產設施的“七項指標”分別為：

1）好位置；

2）開闊的地面面積；

3）高天花板；

4）高載重能力；

5）寬闊的柱間空間；

6）配備起重機；

7）方便卡車行駛的通道。

物業開發部門在整個“閉環”當中扮演著“產品生產者”的角色，其生產的質量決定了物流園區項目的質量。

面向租賃客戶端，普洛斯推出了標準設施開發、客戶定製開發以及收購回租等三項主要服務。

2016年中，公司新開工項目價值28億美元，而同期完成價值21億美元的項目，實現開發利潤2.55億元，毛利率高達27%，同比增長39%。

物業管理運營業務：收入的主要來源

項目交與物業管理部門後，管理部門進行招租及銷售工作，並提供物業管理以及一系列的相關增值服務。這一業務不僅僅為公司自有及自行開發的物流產業提供管理運營服務，同時也為出售給物流產業基金後的物業資產提供運營承租服務，在整個“閉環”當中充當提供“主要利潤賺取者”的角色。

2016年年報數據顯示，公司總體出租率達到92%，同地倉儲運營收入繼續保持高增速：中國為10.7%，日本為2.7%，美國為7.0%，巴西為8.5%，這是由於公司提供的超越同行的高質量物流園區以及優質的物流運營服務，使得客戶對於企業產品的需求繼續增長。

基金管理業務：加槓桿、增速利潤週期

物流地產運營模式主要有兩類，一類是自持用於出租，主要獲取租金收益，回收期一般在10~15年；另一類模式是出租+出售，先進行出租，待項目運營成熟後將所有權出售給基金，主要獲取前期的租金收益、項目出售時資產價值上升收益以及後期運營管理收益，較純租賃模式回收期更短。而公司的基金管理業務在整個“閉環”中同時起到了“融資者”與“新利潤賺取者”兩大作用，使得公司的整個“生態圈”得以在最大效率下運轉，為公司的長期高速成長提供了良好的財務環境，同時亦通過引入各大財團的戰略投資者以提升公司在各個國家的政治地位及政策資源。

2016年，公司總共募集並管理11支物流地產投資基金，合作投資方包括加拿大退休金計劃投資委員會（CPPIB）、新加坡投資公司（GIC）、中投公司（CIC）等大型的投資機構，其中中國2支、日本4支、美國3支、巴西2支。基金總規模達到350億美元，已投資產為240億美元，募投率達到67%。由於管理費收入僅來自於已投資產，而現存的基金餘量將使得未來的管理費收入有更高的預期，帶來更多的基金分紅及管理費收入。

普洛斯的成功

高效管理，合理的閉環戰略模式

物流地產有獲地難度大、網絡化佈局、開發模式靈活、後端參與管理、產業鏈條長及金融屬性較強等特徵，而價值增長的核心環節在於獲地、開發運營和資金週轉。

公司三大業務形成了內生的、高效的、安全的閉環模式，為客戶提供一整套解決方案，全面貼合客戶需求，提升了附加值，創造了更多盈利的空間，增強了客戶粘性。

公司的客戶基礎優質而穩固，2016年四大地區的出租率均超92%，整體客戶留存率為65%，客戶的粘性極強。同時，客戶群體整體數量較大，分佈於不同行業，有效分散了客戶斷租的風險。優質的客戶基礎增加了運營穩定性，分散了風險，為資產證券化打下了基礎。

公司通過基金管理模式提前實現了物業開發部門的收益兌現及資本高效循環；創造了運營以及財務上的槓桿效應，搶先實現廣泛的地域佈局以及規模擴張；大規模的基金管理也將帶來更多的管理費收益，增厚業績；外來資金參與開發基金能分擔物業開發以及運營中的風險，使得公司經營更為穩健，而且外來戰略投資者擁有深厚政治及商業資源，促進了業務的開展。

先發優勢，戰略合作鑄就超強獲地能力

物流地產想要盈利就要有一定的規模，需要大面積的土地，因此低成本獲取核心城市土地資源是物流地產企業發展的關鍵。

2003年，普洛斯進入中國市場，國內雖已有“物流地產”這一概念，但大部分仍為老舊的傳統物流倉庫，只擁有簡單的貨物儲藏功能。進入初期，公司從政府直接獲地並不順利，這是由於政府對外資“圈地”持有較強戒心，而通過與已有土地資源的中國公司合資便成了當時獲取土地的捷徑：2004年，與蘇州工業園的蘇州物流中心簽署合資經營協議，開發蘇州物流園區，普洛斯以現金入股，蘇州物流中心以倉庫和土地入股。

普洛斯現代化整體物流解決方案快速吸引了全球性大企業客戶資源的入駐，包括阿迪達斯、三星、諾基亞等，僅4個月蘇州工業園的物流設施租用率便從55%猛增至92.8%，既提高了客戶效率，又拉動了當地政府的GDP與稅收。憑藉示範效應，作為現代物流地產先行者的普洛斯獲得了更多地方政府的信任，並改變了對其的態度，最終轉化成了公司在今後拿地時的優惠政策。

隨後進入中國市場的物流集團，如美國安博、Goodman、Blogis以及豐樹集團（MapleTree）等，雖也能夠提供現代化物流服務，但在土地資源獲取上遠比不上普洛斯早期的優勢，從而無法獲得同樣高速的發展。

隨著近年來我國土地政策的逐步收緊，尤其是工業倉儲用地供給逐年下降，再加之新進入的現代化倉儲物流企業也加大了市場競爭力度，各個省市區域的倉儲土地都不再能夠輕易獲取，而擁有本地化的且具有政府及商界資源的戰略合作伙伴則顯得十分重要。

2010年，普洛斯於新加坡上市時，引入中國國家社保基金（1億股，佔比2.2%）、中投公司、阿里巴巴、香港周大福、香港南豐等基石投資者；2014年2月，普洛斯再次獲得中國人壽、中銀集團和厚朴基金入資，至此約33%股權已由中資持有。與此同時，普洛斯也直接參股國內數家倉儲物流企業，尤其在2015年戰略投資中儲股份，持股15.45%成為其第二大股東。

正是由於諸多重量級的中國本地化集團企業及個人為其背書，普洛斯才能在當下日益收緊的土地政策下頻頻獲地，展現了其聯合各方資源的優勢。

普洛斯的土地資源不僅在於“多”，亦在於“精”，其物流地產大多位於靠近城市中心與交通樞紐的絕佳位置，最具代表性的物流園區可分為毗鄰或位於海港、空港、工業園三類：上海洋山深水港、深圳鹽田港、青島前灣港、廣州南沙港等海港物流園；北京首都機場、廣州白雲機場、南京祿口機場、青島流亭國際機場等空港物流園；蘇州工業園、天津經濟開發區、杭州經濟開發區等加工基地。

網絡效應與規模經濟

普洛斯在中國、日本、巴西和美國均有廣泛的地域佈局，物流倉儲面積在各國均位於領先地位。公司充分借鑑之前經驗開發新的設施，使建造決策達到最優。同時，公司對物業建造商、物業管理方以及其他供應商具有較強的議價能力，有效降低開發、管理等各項費用。

公司分佈於各主要城市的龐大設施網絡能為各大型零售商和第三方物流商提供全國性佈局，實現單一客戶的多處租賃和合作，形成了客戶粘性，提升了收入穩定性。此外，公司藉助自身的快速開發能力，持續進行戰略佈局，跑馬圈地，與客戶需求同步成長以滿足現有和新客戶的增量需求。以中國地區為例，截止2017年3月31日，普洛斯業務遍及中國38個城市的254個園區，佈局較為完善，已連成有效網絡，物業總建築面積約2,921萬平方米（包括完工且穩定物業、完工且將穩定物業、其他設施、正在開發的物業和不包括土地儲備的持作未來開發土地的建築面積），其中完工物業約1,825萬平方米。

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