观点地产网 在庞杂喧闹的地产行业中，华远向来都是特立独行的一个。
当同行在规模的角逐赛中争得面红耳赤时，华远谨慎地在后方低头踱步；当高速奔跑的同行开始放缓脚步，华远却反其道而行之，默默提速。
无论是慢步还是加速，华远在行业中一直保持着相对的沉默，但近期，这家京派房企变得活跃了起来。
3月20日，华远地产发布公告称，该公司拟发行14亿元的公司债券，期限为3年。同日，该公司还表示，拟召开股东大会审议其中期票据与境外债券的发行议案。
事实上，这些的动作仅仅是华远地产近期融资举动的零星几点。据观点地产新媒体不完全统计，2020年3月以来，华远地产通过公司债、中期票据、境外债等方式，筹得70亿元资金。
频繁发债融资的华远似乎在向外界传递新的信号：这家“小公司”在逐步摆脱过往“小而美”的发展路径，开始投身到规模的竞速当中。
月内发债70亿
华远地产的动态向来不多。
翻看该公司的公告，其上一次的发债动作要回溯至2019年11月，而2020年3月，华远地产却显得异常活跃。
据悉，华远地产近期将向合格投资者发行2020年公司债券（第一期），发行规模不超过人民币14亿元（含14亿元），期限为3年，票面利率待定。
同时，华远地产拟向中国银行申请注册总额不超过人民币30亿元（含30亿元）的中期票据；拟在境外发行不超过3亿美元的外币债券。
事实上，三月以来，华远地产就通过多种方式频繁发债融资，截至日前，华远地产在公开市场注册及发行的债券约为70亿元。
有业内人士表示，华远地产30亿元的中期票据还在申请注册阶段，未来有可能会采用分期的方式发行，但是一个月内有这么多融资动作，说明这家企业在资金方面还是比较紧张的。
根据此前披露的数据，2018年全年，华远地产实现了逾百亿的融资流入，同比增长近40%；而截止2019年8月31日，该公司于2019年度内累计新增借款为66.57亿元。
这也就意味着，三月份，华远地产所筹资金达到2018年全年的70%，是去年前八月的105%。
至于融资目的，华远地产官方回应颇为常规，为调整债务结构、偿还有息债务、项目投资建设、补充流动资金等等。
但有业内人士认为，“今年是房企的还债高峰，到期的债券超过去年的40%，因此企业的融资需求会更大一点”。
数据显示，房地产行业年内到期的债券超过5000亿元，单是3月份的还债小高峰，房企的到期债券就超过了300亿元。
就华远地产本身，截至2019年三季度末，该公司的总负债为503.16亿元，有息负债达到323.63亿元，其中，一年内到期的非流动负债为63.78亿元、其他流动负债646.74万元和应付账款18.82亿元。而报告期末，华远地产的货币资金仅为71.57亿元，无法覆盖偿债需求。
“如今境内外房企融资环境相对比较宽松，类似华远地产等企业选择在这个时候发债，其实是抓住了目前的融资窗口以减轻资金压力”，业内人士表示。
但也有观点认为，华远地产频繁发债与其“规模与效益并举”战略不无关系。过去几年，该公司呈现出规模扩张的态势，要扩大规模就必须备足粮草与弹药，而融资筹钱就成为了其中重要的一环。
规模拦路虎
“南万科、北华远”，这是许多年前行业内流传的一句话。
那是2000年前后，彼时的华远不是如今的十八线小房企，当年，这家公司的销售额达到48亿元，在行业内拥有首屈一指的领导地位，而彼时万科的规模还不到30亿。
2001年，华远地产与华润置地正式分家，两家企业从此走向了两条完全不同的道路。
在此后的十余年时间，华润置地凭借集团的大手笔注资迅速成长为国内的龙头房企，2019年全年，华润置地录的总合同销售额2425亿元，同比增长15.1%，位列观点指数销售榜单中的第十名。
而分家后的新华远却错过了后来几年的发展高峰，随后又经历了管理层保守战略的贻误，前进速度明显慢了下来。
2008年华远地产成功借壳上市，但这家企业的发展依旧不温不火，并逐渐游走于主流房企之外，当同行跨过千亿门槛时，华远地产在2016年才首次突破百亿，但2017年又跌出百亿规模。
这些年，“小公司”成为华远地产身上的一个标签，当年任志强那句“我们不是贪大求洋、贪规模”似乎成为华远地产的企业判词。
直到2018年上半年，华远地产的管理层经历了一场大换血，杜凤超接任公司董事长后提出“规模与效益并举”的发展战略，华远地产才开始有了加速的迹象。
随后两年，华远地产频频在公开市场拿地、发债融资。
据悉，2017年，华远地产在土地储备上的总投资仅为41.85亿元，新增土地储备仅为170万平方米。2018年全年，其新增土地储备269万平方米，同比增长58%，总货值达到201.1亿元。
到了2019年上半年，华远地产斥资57亿拿下5宗地块，新增货值近200亿元。据观点指数不完全统计，下半年，华远地产再度斥资30.39亿元拿下河北沧州、涿州等地块。
“新管理层上台之后，华远在公开市场拿地明显多了，从华远地产本身来说，土地端的增加，说明此类企业有意向做大规模”，分析人士提到。
实际上，在杜凤超上任的2018年，华远地产就提出了新的销售目标：“2018年华远地产的目标销售额为120亿，而未来3-5年，华远地产力争实现500亿的销售规模”。
根据年报数据显示，2018年，华远地产实现签约销售额120.45亿元，擦线完成年度目标。而2019年，华远的销售目标定位200亿元，但从前三季度来看，该公司实现签约销售额92.66亿元，同比增长2.39%，仅实现目标的46.33%。
“企业的开发能力和销售能力也很重要，否则拿地扩储之后容易出现去化的压力”，上述分析人士补充道。
尽管年报暂未披露，华远地产实现2019年的销售目标已是小概率事件。
小公司华远
在政策最宽松的年代，华远选择了低调潜行；当行业的规模逐渐触及天花板，华远却开始逆市向前。
对华远地产来说，战略导向的失误是其规模路上最大的拦路虎。
虽然近些年华远地产重新调整战略掉头加速，不断通过发债和拿地来补充粮草和弹药，但在分析人士看来却有踏错时间之嫌。
上述人士认为，中国房地产行业高速增长的时期已经过去，随着“房住不炒”等政策一次又一次的提及，房地产在逐步降温，小公司要做大做强的难度很大，且风险也随之增加。
的确，在这种下行周期中，华远地产也为其规模冲刺付出了代价。
财报显示，随着近几年的扩张，华远地产的净利润与净资产收益率均呈现出下滑的态势，其中，该公司的净利润于2018年录得7.5亿元，同比下滑8.42%，2019年三季度，该公司的净利润仅剩2.99亿元。
更重要的是，一度以“效益为王”的华远地产，其净资产收益率也步入下降通道。据悉，华远地产的净资产收益率最高曾达到32.59%，而2018年，这一数值降至10.05%，2019年三季度仅为3.81%。
但华远所面临的难题并不仅仅是收益的下降，在争夺规模话语权的路上，华远的销售费用与财务费用激增，杠杆水平与现金流也逐步陷入尴尬境地。
近两年，因频繁的土地购置与发债融资，华远地产的负债率激增，2018年，该公司的资产负债率录的82.74%，但净负债较2017年大幅增加近27个百分点达到143.45%，2019年三季度，其净负债率达到了229.11%。
与此同时，华远地产的财务成本也大幅上升。三季报显示，因销售增加，该公司的销售费用较去年同期增加82.7%至3.83亿元；因利息支出增加及执行新金融工具准则科目重分类等，华远地产的财务费用由去年同期的-1051.2万元增至1.76亿元，同比增长1778.9个百分点。
在过去的二十年，华远地产或许踏错了节奏，错过了规模增长的最好时机。
如今华远掉头加速，但是其所面临的市场环境与行业竞争格局早已发生了翻天覆地的变化，面对众多的阻力，华远的加速度能否赶上同行的进程，能否重回当年的辉煌，依旧不得而知。
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